Работа промежуточной аттестации оценщиков на примере оценки земельного участка (с улучшениями) и офисного здания

- коэффициент, учитывающий величину  прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в  случае отсутствия информации  об отличиях;

 – коэффициент, учитывающий  уровень стоимости строительства  здания (сооружения) в конкретном  населённом пункте;

 – коэффициент, учитывающий  изменение цен в строительстве  после 01.01.2005 года для справочника  «Общественные здания».

- не учтённая в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 1,30

Величина  предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного  диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Поправка  на разницу в объёме ( ) или площади ( ) между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника ( ) определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица № 9

Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объёме

На разницу в объёме		На разницу в площади
< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 – 0,25	1,2
0,49 – 0,30	1,2	0,86 – 0,50	1,1
0,71 – 0,50	1,16	0,85 – 1,15	1
0,70 - 1,30	1	1,16 – 1,50	0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86

Территориально-экономический  корректирующий коэффициент  рассчитывается по формуле:

, где     

- регионально-экономический коэффициент,  приведённый к справочной стоимости строительства в Московской области, определяется на основании данных сборника «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий и сооружений»;

- зонально-экономический коэффициент  к среднему уровню стоимости  в регионе,  = 1 (для г. Москва).

Корректирующий  коэффициент, учитывающий изменение  цен в строительстве рассчитывается по формуле:

, где      

, - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2012г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы» (коэффициенты пересчёта для КС-1, определённые по бюллетеням для разных лет перемножаются.)

Коэффициенты , , – величины постоянные для расчётов производимых в рамках данного отчёта.

Расчёт стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учёта НДС, без учёта износа) выполнен методом сравнительной единицы.

 

Расчёт полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта приведён в таблице ниже.

 

 

 

 

 

Таблица № 10

Расчёт полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наименование объекта	Таблица справочника «КО-Инвест»	, руб./ м2							S, м2	, на дату оценки (без  учёта НДС), руб.
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	3.3.3.050	15 913,21	1	1,0	1,0	1,545	0,917	1,3	940	27550331

 

Таким образом, стоимость замещения  объекта оценки составляет:

=27550330*1,18  = 32 509 390 руб. с НДС

 

ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Экономическое обесценивание имущества  происходит в силу уменьшения его  полезности по различным техническим  и экономическим причинам, лежащим  как в самом объекте или  условиях его эксплуатации, так и  вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как  если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам  оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие  виды износа:

1. физический;

2. функциональный;

3. внешний.

Процесс износа и обесценения протекает  во времени на протяжении всего срока  службы имущества, т.е. с момента  его создания (а иногда ещё на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический  срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

     

 

Расчет физического  износа

Физический  износ (И_ф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ определяется по методу срока службы, сопоставлением фактического возраста здания (сооружения) со сроком его полезной жизни. Общая  формула имеет вид:

, где      

– срок фактической эксплуатации, для оцениваемого объекта составляет 4 года;

– срок полезной жизни, для I группы капитальности составляет примерно 100 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:

- ВСН 58-88(р)  Ведомственные строительные нормы.  Положение об организации и  проведении реконструкции, ремонта  и технического обслуживания  зданий, объектов коммунального  и социально – культурного  назначения;

- ВСН  57-88(р) Ведомственные строительные  нормы. Положение по техническому  обследованию жилых зданий;

- ВСН 53-86(р)  Ведомственные строительные нормы.  Правила оценки физического износа  жилых зданий.

- Постановления  от 22 октября 1990г. № 1072 «О единых  нормах амортизационных отчислений  на полное восстановление основных  фондов народного хозяйства СССР».

- Группы капитальности  для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на  основании данных техпаспортов  БТИ или на основании описания  объектов оценки и результатов  их осмотра. 

Физический износ  здания определялся путём визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчёта физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 11

Описание физического  износа конструкций и элементов  здания применительно к объекту  оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %
Фундаменты	2,35%	5%
Каркас	1,56%	5%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%
Кровля	4,15%	5%
Окна и двери	5,05%	10%
Полы	15,25%	10%
Отделка	14,62%	10%
Прочие	2,93%	10%
Спец. конструкции	7,11%	5%
Инженерные системы	32,88%	10%
Общий физический износ здания, %	100,0%	8,54%

 

Расчет функционального  износа

Функциональный  износ (И_фн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой  широко распространённые строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональный износ равным нулю.

 

 

 

 

Расчёт внешнего износа

Внешний износ (И_вн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических  факторов не выявлено. На основании  этого принимаем внешний износ  равным нулю.

Результаты  расчёта рыночной стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

 

Таблица № 124

 

Расчет рыночной стоимости улучшения  с помощью затратного подхода

Наименование объекта	, на дату оценки (с  учетом НДС), руб.	Иф, %	Ифн, %	Ив, %н	И, совокупный износ, руб.	Рыночная стоимость на дату оценки (с учетом НДС), руб.
Офисы	32509390	8,54	0	0	2776302	29733088

Рыночная  стоимость объекта оценки, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 15 апреля  2013 г. (с учётом НДС), составляет:

 

29733088 +4713600 =34 466 688 руб.

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ  ПОДХОДОМ.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен а<span class="Body_0020Text__Char" style=" font-family: 'Times New Roman',