Работа промежуточной аттестации оценщиков на примере оценки земельного участка (с улучшениями) и офисного здания

 

Таблица № 7

Таблица выявленных различий

 

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли поселений	Земли поселений	Земли поселений
различия		0	0	0
Разрешенное использование	Для содержания офисного здания	Для содержания офисного здания	Для содержания административного здания	Для содержания офисного здания
различия		0	0	0
Право собственности на землю	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
различия		0	0	0
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
различия		0	0	0
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
различия
Площадь участка, кв.м.	1920	1500	1400	1300
различия		0	0	0
Условия рынка (время продажи/предложения)	15 апреля 2013г	01 февраль 2013г Сделка состоялась	04 март 2013г Сделка состоялась	02 апреля 2013г Сделка состоялась
различия		1	1	1
Местоположение участка	ХХХ	ХХХ	ХХХ	ХХХ
различия		0	0	0
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
различия		0	0	0
Наличие свободного въезда	пропускная система	пропускная система	Въезд свободный	Въезд свободный
различия		0	1	1
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Интернет, телефон	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Цена продажи всего участка, руб.		7000000	5200000	4100000
различия		0	0	0
Цена продажи единицы площади  участка, руб./ кв.м.		4666	3714	3154
различия		0	0	0
Количество различий		1	2	2

 

Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего  количество различий у объекта-аналога  №1. Но так как сравнивать только один аналог с оцениваемым объектом некорректно, поэтому все аналоги  были выбраны для дальнейших расчётов. Расчёт величины поправок для объектов-аналогов приведён далее. Все цены даны без учёта НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчётов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- условия  рынка (время продажи/предложения) (все аналоги уже проданы, сделки  состоялись);

- на наличие свободного въезда (у аналогов №2,№3 пропускная система, которая даёт преимущество в цене).

 

Таблица № 8

Таблица внесения поправок и расчёт рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

 

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи единицы площади  участка, руб./ кв.м.		2333	1857	1577
Условия рынка (время продажи/предложения)	15 апреля 2013г	01 февраль 2013г Сделка состоялась	04 март 2013г Сделка состоялась	02 апреля 2013г Сделка состоялась
Корректировка, %		12,92%	4,66%	9,55%
Наличие свободного въезда	пропускная система	пропускная система	Въезд свободный	Въезд свободный
Корректировка, %		0,00%	25,63%	25,63%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		2634	2419	2131
Количество внесенных поправок		1	2	2
Удельный вес значения		0,5	0,25	0,25
Средневзвешенная цена, руб./кв.м.	1317+605+533= 2455
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	4713600

 

Расчет поправки на время продажи:

П_{вр пр} = (1 + ∆I_цен)^{(tоц – tан)} – 1,где     

П_{вр пр}  – поправка на время продажи;

∆I_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц –  tан – промежуток времени в  годах, который прошел с момента  продажи аналога до даты проведения  оценки. Можно получить и положительное  и отрицательное значение данного  промежутка, что и будет являться  показателем степени в формуле.

В данном сегменте рынка цены растут на 20% в год:

Поправка  для аналога №1:

П_{вр пр} = (1+0,2)^8/12 – 1  =  0,1292 или + 12,92%

Поправка  для аналога №2:

П_{вр пр} = (1+0,2)^3/12 – 1  =  0,0954 или + 4,66%

Поправка  для аналога №3

П_{вр пр} = (1+0,2)^6/12 – 1  =   или + 9,54%

Для расчета  и внесения поправки на наличие дополнительных коммуникаций используется метод парных продаж.

Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в  процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую  формулу:

, где      

 – поправка (корректировка)  в процентном выражении;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

 

Расчёт поправки на наличие свободного въезда.

Для расчёта поправки для аналогов №2 и №3, использовался метод парных продаж. Из таблицы №8 были выявлены объекты парных продаж аналогов №1 и №2, все характеристики которых идентичны, кроме свободного въезда.

= (2333/ 1857) - 1 = 0,25632741 (или + 25,63%)

После внесения необходимых корректировок в  цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов.

Удельный  вес может быть рассчитан на основании  количества внесённых поправок, так как каждая внесённая поправка снижает точность расчётов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные  веса могут быть рассчитаны по формуле:

, где       

- удельный вес полученного значения  скорректированной цены единицы  сравнения аналога;

- количество внесённых поправок в стоимость i-того сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную  стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость  всего объекта, умножаем скорректированную  стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1920 м².

Рассчитанная  величина является итоговой вероятной  ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

 

Рыночная  стоимость оцениваемого участка, принадлежащего ООО «Заказчик» полученная с помощью  метода сравнения продаж по состоянию  на 15 апреля 2013 г (без учета НДС), составляет:

4 713 600 руб.

5.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

Расчёт стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учёта НДС, без учёта износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2005 году в целях оценки и сборники укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС).

Стоимость замещения определяется как текущая  стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые  объекты, так и объекты, незавершённые строительством.

Определение полной восстановительной стоимости  зданий и сооружений производилось  на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего  опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупнённых показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учётом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введённой в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчёт в текущие цены на 01.01.2012г. производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике  «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость  строительства единицы измерения  объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах  на дату 01.01.2012 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки  справочных показателей, учитывающих  неполное соответствие оцениваемого объекта  объекту-аналогу по объёмно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании  данных справочника «КО-ИНВЕСТ»  подбирается здание (сооружение) в  наибольшей степени соответствующее  оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость  строительства единицы измерения  объекта, и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, стоимость замещения без износа на дату оценки определяется по формуле:

, где        

- стоимость оцениваемого здания  или сооружения без износа  на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого  здания или сооружения;

- скорректированный показатель  стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства  рассчитывается по формуле 

, где     

С₂₀₁₂- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2012 года, руб;

- сумма поправок на отличия  оцениваемого объекта от объекта-аналога  по объемно-планировочным, конструктивным  параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент,  учитывающий регионально-экономические,  природно-климатические условия  осуществления строительства.

 

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

 

, где    

- коэффициент, учитывающий различие  в объеме здания оцениваемого  объекта от выбранного в справочнике  «КО-ИНВЕСТ», принимается равным  единице в случае отсутствия  информации об отличиях;

 – коэффициент на различие  в сейсмичности, для Московской  области  = 1,00 (Рекомендации по использованию справочника «КО-ИНВЕСТ»);