Особенности формирования межевых планов при различных видах кадастровых работ

Межевание объектов недвижимости представляет собой                  установление границ муниципальных и других административно-территориальных образований, а также земельных участков.

Работы по межеванию объектов землеустройства  включают в себя:

- определение границ земельных участков на местности и их  согласование с лицами, права которых могут быть затронуты;

- закрепление на местности местоположения  границ земельных участков межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка;

- изготовление карты (плана)  объекта недвижимости в порядке,  устанавливаемом Федеральным Агентством Кадастра Объектов                   Недвижимости.

В книге Варламова А.А. «Земельный кадастр» говорится о том, что   постоянно растет потребность в информации о земле как основе проводимых земельных преобразований, так как земля является основным источником материального блага в частном и общественном секторах. Такая информация является главной для принятия решений, связанных с инвестициями,       формированием налоговой системы, развитием и управлением территориями        регионов.

Кроме того, в информации о земельных  участках нуждаются           юридические лица и граждане, совершающие  различные сделки с землей (купля, продажа, наследие и т.д.)

Осуществление земельной реформы (со всеми необходимыми          элементами ее обеспечения, включая  инвентаризацию и межевание земель, создание систем государственного земельного кадастра, регистрации прав, оценки земель и пр.) ведет к увеличению социального, инвестиционного,   налогового потенциала земли и превращению  ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста регионов и  страны в целом.

Являясь одновременно природным ресурсом, базисом                        производственной деятельности, средством  производства и объектом         недвижимости, земля представляет собой  один из важнейших ресурсов      развития и   функционирования страны.

Полная и достоверная информация о земельных ресурсах и прочно  связанных с ними земельными участками - объектами недвижимости,      включающая их правовые, количественные, качественные, оценочные и   другие характеристики, должна обеспечить возможность  принятия органами          исполнительной власти обоснованных решений  по развитию города (района), субъекта Российской Федерации и страны в  целом.

Кроме того, автор отмечает, что  возникла проблема максимального удовлетворения экономических интересов субъектов  земельных отношений, наиболее полного  и эффективного использования экономического              производственного потенциала, объектов земельных отношений, в том числе и с учетом стоимости закрепленных за ними земельных участков при               соблюдении жестких природоохранных требований, особых режимов         использования земель, формирования налоговой системы для объектов      недвижимости, особенно на землях поселений. Это потребовало учет не только экономических, но и экологических условий, что во многом изменило методику и последовательность ведения земельного кадастра [16] .

В книге В.И. Гладкого «Кадастровые работы в городах» излагается теория кадастра, которая строится как развертывание  представлений о земельной (недвижимой) собственности, дается содержание кадастровых работ, определены требования к точности производства геодезических измерений и натуральных обследований, связанных с созданием государственного кадастра недвижимости, проведение инвентаризации, отводом земель и т.д. Отражены особенности автоматизации кадастровых работ и создание автоматизированных кадастровых систем, ориентированных на решение задач регулирования земельных отношений в городах. Рассмотрены вопросы организации производства кадастровых работ и управления земельными отношениями и особенности трансформирования их в рыночных условиях [17].

Чешев А.С. и Фесенко И.П. в книге «Земельный кадастр» характеризует  понятия «предмета» и «методов кадастра недвижимости»; указывают на особенности развития кадастровых работ, способов, методов, порядка  создания и ведения ГКН.  Наряду с традиционными описаниями теоретических и практических проблем этой отрасли, приводятся наиболее актуальные для современных условий рыночной экономики понятия «землепользования» [23].

Аналитический обзор литературы представляет собой концентрированную информацию о современном состоянии и  тенденции развития данной темы выпускной квалификационной работы.

 

 

 

 

1  История межевания  и земельных реформ в России

 

Наука, изучающая  формы  и размеры Земли (высшая геодезия) и занимающаяся съемкой и измерением больших площадей земной поверхности (низшая геодезия) в ведущих сферах жизнедеятельности общества всегда была организующим фактором. Геодезия содействовала решению таких  фундаментальных практических и  научных проблем, как формирование земельного кадастра, определение фигуры Земли. Именно эта упорядочивающая  функция на протяжении всей истории  способствовала созданию соответствующих  законов, научных и практических знаний.

