Работа промежуточной аттестации оценщиков на примере оценки земельного участка (с улучшениями) и офисного здания

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия, не  противоречащие закону и правовым  актам и не нарушающие права  и охраняемые законом интересы  других лиц;

- право отчуждать  своё имущество в собственность другим лицам;

- право передавать  свои права владения, пользования  и распоряжения имуществом; право  отдавать имущество в залог.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие условия - заявление в отчёте, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2.9.Допущения и ограничивающие условия

При проведении оценки и подготовки настоящего отчёта Оценщик исходил из следующих допущений и ограничивающих условий:

1. Отчёт достоверен только в полном объёме и лишь для указанных в нём целей. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий отчёт об оценке (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором на оценку;
2. Вся предоставленная Заказчиком документация на объект оценки является достоверной, Оценщик не проводил ее проверки. Ответственность за достоверность предоставленной документации несёт Заказчик;
3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, если иное в соответствующей части отчёта не оговорено особо;
4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на состояние и стоимость оцениваемого имущества. Оценщик не несёт ответственности за наличие таких скрытых фактов, а также за необходимость выявления таковых;
5. Сведения, использованные Оценщиком при подготовке настоящего отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации;
6. От Оценщика не требуется проведения дополнительных работ, дачи показаний и присутствия в суде по поводу настоящего отчёта или объекта оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;
7. Заказчик принимает условие защитить Оценщика от расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон, вследствие легального использования третьими сторонами полученных результатов оценки, кроме случаев, когда судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий Оценщика;
8. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменения экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки;
9. Отчёт содержит профессиональное мнение Оценщика относительно определяемой стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном и конкурентном рынке по цене, равной стоимости объекта оценки, указанной в отчёте. Признание или непризнание результатов оценки в качестве цены сделки с оцениваемым объектом является прерогативой сторон сделки;
10. Данные Оценщиком заключения о стоимости объекта оценки не содержат полностью или частично предвзятые мнения;
11. Все расчеты произведены с использованием программы Microsoft^® Excel. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, приведенным там же, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

В ходе расчетов, кроме вышеуказанных допущений  и ограничивающих условий, Оценщик, возможно, будет вынужден принять  дополнительные условия, допущения  и ограничения. В этом случае принятые допущения будут непосредственно отмечены Оценщиком в соответствующей части отчёта.

2.10.Анализ информации об объекте оценки

2.10.1.Перечень предоставленных Заказчиком документов

Заказчиком  были предоставлены копии следующих  документов:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2005 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2005 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2007 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2007 г.

2.10.2.Описание прав на Объект оценки (Оцениваемые права)

В соответствии со статьёй 131, п. 1 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право собственности  в соответствии с Гражданским  кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право  владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении  принадлежащего ему имущества любые  действия, не противоречащие закону и  не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать  свое имущество в собственность  другим лицам; передавать им, оставаясь  собственником, право владения, пользования  и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать  его другими способами, распоряжаться  им иным образом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица №1

 

Описание земельного участка

Местонахождение объекта:	г. Санкт-Петербург, ХХХ
Собственник:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Наименование объекта:	Здание с земельным участком
Вид права:	Собственность
Свидетельство о государственной  регистрации права на земельный  участок:	Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
Обременения:	Отсутствуют
Назначение:	Земли поселений в жилой зоне
Разрешенное использование:	Для содержания здания
Кадастровый номер участка:	ХХ:23:0110204:00ТТ
Удельный показатель кадастровой  стоимости, руб./кв.м.:	2375,24
Площадь участка, кв.м.:	1920
Краткое описание:	Форма участка прямоугольная, рельеф равнинный. Земельный участок выделен  из земель поселений в жилой зоне. На территории земельного участка расположено  офисное здание, в хорошем состоянии. Объекты окружения - преимущественно  объекты жилого и нежилого назначения. Местоположение объекта характеризуется  хорошей транспортной доступностью. Запыленность и загазованность воздуха - в пределах нормы. Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого. Уровень шума – низкий.

 

 

Описание улучшения 

Таблица №2

Описание здания

Местонахождение объекта:	г. Санкт-Петербург, ХХХ
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Наименование объекта:	Отдельно стоящее здание с офисными помещениями
Вид права:	Собственность
Свидетельство о государственной  регистрации права объект недвижимости:	Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г., выданное Управлением Федеральной регистрационной  службы по г. Санкт-Петербургу
Обременения:	Отсутствуют
Назначение:	Офисное здание
Количество этажей/этажность:	3
Группа капитальности:	I
Площадь оцениваемых помещений, кв.м.:	940
Строительный объем оцениваемых  помещений, куб.м.:	2538
Год постройки	2001
Техническое состояние:	Хорошее
Ближайшее окружение:	Окружающая застройка представлена зданиями жилого назначения.
Транспортная доступность	Местоположение объекта характеризуется  хорошей транспортной доступностью. Близко станция метро, съезд на ЗСК и КАД.
Дополнительная информация:	Наличие сервитутов не зарегистрировано. Износ конструктивных элементов  низкий
Текущее использование	Офисное

 

 

Описание, технические  характеристики и фотографии приведены  в таблицах ниже.

 

Таблица №3

Технические характеристики и фотографии объектов оценки

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные  стены		Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция,  телефонные системы, охранно-пожарная система.

