Работа промежуточной аттестации оценщиков на примере оценки земельного участка (с улучшениями) и офисного здания

сумму будущего дохода;

время, когда  должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую  стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании  финансовых отчётов собственника:

упрощённого баланса;

отчёта  о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

2.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

 

Объект оценки: Право собственности  на: 1) Здание общей площадью 940 кв.м.; 2) 2. Земельный участок, общей площадью общей площадью 1920,0 кв.м

Местонахождение объектов оценки: г. Санкт-Петербург, ХХХ.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки - 16 410 265 руб.,

Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства  кадастров объектов недвижимости составляет - 4 560 465,00 руб.

Заказчик работы: ООО «ЗАКАЗЧИК», основной государственный регистрационный  номер (ОГРН) – 1037789046547, Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2005 года.

Дата оценки:  15 апреля 2013 г.

Дата составления отчёта:  15 апреля 2013 г.

Курс USD на дату оценки:    30,9308 руб./USD.

Ниже представлены результаты расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта с применением трёх основных подходов оценки:

Стоимость (руб.)	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
	105 500 875	34 466 688	68 432 000
Вес	0,24	0,35	0,41
Рыночная стоимость объекта оценки с учётом округления (руб.)	65 433 670

 

В итоге проведённых исследований, расчётов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик» по состоянию на 15 апреля 2013 года, составляет с учётом НДС:

 

65 433 670 руб.

2.2.ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ В СООТВЕТСТВИИ С ФЗ №135

Заказчик:	ООО «ЗАКАЗЧИК» (в лице Генерального директора Иванова  Ивана Ивановича), основной государственный  регистрационный номер (ОГРН) – 1037789046547, Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2005 года, местонахождение Общества (исполнительного  органа в лице Генерального директора) – ХХХХ
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК», основной государственный регистрационный  номер (ОГРН) – 1037789046547, Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2005 года, местонахождение  Общества (исполнительного органа в  лице Генерального директора) – ХХХХ
Исполнитель:	ООО «ОЦЕНКА» (ИНН ХХХХХХХ, ОГРН ХХХХХХХХ)
Юридический адрес:	ХХХХХХ, г. Санкт-Петербург, ул. ХХХХХХХХ, д.ХХ
Почтовый адрес, телефон:	ХХХХХХ, г. Санкт-Петерубрг, ул. ХХХХХХХХ, д.ХХ; тел.(812) ХХ-ХХ-ХХ
Банковские реквизиты:	р/с: ХХХХХХХХХХХ в ОАО “СБЕРБАНК РОССИИ” в г. Санкт-Петербург, корр./с: ХХХХХХХХХХХ в ГРКЦ ГУ Банка России по Санкт-Петербургу ИНН ХХХХХХХХ, БИК ХХХХХХХХХ
Используемые стандарты оценки:	ФСО № 1: Общие требования оценки, подходы  и требования к проведению оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития  России от 20.07.2007 г. № 256; ФСО № 2: Цель оценки и виды стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития  России от 20.07.2007 г. № 255; ФСО № 3: Требования к отчету об оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития  России от 20.07.2007 г. № 254.
Дата проведения оценки:	15 апреля 2013 г.
Дата осмотра объекта оценки:	15 апреля 2013 г.
Дата определения стоимости объекта оценки:	15 апреля 2013 г.
Дата составления отчета:	15 апреля 2013 г.
Порядковый номер отчета:	01
Основание для проведения оценки:	Договор №ХХ от 10.04.2013г.
Форма отчёта:	Полная письменная

 

     2.3.Сведения об оценщике

Оценщик:	Сидоров Сергей Сергееевич
Сведения о членстве в СРО:	Является действительным членом НП «Саморегулируемая организация  оценщиков «ОЦЕНЩИК», №ХХХХХ по реестру  ХХ от ХХ  августа 2012 года, выписка  из реестра № ХХХ от ХХ.ХХ.2012 года.
Профессиональные знания в области оценочной деятельности:	Образование: Диплом МФПА о профессиональной переподготовке ХХ № ХХХХХ от ХХ июня 2012 г.
Сведения о страховании гражданской  ответственности оценщика:	Страховой полис № ХХХХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХг., выдан ОАО «РЕСОГАРАНТИЯ», страховая сумма 100 000 рублей.
Стаж работы в оценочной деятельности:	0,5 года

 

2.4.Сертификация качества оценки

Подписавший настоящий отчет Оценщик настоящим  удостоверяют, что в соответствии с имеющимися данными:

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности в пределах тех сведений, которыми располагал Оценщик в период проведения оценки;
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято, без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в настоящем отчете;
5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с действующим законодательством РФ.

2.5.Используемые нормативные документы

В качестве методической основы для проведения оценки использованы следующие нормативные документы, в том числе обязательные к применению субъектами оценочной деятельности:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) Часть 1. Ст.130, 131, 132.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013). 
4. Земельный кодекс Российской Федерации  от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2013)
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
7. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственном кадастре недвижимости"
8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)
9. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"
10. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
11. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"
12. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
13. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
14. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254  "Об утверждении федерального  стандарта  оценки  "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
16. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
17. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

       2.6.Процедура и состав работ по оценке

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;
4. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
5. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление отчета об оценке.

        2.7.Используемые при оценке подходы

Согласно  п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и  требования к проведению оценки (ФСО 1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке или  обосновать отказ от использования  того или иного подхода. Оценщик  вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя  доходный подход к оценке, оценщик  должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать  способность объекта оценки приносить  поток доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих  потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить  процедуру приведения потока ожидаемых  доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода  прогнозирования в стоимость  на дату оценки.

Существует  два метода пересчёта чистого  дохода в текущую стоимость: метод  капитализации денежного потока и метод дисконтирования будущих  денежных потоков.

• Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного текущего денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны, предсказуемы и примерно равны, денежный поток достаточно значительная положительная величина.
• Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Заключительным  элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости  объекта. Процесс сведения учитывает  слабые и сильные стороны каждого  из подходов, определяет, насколько  они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение  рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной  стоимости объекта, чем и достигается  цель оценки.

- Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя  сравнительный подход к оценке, оценщик  должен:

а) выбрать  единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано  несколько единиц сравнения. Выбор  единиц сравнения должен быть обоснован  оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами  спроса и предложения;

б) скорректировать  значения единицы сравнения для  объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения  характеристик объекта оценки и  объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок  оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введённых корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать  результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему  согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости  объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если  в рамках применения какого-либо подхода  оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы  с целью определения стоимости  объекта оценки, установленной в  результате применения подхода.

При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках применённых подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а  также все сделанные оценщиком  при осуществлении согласования результатов суждения, допущения  и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания  оценщик должен обосновать выбор  использованных весов.

  2.8.Термины и определения

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Инвентарный номер - уникальный номер, который присваивается инвентарному объекту основных средств и в соответствии с которым этот инвентарный объект может быть однозначно идентифицирован при инвентаризации..

Метод оценки - способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта  оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.