Первые познания геометрии  или землеизмерения, изучающего пространственные формы, их измерение и взаимное расположение, родились в процессе межевой практики.

Факты свидетельствуют, что  межевое дело в России возникло одновременно с появлением государства. Межевание, как главная часть землеустройства, - это комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землевладений  и землепользований с выдачей  документов, удостоверяющих права на землю.

Первый расцвет в межевании  приходится на Древний Египет, Месопотамию  и Древний Рим. Именно там была отшлифована технология, технические  элементы межевания и сформированы основы земельного права.

С царствования Ивана III (1462 — 1505) начинается новый этап в организации межевания, связанный с введением поместной системы землевладения. В особо широких размерах практиковалась раздача поместий за службу при Иване IV (Грозном) (1547 — 1584).

наведение порядка в использовании  земель потребовало от государства  проведения специальных землеустроительных работ, т. е. системы мероприятий, регулирующих эксплуатацию земли, которые в то время получили название «писцовые описания» и «писцовые межевания». Ведал ими Поместный приказ — специальное административное учреждение центрального управления, образованное в царствование Ивана IV (до середины 60-х годов XVI в. он именовался Поместной избой).

Большое значение имело Соборное уложение царя Алексея Михайловича 1649 г., где впервые были даны межевые  законы. Этот документ представлял  собой свиток, состоявший из 960 складок  длиною 309 м и весом 12 фунтов, он был  подписан 315 представителями разных слоев и групп населения.

Пиком достижений в кадастровом  поместном описании стали валовые  межевания (1680 — 1686). этому способствовали чёткая продуманность всей технологии межевания, различные уложения, наказы и межевые книги. С 1673 г. начали применять  долговечные межевые знаки.

Указ «О единонаследии» от 23 марта 1714г. полностью ликвидировал различие между вотчинами и поместьями, объединив их под общим названием  «недвижимая собственность». К этому  времени относится ликвидация Поместного приказа и создание на его базе Вотчинной коллегии. Этому учреждению передавались права производства межеваний  по указаниям Сената, правительства, частных лиц, а также все дела по оформлению недвижимого имущества  и операциям с ним.

Разрушение поместной  системы привело к исключению необходимости валовых межеваний, по крайней мере, в той форме, в  которой они проходили. Происходит упадок межевания в XVIII в., вплоть до 1765 г., постепенно обостряются противоречия в порядке пользования землей, т. е. в области землепользования. Новый уровень развития в землепользовании не был обеспечен законами и соответствующими межевыми документами.

В результате уже в последние  годы правления Петра I, Анны Иоанновны и Елизаветы Петровны вновь возник вопрос о необходимости проведения сплошного (валового) межевания, которое было начато в царствование Елизаветы Петровны (1741 — 1761). Только в мае 1754 г. была утверждена Инструкция межевщикам.

Очередной подъем в государственном  межевании, необыкновенный по своим  масштабам, начинается с юридической  основы земельной реформы, получившей название «Генеральное межевание», чем явился Манифест Екатерины II о Генеральном межевании от 19 сентября 1765 г. Этому документу предшествовал Указ Екатерины II от 20 февраля 1765 г. об утверждении особой комиссии по государственному межеванию.

В 1766 г. были созданы две  межевые инструкции, определявшие организацию  и порядок производства генерального межевания: одна — для землемеров, другая — для межевых учреждений.

Генеральное межевание проводилось  по инициативе государства и носило обязательный для всех землевладельцев  характер. Все границы в день 19 сентября 1765 г. стали считаться бесспорными. Переворот, произведенный екатерининским межевым законом, был поразителен. В одно лето было обмежевано 2710 дач  с количеством земель 1 020 153 десятины, т. е. почти в 18 раз по площади больше, чем в течении 10 лет при Елизавете. В целом генеральное межевание длилось почти 100 лет . В среднем в год межевые работы проводились на площади 4,5-4,6 млн. га и включали в себя 4900-5000 дач.

