Общественное изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд

При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок, бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка (обоснование государственной или муниципальной нужды, необходимости ее удовлетворения с использованием именно данного земельного участка и т.д.) возлагается на орган, принявший решение об изъятии.

Кроме того, в случае, если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд обязан отказать в удовлетворении иска.[2]

  6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.[14]

Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания (вступившее в законную силу решение суда) и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий. Например, при изъятии уполномоченным органом субъекта Российской Федерации земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд, право соответствующего государственного органа распорядиться данным земельным участком возникнет лишь при условии государственной регистрации перехода права собственности от частного собственника к субъекту Федерации, поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

  Таким образом, только наличие потребности в размещении объектов, влияющих на жизнедеятельность в целом муниципальных образований, регионов или всего государства и не связанных напрямую с коммерческими интересами конкретных лиц, является необходимым условием самой возможности применения указанных норм.

 

Глава II. Экспертиза правового регулирования процедуры изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд.

2.1 Компенсация  при изъятии  частной собственности для государственных и муниципальных нужд.

  Изъятие земельных участков, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности, является одним из правовых инструментов, дающих возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах.

В целях минимизации потерь  для собственника и положительного решения в пользу государства существуют  определенные формы изъятия частной собственности. Одной  из таких  форм изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд признается выкуп. При этом необходимо учитывать принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а также принцип сохранения гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование, распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

  В частности, в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется государством, соответствующим субъектом государства или муниципальным образованием. При этом установлено, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (п. 1 ст. 281 ГК РФ).[2][16]

   Необходимо отметить то, что гражданское законодательство Российской Федерации не отвечает на вопрос, как должно осуществляться финансирование проблем связанных с изъятием земельных участков и какие расходы должны быть профинансированы, однако дает четко понять, что данные проблемы – полностью забота государства, принимающего соответствующее решение.

  Экономические вопросы, определенные обязательностью оценки выкупной цены изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участков (соответственно проверки методологии и результатов оценки), имеют две принципиальные особенности по сравнению с оценкой обычных земельных участков.

  Таким образом, исходя из ст.281 ГК РФ и ст.57 ЗК РФ, в определение  выкупной цены включаются две  стоимости[2][3]:

• рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (рыночная стоимость определяется в соответствии с законом «Об оценочной деятельности»);[17] 
• убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.[15]

  Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ( № 135 от 29 июля 1998), рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Из смысла статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость определяется в результате осуществления оценочной деятельности. При этом указанный закон требует, чтобы в случаях с изъятием имущества для государственных и муниципальных нужд оценка проводилась в обязательном порядке и  также подразумевает  возмездность данной процедуры.[19]

  В применяемых нормах российского законодательства понятие «рыночная стоимость» имеет противоречивый характер, так  в  соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.  № 568-р. размер реального ущерба, причиненного землепользователям и землевладельцам изъятием для государственных нужд, определяется в размере[20]:

- рыночной стоимости объекта  недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся  на земельном участке, и соответствующего  права на часть земельного  участка, занятую зданием, строением, сооружением, и необходимую для  их использования;

- стоимости объекта оценки  с ограниченным рынком - для соответствующего  права на часть земельного  участка, не занятую зданиями, строениями, сооружениями, в которой нет необходимости  для их использования.

Для определения необходимых данных используется три подхода[9]:

1. Затратный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства, либо замещения оценки объекта с учетом износа и устареваний)
2. Доходный подход (…основан на определении ожидаемых доходов от дальнейшего использования объекта)
3. Сравнительный подход (…основан на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах)

Целью сведения решения  используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимости оценки

Так затратный подход, в рамках изъятия частной собственности, использует метод выделения и распределения. Данные методы используются для застроенных участков на местности.[15]

Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три компонента: физический износ(потеря первоначальных технико-эксплуатационных качеств), функциональный износ улучшений(потеря стоимости собственности), внешний износ(обесценивание объекта).