3.2.Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

 

За 2012 год в  Санкт-Петербурге  всего было введено в строй 119700 м2 новых объектов коммерческой  недвижимости   и  большая их часть предназначена для аренды офисов и складских помещений. Представленные данные показывают наименьшую общую площадь новостроек за все время, начиная с 2006 года. Показатель вписывается в общую тенденцию снижения строительства подобных объектов  недвижимости  для бизнеса. Однако можно отметить, что показатель количества вакантных площадей стал стабилизироваться. На начало  2013  года эта цифра составляла 25% от общего числа всех незанятых объектов. 

Целый ряд строительных объектов не удалось ввести в эксплуатацию в  срок. Так, проекты, обещающие быть самыми лучшими в городе, стать наиболее высокими коммерческими зданиями города, с лихвой отстают по срокам. Это  касается бизнес-центров и разветвленных  сетей, способных выполнять самые  разнообразные функции. Аренда их офисов будет возможна не ранее, чем полностью  завершиться сдача объекта. 
 
По данным GVA Sawyer и Neva24, из эксплуатирующихся объектов офисной недвижимости  в  Санкт-Петербурге, бизнес-центры и многофункциональные комплексы полностью сданы в аренду предпринимателям, торговым сетям и акулам бизнеса.  
 
Ввиду представленных характеристик коммерческих объектов  недвижимости  устанавливается цена. Арендная площадь имеет ряд параметров, среди которых кроме адреса, метража, этажа и расположения в БЦ, включают или исключают коммуникации, оборудовании, мебель, услуги охраны и прочее. 
 
В среднем в аренду предоставляются офисные помещения бизнес-центров площадью от 100 до 4000 м2. Арендная ставка составляет около 1000-1500 рублей ежемесячно за квадратный метр. Рост ставок по аренде складских помещений  Санкт-Петербурга  за 2012 год достиг экономически обоснованного максимума. По данным независимых экспертов, в  2013 -м году их величина не превзойдет 130$. И, если тенденция к увеличению спроса на этот вид  коммерческой   недвижимости  будет оставаться на прежнем уровне, нынешний год пройдет по приблизительному сценарию года прошлого.

 

Объем предложения коммерческих помещений, предлагаемых в аренду в 

IV

квартале 2012 года, составил 2,1 тысячи адресов, которые были заявлены в

рекламу в листингах каталога. По сравнению с III кварталом этого же года

особых изменений объемов предложения  не наблюдалось, изменение составило 

2,6%. По сравнению с аналогичным  периодом прошлого года (IV квартал 2011

-го), когда в аренду были выставлены  объекты по 2,2 тысячи адресов, 

предложение сократилось на 3,3%.

 

В структуре предложения преобладают  помещения различного назначения (как 

правило – это объекты, назначение которых не конкретизировано и они могут

быть использованы как под офис, так и под торговлю либо сферу  услуг), что 

составляет 28,9%. Офисные помещения  занимают долю в размере 27,5%,

помещения, предназначенные для сферы услуг, – 27,5%. Доля площадей,

подготовленных под торговые цели, составляет 7,3% от общего объема.

Минимальный процент от общего объема занимают здания, участки, объекты,

предназначенные под производство, и складские помещения.

 

В структуре предложения офисных  помещений по районам лидирующую позицию занимает Центральный район  и составляет 23,9% от всего предложения  по данному сегменту. Максимальная доля объектов торговли, сферы услуг  и различного назначения, предлагаемых в аренду, расположена в Приморском и Центральном районах Петербурга. Основной объем офисных помещений  на рынке аренды расположен в Центральном  районе – 30,1%.

Объекты, предназначенные под производство и склады, в основной массе предложения  находятся в Красногвардейском, Московском , Невском и Фрунзенском  районах (без учета пригородов и  Ленобласти).

 

Самыми дорогими на рынке коммерческой недвижимости по стоимости квадратного  метра являются торговые помещения  и объекты сферы услуг, цена аренды на конец квартала составила 1,2 тыс. и 1,4 тыс. руб. за кв. м в месяц. Средняя  цена аренды офисов – 897,6 руб. за кв. м, помещения различного назначения предлагались в среднем по 1,1 тыс. руб. за кв. м  в месяц, в зависимости от месторасположения, площади и состояния.

Наибольший процент изменения  за квартал показали офисные и  торговые помещения, средняя цена предложения  увеличилась на 7,1% и 8,1% (в III кв. 2012 года цена составляла 837,9 и 1,1 тыс. руб. за кв. м в месяц). Сфера услуг и  помещения различного назначения показали незначительные изменения, 1,5% и минус 2,1% соответственно.

За год максимальный процент  изменения показали офисные помещения, увеличение составило 17,8% (цена аренды в IV кв. 2011 года – 761,8 руб. за кв. м в  месяц).

 

По месторасположению офисных  помещений самыми дорогим являются Центральный и Петроградский  районы Петербурга, где средняя цена аренды в месяц составляет 914 – 1 000 руб. за кв. м. Недорогое предложение  офисов – в Невском и Фрунзенском  районах – в среднем 550 руб. за кв. м в месяц, в зависимости  от месторасположения, площади и  состояния.

Дорогие торговые площади расположены  в Центральном, Приморском и Московском районах – 1,3 тыс. – 1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц. Недорогие по стоимости  аренды объекты находятся в Невском  и Фрунзенском районах, цена предложения  в среднем 780 руб. за кв. м в месяц.