Общественное изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд

Размер  убытков, причиненных  правообладателем изымаемого земельного участка…принадлежащего на праве общей долевой собственности Гражданина N и Гражданина M, определен по состоянию на  20.01.10г. составляет 1 151 375руб.

Необходимо заострить внимание на том, что в  пункте 2.1 данной главы отмечались недостатки затратного подхода к определению рыночной стоимости, но при этом выделялось достоинство использования сравнительного метода. Следовательно, возник парадоксальный момент, который порождает интерес к итогам оценки рыночной стоимости и проявляется данный интерес в том, что нет оснований в отказе использования сравнительного подхода, который так же может быть учтен при изъятии частной собственности для государственных нужд города Сочи.

В целом подготовка к олимпийским играм и процесс изъятия собственности привели к ряду социальных издержек для жителей Сочи: разрушение привычного уклада жизни и социальных контактов, потеря рабочих мест, удар по местной неформальной экономике, основанной на сдаче жилья туристам в курортный сезон и т.д. Также из-за ухудшения экологической обстановки, в связи со строительством спортивных объектов, значительно сократился поток туристов, что привело к потере дополнительного, а для многих – и основного источника доходов.

По данным на август 2011 года в Сочи было изъято 1200 индивидуальных земельных участков, более 2000 владельцев получили компенсацию. В то же время некоторые неформальные собственники до сих пор не получили ни денежной компенсации, ни альтернативного жилья. Ряд жителей Сочи считают несправедливым то, каким образом проходила процедура изъятия их собственности и то, каков размер полученной компенсации, они намерены бороться в дальнейшем за свои права.[15]

Изъятие частной собственности для государственных нужд необходимо не только для строительства крупных объектов, но и так же для модернизации транспортной инфраструктуры. Таким  примером является  гражданское дело №2-9/2011г. по иску администрации города Екатеринбурга к Комаровой Е.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности.[20]

На основании Постановления Главы города Екатеринбурга №428 от 08.02.2008г. об изъятии путем выкупа земельных участков и находящихся на них жилых (нежилых) строений, расположенных на ул. Бакинских Комисаров для муниципальных нужд города - реконструкции улицы Бакинских Комисаров от улицы Кировградской до улицы Калинина, - изъятию, в том числе, подлежат земельный участок и расположенные на нем строения.[20]

Согласно справки Центра по приему и оформлению документов для регистрации граждан УЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга  в спорном жилом доме зарегистрированы Комарова Е.И. и Комаров И.В.  Спорное недвижимое имущество принадлежит ответчику и истцу на праве долевой собственности по 1/2 доли каждому, и представляет собой земельный участок, площадью 1 047 кв.м. и находящийся на нем жилой дом общей площадью 34,9 кв.м.[20]

По состоянию на (Дата обезличена) выкупная цена изымаемого недвижимого имущества определена оценщиком ООО «(данные изъяты)». Согласно отчету (Номер обезличен) от (Дата обезличена), рыночная стоимость земельного участка площадью 1047 кв.м. и жилого дома с улучшениями составляет 3 186 504 рубля. Рыночная стоимость плодово-ягодных насаждений, расположенных на спорном земельном участке составляет 424 073 рублей, стоимость дополнительных затрат (включая транспортные услуги, затраты на погрузочно-разгрузочные работы и услуги риэлтора) составляет 115 068 рублей. Учитывая, что ответчику принадлежит 1/2 доли спорного имущества, общая выкупная стоимость, включая убытки, составит 1 920 357 рублей. От предложения продать истцу свою долю за установленную выкупную цену ответчик отказался.[20]

Возражения ответчиком и его представителем были заявлены только в части расчета суммы возмещения за изымаемый земельный участок и домовладение. При этом ответчик пояснил, что не согласен с оценкой стоимости принадлежащего ему имущества, представил альтернативный отчет об оценке (Номер обезличен), проведенный ООО «(данные изъяты)» Оценочная компания, в котором стоимость домовладения, расположенного по адресу: (...) определена в размере 3 734 000 рубля.[20]

