Работа промежуточной аттестации оценщиков на примере оценки земельного участка (с улучшениями) и офисного здания

МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

курсовая работа

по курсу «практика  оценки недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

Проверила: Мирзоян Н.В.

 

 

 

 

 

 

 

МОСКВА-2013

 

ООО «Оценка» «УТВЕРЖДАЮ» Генеральный директор ООО «Оценка» ________________________Петров П.П. «… » ……….. 2013 г. ОТЧЕТ № 01 об оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости Объект оценки: Здание общей площадью 940 кв.м. с  земельным участком кадастровый  номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ХХХ.   Заказчик:   ООО «Заказчик»   Исполнитель:   ООО «Оценка»

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2013 

Содержание

 

1. Введение                                                                                                                   4

2. Общие сведения              9

2.1. Основные факты и выводы            9

2.2. Общая информация в соответствии  с ФЗ № 135        10

2.3.Сведения об оценщике            12

2.4. Сертификация качества оценки          12

2.5. Используемые нормативные документы         12

2.6. Процедура и состав работ  по оценке          13

2.7. Используемые при оценке подходы          13

2.8.Термины и определения            14

2.9. Допущения и ограничивающие  условия         17

2.10. Анализ информации об объекте  оценки         19

2.10.1. Перечень предоставленных  документов         19

2.10.2. Описание прав на объект  оценки (оцениваемые права)      19

3. Описание объекта оценки            20

3.1.Точное описание объекта оценки          20

3.2. Краткий обзор рынка коммерческой  недвижимости Санкт-Петербурга                                                                                                                               22

4. Анализ наиболее эффективного  использования        24

5. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом       25

5.1. Оценка стоимости земельного  участка         26

5.2. Оценка стоимости замещения  недвижимого имущества      33

6. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом   40

7. Определение рыночной стоимости  объекта оценки доходным подходом       47

8.Согласование полученных результатов          56

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Деление имущества на движимое и недвижимое берет своё начало со времён римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка  рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

Законодательство  Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому  правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Согласно  ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землёй, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том  числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в  наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения  стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило  включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование  от использования того или иного  подхода; согласование результатов  оценки и расчёт итоговой стоимости  объекта.

Оценщик может оценивать несколько видов  стоимости. Каждая оценка основывается на определённой методологии, имеет  определённые требования к расчётам. Оценка объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся  его приобрести, а тот, у кого уже  оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое  и современное жилье. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Актуальность  курсовой работы обусловлена ещё  и тем, что недвижимость - это такой  вид имущества, которое может  находиться в собственности как  физических, так и юридических  лиц. Для оценочной практики наиболее характерно рассмотрение собственности, принадлежащей юридическим лицам, а именно предприятиям.

Методика  оценки недвижимого имущества тесно  связана с методиками оценки машин, оборудования и транспортных средств, но в то же время существенно от них отличается. Если при  оценке машин и оборудования, земельный  или территориальный фактор практически  роли не играет, и в то же время  приобретает значение другой круг факторов: техническое совершенство, надёжность и качество, степень изношенности, моральное старение, марка изготовителя и т.д. То стоимость недвижимости находится под влиянием факторов, вытекающих из земельной зависимости (география, местоположение, окружающая инфраструктура, ценность земельного участка и ближайших угодий и  др.)

Недвижимость - как объект, вступает в хозяйственный  оборот, и с ней совершаются  различные операции. Недвижимость может  быть объектом сделок, связанных с  установлением, изменением и прекращением вещных прав, и в силу этого становиться  объектом оценки.

При оценке недвижимости важным является правильность выбора методов оценки.

Теорией и практикой оценки выработаны три  основополагающих подхода: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении  оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых  имеется информация о ценах сделок с ними.

Данный  подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с  его помощью стоимость часто  называется стоимостью замещения.

Метод основан  на определении рыночных цен, адекватно  отражающих ценность объекта недвижимости в её текущем состоянии. Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:

* с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

* с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

* с новым объектом недвижимости с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое  сходство

Расчёт  методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение  объекта-аналога. При подборе  аналогов предпочтение отдаётся  тем объектам недвижимости, которые,  так же как объект оценки, произведены  тем же застройщиком и в  той же стране.

2. После  сопоставления и выявления всех  факторов различия оценщик должен  внести корректировки в стоимости  объекта-аналога. 

Корректировки бывают двух видов:

· коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

· поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Целесообразна следующая очерёдность внесения поправок: поправки на сопоставимость; поправки к ценам на различия в  условиях продажи.

Методы  сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного  рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок  слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учётом накопленного износа:

С_текущ = ВС - О;

где С_текущ - текущая стоимость недвижимости (на дату оценки);

ВС - восстановительная  стоимость, определение которой  базируется на расчете стоимости  воспроизводства (С_воспр.) или стоимости замещения (С_зам.);

О - обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа: физическим, функциональным, экономическим, внешним.

ВС - рассчитываемая в текущих ценах стоимость  оцениваемого объекта как нового, без учёта износа и соотнесённая к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства  или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства представляет собой  текущие затраты на производство или приобретение нового объекта  недвижимости, полностью идентичного  оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

Стоимость замещения - это минимальные текущие  затраты по приобретению на рынке  аналогичного объекта недвижимости, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к оцениваемому.

Таким образом, в первом случае идёт речь об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве - об аналогичности.

Основу  расчёта стоимости воспроизводства  или стоимости замещения составляет расчёт издержек производства, т.е. себестоимости.

Затем, из рассчитанной таким образом базы, вычитаются потери стоимости объекта  недвижимости в результате износа.

Затратный подход в недвижимости гласит, что  осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению  с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными  показателями. При оценке затратным  подходом как бы моделируется процесс  формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой  всех произведённых издержек и получения  достаточной прибыли.

Методы  затратного подхода незаменимы, если речь идёт об объектах, которые практически  не встречаются на открытом рынке  и изготовляются по индивидуальным заказам.

Надёжность  оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит  от полноты и достоверности экономической  и технической информации, которой  располагает оценщик.

Доходный  подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой  недвижимости, единственной целью которой  является получение дохода, и в  его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего  доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться  на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего  желаемую прибыль).

Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого  имущества, т. е. путем капитализации  дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчёта  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают: