Работа промежуточной аттестации оценщиков на примере оценки земельного участка (с улучшениями) и офисного здания

Самые дорогие помещения под  сферу услуг находятся в Петроградском  и Центральном районах (в среднем 1,5 тыс. – 1,6 тыс. руб. за кв. м в месяц), самые дешевые в Красносельском (917 руб. за кв. м в месяц).

Район	офисы	различного назначения	торговля	сфера услуг
Адмиралтейский	887	921	1 065	1 404
Василеостровский	864	803	911	1 307
Выборгский	822	1 285	1 180	1 427
Калининский	802	995	1 333	1 031
Кировский	683	1 062	1 043	1 141
Красногвардейский	875	702	950	1 251
Красносельский	н/д	1 019	1 041	917
Московский	898	980	1 495	1 304
Невский	568	1 058	776	1 318
Петроградский	914	968	950	1 491
Приморский	787	1 177	1 334	1 158
Фрунзенский	548	1 226	789	1 320
Центральный	1 010	1 232	1 329	1 592

4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ  наиболее эффективного использования  позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта  недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ  наиболее эффективного использования  выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

• Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу,  положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
• Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
• Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
• Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

В таблице ниже приводятся варианты предполагаемого использования  оцениваемого объекта, на основании  которых оценщиком выбран вариант, при котором оцениваемый объект будет иметь максимальную стоимость.

 

Таблица № 5

Варианты предполагаемого использования  оцениваемого объекта

№, п/п	Критерии	Варианты использования
		Складское	Офисы	Магазин
1	Законодательная разрешённость	1	1	1
2	Физическая осуществимость	1	1	1
3	Финансовая осуществимость	1	1	1
4	Спрос	-	1	-
5	Местоположение	-	1	1
6	Сумма баллов	3	5	4
7	Максимальная стоимость	-	+	-

 

Оценщик изучил специфику, местоположение и состояние объекта и пришёл к выводу, что указанные выше факторы для наилучшего и наиболее эффективного использования максимально соответствуют использованию помещения как офисного.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

 

Стоимость нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде восстановительной стоимости  или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведённого с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемый объект.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора). Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные  шаги при применении данного подхода  к определению стоимости:

1. определить  стоимость земельного участка  в предположении, что он не  застроен;

2. определить  восстановительную стоимость улучшений  (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3. определить  дополнительные затраты, необходимые  для того, чтобы довести объект  оценки до состояния рыночных  требований и уровня загрузки  помещений;

4. определить  величину накопленного износа;

5. определить  остаточную стоимость объекта  оценки;

6. к полученной  величине стоимости с учетом  износа добавить стоимость земельного  участка.

Общая формула  затратного подхода имеет вид:

С_затр = С_зу + С_нс – И , где      

С_затр - стоимость объекта оценки;

С_зу - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства;

И- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения.

5.1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

 

На сегодняшний  день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся  права на земельные участки:

право аренды;

право собственности;

право постоянного (бессрочного) пользования.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.

Заказчик  пользуется земельными участками, как  на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных  участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком заключает в себе возможность пользоваться участком в течение неограниченного периода времени. При этом следует учитывать, что участок находится в государственной или муниципальной собственности.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года землевладельцы имели право  передавать земельные участки, находящихся  в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ 2001 года запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т.д.)

Сегодня земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Однако, за гражданами, которые получили земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право сохраняется.

Более того, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) могут получить свидетельство на право собственности на указанные земельные участки (зарегистрировать право собственности в органах обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст.216, 268-270 Гражданского кодекса РФ, ст. 20 Кодекса.

 Стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации и распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, которым утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков».

Стоимость земельного участка определялась в  данном отчёте методом сравнения продаж.

 

 

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

 

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с  точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как  правило, нельзя найти точно такой  же проданный объект, поэтому в  данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить  различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчёта рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков в г. Москва, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица № 6

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли поселений	Земли поселений	Земли поселений
Разрешенное использование	Для содержания офисного здания	Для содержания офисного здания	Для содержания административного здания	Для содержания офисного здания
Право собственности на землю	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Площадь участка, кв.м.	1920	1500	1400	1300
Условия рынка (время продажи/предложения)	15 апреля 2013г	01 февраль 2013г Сделка состоялась	04 март 2013г Сделка состоялась	02 апреля 2013г Сделка состоялась
Местоположение участка	ХХХ	ХХХ	ХХХ	ХХХ
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие свободного въезда	пропускная система	пропускная система	Въезд свободный	пропускная система
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
Интернет, телефон	есть	есть	есть	есть
Цена продажи всего участка, руб.		3500000	2600000	2050000
Цена продажи единицы площади  участка, руб./ кв.м.		2333	1857	1577
Источник информации	Заказчик