Организация, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России (на примере ВТБ 24 (ЗАО)

Суть первого  риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты права собственностинаступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

На рынке  ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска: жизнь и здоровье заемщика, утрату или повреждение объекта залога, утрату или ограничение права собственности на объект залога (титульное страхование).

Риски ипотечного кредитования присущи  больше кредиторам, т. к. кредитная организация рискует больше, предоcтавляя свои деньги, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную на наличие необходимых регистрационных документов и застрахованную на случай неспособности заемщика выплачивать кредит. Все шаги по легализации и страхованию сделки обеспечивают уверенность заемщика в том, что в дальнейшем она не будет аннулирована. Единственный реальный риск для заемщика — это возможность потери стабильного дохода, который способен обеспечивать ему непрерывное погашение кредита.

Ю.С. Берестова, В.А. Журавлев, А.В. Фальковский  и А.Х. Ким приводят разные виды рисков. Данные обобщены в табл. 8.

Большинство авторов склоняется к  тому, что основными рисками ипотечного кредитования для заемщика являются: риск изменения валютных курсов, процентный риск; для кредитора: кредитный риск (риск неплатежа), риск ликвидности, риск досрочного погашения кредита, процентный риск.

 

 

 

 

Таблица 8

Риски ипотечного кредитования

Виды рисков	Риски	Берестова Ю.С.	Журавлев В.А.	Фальковский А.В.	Ким А.Х.
1	2	3	4	5	6
Риски заемщика	Рыночный риск	+	-	-	-
	Риск изменения валютных курсов	+	+	+	+
	Риск утраты трудоспособности	+	-	-	-
	Процентный риск	-	+	+	+
	Правовой риск	-	-	+	-
Риски кредитора	Рыночный риск	+	-	-	-
	Кредитный риск (риск неплатежа)	+	+	+	+
	Риск ликвидности	+	+	+	+
	Риск досрочного погашения   кредита	+	+	+	+
	Процентный риск	+	+	+	+
	Имущественный	-	-	-	+
Риски залога	Повреждения имущества	+	-	-	-
	Риск утраты права собственности	+	-	-	-

Составлено по:Берестова Ю.С. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации / Ю.С. Берестова//Вестник Челябинского государственного университета. – 2009. // Научная электронная библиотека URL: http://elibrary.ru/download/97286050.pdf (дата обращения: 20.02.2013);

Журавлев В.А. Риски на рынке  ипотечного кредитования / В.А. Журавлев //Социально-экономические и технические системы: Исследование, проектирование, оптимизация. – 2007. - №1. // Научная электронная библиотека URL: http://elibrary.ru/download/95956704.pdf (дата обращения: 20.02.2013);

Ким А.Х. Модель управления ипотечными рисками кредитора / А.Х. Ким // Известия Иркутской государственной экономической академии. – 2007. - № 2. С. 28-29 // Научная электронная библиотека URL: http://elibrary.ru/download/20595986.pdf ((дата обращения: 20.02.2013).

На наш взгляд, риск изменения  валютных курсов не является актуальным на сегодняшний день, т.к. заемщик может выбрать программу ипотечного кредитования в рублях.

Процентный риск также нельзя назвать  основным, т.к. заемщик может выбрать  фиксированную ставку.

Правовой риск также минимален, поскольку документация проходит тщательную проверку, анализ заявки проводится службой  безопасности.

Процентный и имущественный  риски, на наш взгляд, также неактуальны  для кредитора, т.к. банк, принимая заявку на кредитование, проводит тщательную проверку с целью обезопасить  себя от данных рисков.

Итак, по нашему мнению, целесообразно  выделить следующие основные риски  заемщика: утраты трудоспособности, рыночный риск, нестабильной экономической ситуации в стране; в также следующие  риски кредитора: рыночный риск, кредитный  риск (неплатежа), ликвидности, досрочного погашения кредита, нестабильной экономической ситуации в стране.

Российская  специфика рисков ипотечного кредитования заключается в том, что большая  часть объектов недвижимости, которая  строится по ипотечным программам, не закончена к тем срокам, которые  изначально оговорены в контракте. Риски, связанные с «затянувшейся  стройкой», автоматически перекладываются  с инвестора (заемщика) на банк, который  выдает ипотечный кредит. Учет этих рисков ипотечными банками является характерным для российской действительности.

Другим  специфическим моментом российской экономики, который имеет огромное влияние на риски кредитования при  формировании ипотечных активов, является высокий уровень инфляции. Так  по данным Банка России инфляция за 2009 год составляла 8,8%, за 2010 год – 8,8% [59]. Высокая инфляция влияет на межбанковскую учетную ставку, в результате чего ипотечный банк ежегодно теряет деньги.

Третьим важным моментом является то, что в России цены на недвижимость постоянно растут. Именно на этом построена  политика ипотечного кредитования в  нашей стране. Если в определенный момент стоимость жилья начнет резко  падать, то ипотечные банки рискуют  потерять большую часть своих  денежных ресурсов.

Процесс управления рисками включает определение видов рисков; количественную оценку, создание резерва на покрытие риска; анализ рисков и рассмотрение возможных вариантов минимизации  вызванных ими потерь; формулирование политики по управлению рисками; осуществление  провозглашенных мер, слежение за рисками, соблюдение заданных параметров [47. C. 23].

 От эффективного управления  рисками, их сбалансированного  распределения между субъектами  ипотечного кредитования зависят  надежность и устойчивость ипотечных  кредитных институтов.

Методы снижения рисков представлены в табл. 9.

Таблица 9

Методы снижения рисков

Заемщик		Кредитор
1	2	3	4
Риски	Методы снижения	Риски	Методы снижения
Утраты трудоспособности	Страхование заемщика от риска  утраты трудоспособности.	Рыночный риск	Прогноз рынка и соответственное  регулирование условий ипотечного кредитования.