Спор по данному делу суд решил, руководствуясь статьями  35, 40 Конституции РФ, в соответствии с п.2, 3 ст. 55 ЗК  РФ, пп. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ.[2]

Так, согласно п. 1, 2, 4, 3 ст. 279 ГК  РФ , земельный участок может быть изъят у собственника для муниципальных нужд путем выкупа.[2]

На основании ст. 68 ГПК РФ суд принимает признание ответчиком тех обстоятельств, которые касаются правомерности изъятия недвижимого имущества для муниципальных нужд, в том числе соблюдения требований к процедуре изъятия, поскольку такое признание не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.[2]

Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ст. 32 ЖК РФ.[4]

Таким образом, всесторонне проанализировав все представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, - подлежат удовлетворению.

На основании изложенного выше и руководствуясь ст. 281 ГК РФ, п.7ст. 32 ЖК РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил исковые требования Администрации города Екатеринбурга об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, о прекращении права собственности, о признании права муниципальной собственности, - удовлетворить.[2][4]

Изъять у Комаровой Е.И. 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер (Номер обезличен) общей площадью 1047 кв. м. и 1/2 доли в праве собственности в находящемся на земельном участке жилом доме общей площадью 34, 9 кв. м. со всеми постройками и ограждениями, расположенном по адресу: (...), с выплатой Комаровой Е.И. в качестве выкупной цены денежной суммы в размере 1 867 000 рублей.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу Комаровой Е.И. стоимость насаждений 424 073 рубля и убытки, связанные с переездом 115 068 рублей.[20]

Признать право собственности МО «Город Екатеринбург» на 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер (Номер обезличен) общей площадью 1047 кв. м. и 1/2 доли в праве собственности в находящемся на земельном участке жилом доме общей площадью 34, 9 кв. м. со всеми постройками и ограждениями, расположенном по адресу: (...) (...).[20]

Таким образом, гражданское  дело №2-9/2011г.  по иску администрации города Екатеринбурга к Комаровой Е.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд решилось в пользу общественной модернизации.

  Глава III. Рекомендации по совершенствованию правового регулирования  изъятия частной собственности для государственных нужд.

  Практика показывает, что изъятие земельных участков для государственных нужд является наиболее эффективным не во всех, а только в ряде случаев[7]:

1) когда речь идет о  приобретении значительного числа  земельных участков при большой  вероятности того, что хотя бы  часть частных землепользователей  откажется продать государству  свою собственность в желаемые  сроки;

2) в условиях, когда государственные  инвестиции планируются в период  активного роста рынка земли  и ожидается, что в планируемом  месте размещения объекта государственных инвестиций частные землепользователи будут вести активное капитальное строительство.

  Кроме того, сама процедура изъятия для государственных и муниципальных нужд,  как мера по обеспечению государственных программ земельными участками является более затратной, чем приобретение этих объектов на земельном рынке, что экономит не только значительное время, но и бюджетные средства, так как приобретение происходит по рыночной стоимости земельных участков и нет необходимости компенсировать собственникам иные убытки.

 В реальной жизни отделить государственные и частные интересы всегда будет непросто.     

  Для этого сам институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в соответствии с его принципиальными положениями необходимо развивать в двух направлениях[7]:

во-первых, совершенствовать организационно-правовой механизм реализации этого права;

во-вторых, выработать понятные и признаваемые всеми сторонами процесса методические рекомендации по оценке изымаемых прав на земельные участки и другие объекты недвижимости с целью их справедливой компенсации со стороны государства и муниципалитетов.