Таким образом, накопленный износ (физический износ + функциональный износ улучшений +внешний износ) определяется по формуле[10]:

Доходный метод, в области изъятия частной собственности для государственных нужд не используется, т.к  при применении данного метода определение рыночной стоимости происходит методом капитализации дохода, где анализируется возможность получения финансовой выгоды от использования объекта. В соответствии со ст.49 ЗК РФ данный метода так же не может быть применен, т.к изъятие для общественных нужд не подразумевает ожидание выгоды от объектов.[17]

В рамках сравнительного подхода используется три метода[17]:

1)сравнения; 2)выделения; 3) распределения;

Условия применения данного метода-наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого, при отсутствии таковой  допускается использование цен спроса и предложения.

 Согласно федеральным  стандартам  оценки, обязательным  к применению субъектами оценочной  деятельности, аналогом объекта  оценки является сходный по  экономическим, материальным и техническим  и др. характеристикам объекту  оценки другой объект, цена которого  известна из сделки, состоявшейся  при сходных условиях.

Анализ выборки объектов-аналогов производится с помощью следующих формул (№310-ФЗ).[16]

Коэффициент вариации случайной величины, который показывает соответствие по однородности показателей объектов-аналогов, изымаемым объектам[10]:

 

 

Стандартное отклонение прослеживает взаимосвязь сравниваемых объектов:

 

Математическое ожидание показывает значение средней ожидаемой цены объектов

(при дискретном равномерном  распределении величины)[10]:

 

Так, выбрав объекты-аналоги можно посчитать  рыночную стоимость рассматриваемого земельного участка, но при этом необходимо учитывать 12 корректировок, указанных в №310-ФЗ в части возмещением правообладателей  объектов недвижимости в связи с их изъятием.[16]

Доходный метод, в области изъятия частной собственности для государственных нужд не используется, т.к при применении данного метода определение рыночной стоимости происходит методом капитализации дохода, где анализируется возможность получения финансовой выгоды от использования объекта.

В свою очередь результаты расчетов могут отклоняться, так как в изъятии частной собственности для государственных нужд большую роль играет социальный фактор, в частности граждане, которые не осведомлены в расчетных вопросах и готовы отстаивать свои интересы на собственность, невзирая на методику оценщиков.

Целью сведения решения  используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимости оценки.

Для окончательного согласования результатов оценки, необходима чтобы сумма весовых коэффициентов составила 1(или 100%), что покажет какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из методов оценки, в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.[10]

Таким образом, преимуществами затратного подхода являются учет стоимости строительных услуг на рынке, но не учитывает различие между величиной инвестиционных издержек, рыночной стоимостью улучшений,  интервала времени необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности.

Принято считать, что на развитом рынке сравнительный подход дает достаточно точный результат, т.к. основан на информации о сделках (или ценах предложений) с аналогичными объектами недвижимости. По этой причине данные о стоимости объектов-аналогов служат наилучшим ориентиром для определения стоимости оцениваемой недвижимости.

Иная стоимость включает в себя размер убытков, которые несут собственники земельного участка в связи с досрочным прекращением обязательств.

Согласно ст.15 ГК РФ «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных  ему убытков, если законом не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере».[2]

В соответствии  с п.7 МР размер убытков рассчитывается по формуле[10]:

Для определения размера убытков, которые причинены обладателям прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Российской Федерации и договоров, заключенных обладателями прав на земельные участки с третьими лицами, на предмет[16]:

- установления видов и  размера ответственности, которую  должны понести обладатели прав  на земельные участки в связи  с досрочным прекращением обязательств  перед третьими лицами в результате  изъятия или временного занятия  земельных участков, ограничения  их прав на земельные участки  либо ухудшения качества земель  в результате деятельности других  лиц,

- установления видов и  размера доходов, которые обладатели  прав на земельные участки  недополучили в связи с досрочным  прекращением обязательств перед  третьими лицами в результате  изъятия или временного занятия  земельных участков, ограничения  их прав на земельные участки  либо ухудшения качества земель  в результате деятельности других  лиц.

  Вопросы расчета упущенной выгоды при изъятии земельных участков оговариваются в ст. 15 ГК РФ. Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.[2]

  Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.