Промышленная революция  в России (1830 — 1850), подъем хозяйственно-производственной активности на внутреннем рынке сказались  на постановке, организации и объеме топографо-геодезических работ в  целом, в особенности в межевании, где происходил необычайный подъем.

В 1861 г. отмена крепостного  права также привела к земельным  реформам, вызвавшим увеличение объема межевых работ. Исследуя условия  отмены крепостного права, видный аграрник П.Н. Першин впервые в литературе осветил принудительные выселения  помещиками крестьян с их старых усадеб, показал социальное значение, размеры  и районы распространения помещичьих и крестьянских угодий в 1863 — 1865 гг.

Декрет «О земле», принятый  II  Всероссийским съездом Советов, передал землю в руки всего народа, освободил крестьян от громадных ежегодных платежей за землю и создал условия перехода к социалистической системе ведения сельского хозяйства.

Землеустроительные работы в 1923 и 1924 гг. выполнялись с таким  расчетом, чтобы:

1. Придать землепользованию формы, наиболее выгодные для поднятия производительности сельского хозяйства;
2. Содействовать земледельческому населению в осуществлении перехода к избираемому им более совершенному способу землепользования;
3. Установить устойчивость и определенность прав трудового населения на находящиеся в его пользовании земли и урегулировать пользование и распоряжение землей как целыми сельскохозяйственными объединениями, так и отдельным его членами;
4. Увязать землеустроительные работы с агрономическими и мелиоративными мероприятиями путем привлечения агрономов и мелиораторов как к разработке общих программ и планов землеустройства в губерниях, так и по установлению по отдельным районам наиболее желательных форм землепользования, согласованных с естественно-историческими, экономическими и производственными условиями хозяйства.

   Активизация межевых  и землемерных работ проявилась  и в период коллективизации,  открывшей новый этап радикального  земельного передела.

Великий земельный передел 1928 — 1932 гг., за которым последовал Великий  голод, положил на жертвенный камень коллективизации значительную, а  может, и лучшую часть крестьянства.

Крупные земельные преобразования также проводились в период освоения целинных и залежных земель (1954 — 1965) и при проведении земельной реформы  в новой России (1991 — 2000). Результат  последней реформы — денационализация земли и образование многообразия форм земельной собственности.

Если во время писцового  межевания различали «худшую, среднюю  и добрую» землю, то теперь только видов почв выделяют несколько сотен. Если по типу землевладения земля  делилась на вотчинную, поместную, монастырскую, государственную, а «служивые» - по местным окладам на три статьи в 200, 150 и 100 четвертей пашенной земли, то сейчас число пользователей значительно больше.

И по форме собственности  земля имеет обширную дифференциацию: сначала только на государственную, коллективную и частную, а затем  каждая из них на многое другое.

Начатая в России 20 лет  назад земельная реформа до конца  еще не доведена. Земельный оборот, его инфраструктура находятся в  начальной стадии становления и  отстают от потребностей реальной экономики. Неутешительные итоги проводимой в  стране земельной реформы еще  раз доказали, что землеустройство  является ключевым звеном в осуществлении  земельной политики государства, а  отказ от государственного регулирования  мероприятий в этой сфере —  является сдерживающим фактором земельных  преобразований [28].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2    Методы, цели, задачи и принципы межевания  земель

 

Введение частной, государственной (федеральной и субъекта федерации) и муниципальной форм собственности  на землю обусловило необходимость  совершенствования порядка возникновения  и прекращения прав на землю, а  точнее на земельные участки.

Межевание земель – это комплекс землеустроительных проектно – изыскательных работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения, площади и конфигурации, подготовке юридических материалов для принятия решения по изъятию и предоставлению земель, купле (продаже) земель и другим сделкам с земельными участками.

Установление и закрепление  границ на местности выполняют при  получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении  всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан  и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный  участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.