  Обе эти проблемы взаимосвязаны. Правоприменительная практика показывает, что при объединении функций публично-правового и частноправового характера возникает конфликт интересов. Задачи государственного управления земельными ресурсами отличны от задач управления государственными землями. Не случайно опыт других стран доказывает, что целесообразно часть функций, в частности, по изъятию земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации делегировать отраслевым федеральным органам исполнительной  власти.[7]

Для устранения названных недостатков действующего законодательства  был разработан Федеральный закон № 304493-5 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд".[5] 

В данном Законе   предлагается внести следующие изменения и определить[5]:

- органы исполнительной  власти и органы местного самоуправления, уполномоченные рассматривать ходатайства  об изъятии земельных участков  для соответственно государственных  или муниципальных нужд;

- требования к содержанию  и обоснованию ходатайства об  изъятии земельных участков для  государственных или муниципальных  нужд, а также состав прилагаемых  к нему документов;

- порядок рассмотрения  ходатайства об изъятии земельных  участков для государственных  или муниципальных нужд, а также  сроки принятия решения об  изъятии земельных участков, основания  для отказа в удовлетворении  ходатайства об изъятии земельных  участков для государственных  или муниципальных нужд;

- порядок выявления собственников  недвижимого имущества, подлежащего  изъятию, в случае, если сведения  о нем отсутствуют в ЕГРП  и не представлены копии правоустанавливающих  документов. Данный порядок сводится  к выявлению заинтересованных  лиц через опубликование сообщений  о предстоящем изъятии и установлением  срока, в течение которого данные  лица вправе подать заявление  о наличии у них прав на  изымаемую недвижимость, которые  должны быть учтены при изъятии  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд;

- порядок извещения собственников, землевладельцев, землепользователей  и арендаторов земельных участков  о предстоящем изъятии земельных  участков для государственных  нужд путем опубликования и  направления извещений для связи  по адресам правообладателей, имеющимся  в сведениях государственного  кадастра недвижимости, а в случаях  изъятия жилых помещений - также  и по адресам данных жилых  помещений;

- документы, устанавливающие  местоположение земельных участков, подлежащих изъятию для государственных  или муниципальных нужд; среди  прочего, такими документами названы  документы по планировке территории  и документы территориального  планирования;

- перечень прав, которые  возможно прекратить в ходе  изъятия земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд, а также права правообладателей  изымаемой недвижимости до регистрации  прекращения их прав.

Кроме того, земельное законодательство дополняется нормами, устанавливающими обязанности лиц, осуществляющих изъятие, заблаговременно уведомить лиц, права которых на землю подлежат прекращению, об условиях и сроках прекращения прав на землю. Данная обязанность должна быть исполнена путем представления проекта соглашения об изъятии недвижимости - договора, применительно к выкупу недвижимости сочетающего в себе черты договора купли-продажи и соглашения о возмещении убытков. Если требуется образовать земельный участок, то заинтересованному правообладателю изымаемого земельного участка должны быть представлены также межевые планы и соглашения об образовании земельных участков (при необходимости). В случае, если земля переходит в связи с изъятием в силу перераспределения земельных участков, то соглашение о выкупе земельного участка не заключается, так как вопрос о возмещении за утраченную землю решается в соглашении об образовании земельного участка.

Таким образом, представленные нововведения улучшают положение лиц, чьи земельные участки подлежат изъятию, так как им заблаговременно предоставляются все существенные условия сделки, а не только предупреждение о предстоящем изъятии, как это установлено действующим законом.[9]

Законопроектом закрепляются дополнительные гарантии равноценного и предварительного возмещения за изъятое недвижимое имущество, в частности:

- устанавливается порядок  признания нерыночных прав на  их рыночный эквивалент, например  право постоянного (бессрочного) пользования  приравнивается для граждан к  праву собственности в связи  с изъятием;

- вводится порядок предоставления  земельных участков взамен изымаемых;

- разрешается возмещение  иным объектом недвижимости (квартиру  вместо изъятого участка и  наоборот);

- устанавливается право  собственника требовать предоставления  равноценного земельного участка  взамен изымаемого при изъятии  земельного участка, на котором  расположен жилой дом, являющийся  единственным жильем собственника  изымаемого земельного участка;