 

Окончание таблицы

1	2	3	4
Нестабильной экономической  ситуации	Прогноз рынка, обзор банковской литературы. Анализ условий ипотечного кредитования в банках и выбор  наиболее подходящего кредитора.	Ликвидности	Установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.
Рыночный риск	Оценка и прогноз стоимости  недвижимости, соответственное решение  об ипотечном  кредитовании. Анализ  условий ипотечного кредитования  в банках и выбор наиболее  подходящего кредитора.	Кредитный риск (неплатежа)	правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков; эффективное функционирование механизма «обращения взыскания»; надежная система регистрации имущественных прав; возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья); распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов; создание резервных фондов; страхование ипотечных кредитов; путем установления пределов значений критериев андеррайтинга.
		Досрочного погашения  кредита	Установление штрафных санкций  за досрочное погашение кредита.
		Нестабильной экономической  ситуации в стране	Прогноз рынка и соответственное  регулирование условий кредитования.

Политика кредитного учреждения и  государства в области ипотечных  стандартов, политика создания потенциально безрисковых активов не менее  важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита  должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимальному стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Правильно установленные  стандарты значительно снижают  кредитный риск и повышают уровень  возвратности кредита. При этом необходимо отметить, что жесткие критерии выбранных  стандартов значительно снижают  доступность кредита, тем более  в инфляционных условиях. Здесь должна быть выбрана оптимальная золотая  середина, которая не может быть постоянной, а должна меняться в соответствии с экономическими изменениями.

Один из общегосударственных обязательных стандартов, установленных в США, коэффициент кредитоспособности (доступности кредита). Этот коэффициент показывает максимально допустимые пределы (рамочные стандарты) отношений полных затрат заемщика на жилье (взносы за кредит и оплата всех жилищных услуг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на недвижимость) к общим семейным доходам. Общепринятый стандарт — 28-30%.

В мировой практике существует еще  один важный показатель надежности и  доступности ипотечного кредита, который  выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи — коэффициент ОЦД. В странах сбалансированной рыночной экономики этот показатель в пределах 3-4, в высокоразвитых странах — 2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и рынок ипотечного кредита могут нормально функционировать, если коэффициент ОЦД не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение  стоимости жилья к совокупному  семейному годовому доходу в России, высок из-за искаженной стоимости  жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев  превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее  время в России данный показатель не может выдержать критики, так  как он более чем в 10 раз выше средних рыночных показателей. Более  точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой  недвижимости, которая варьирует  в пределах 1:10.

Существуют и другие показатели, определяющие доступность и надежность кредита. В разряд общепринятых норм (стандартов) ипотечного кредитования включен также коэффициент, определяющий отношение стоимости обслуживания кредита к доходам (годовые процентные выплаты за кредит к годовому совокупному  семейному доходу). В России этот показатель (коэффициент) будет в 2-3 раза выше западноевропейского. И если платить только за обслуживание кредита, а основную сумму долга не выплачивать, то и в этом случае никакие рамочные стандарты ипотечного кредитования в России не выдерживают такой  нагрузки,особенно в первыегоды кредитования. Клиент (заемщик) должен оплачивать только расходы по обслуживанию кредита в размере чуть ли не своего дохода или сумму в несколько раз превышающую средний доход.

Анализ всех коэффициентов доказывает необходимость реальной оценки доходов  заемщика, уровня инфляции, а также  учета развития или, наоборот, свертывания  производства.

В дополнение можно отметить, что  кредитные риски увеличиваются  или уменьшаются в зависимости  от многих других критериев и показателей. В частности, это виды собственности  на недвижимость, принадлежность заемщиков  к той или иной профессии. Банк оценивает риски относительно каждого клиента. Особое внимание обращается на сумму накоплений клиента по отношению к его среднемесячному заработку, наличие ценных активов, которые возможно продать в целях погашения кредита в случае потери места работы. Также банк имеет возможность применять индивидуальные меры по снижению рисков конкретного заемщика, например: дополнительное страхование собственности в случае зависимости источника доходов от указанной собственности, установление индивидуальных предельных коэффициентов, увеличение суммы первоначального взноса и т. д.

Таким образом, рынку ипотечного кредитования свойственны классические риски, однако, с учетом специфики ипотеки, риск-менеджмент ипотечных активов требует глубокого  понимания происходящих процессов  на мировом рынке.

1.4. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Современная история ипотеки в  России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная  база для функционирования системы  ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние годы была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много законодательных актов и нормативных документов.

Действующая ныне в Российской Федерации  система регулирования отношений, возникающих в рамках ипотечного кредитования слагается из трех уровней, представленных на рис. 6.

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 6.  Система регулирования отношений, возникающих в рамках ипотечного кредитования

 

В табл. 10 приведены все законодательные и нормативные акты в области ипотечного кредитования.

Таблица 10

Законодательные акты и  нормативные документы

в области ипотечного кредитования

№ п/п	Законодательные акты, нормативные  документы	Дата утверждения, номер	Сфера регулирования
1	2	3	4
Законодательный уровень
1	Гражданский кодекс РФ Часть 1	от 30.11.1994 №51-ФЗ (принят  ГД ФС РФ 21.10.1994)(ред. от 01.03.2013)	В Главе 23 оговариваются  способы обеспечения исполнения обязательств.
2	Налоговый кодекс РФ Часть 2	От 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 07.05.2013)	Ст. 220 предусматривает право  налогоплательщиков, которые приобрели  жилье или участвуют в его  строительстве, на получение имущественного вычета на сумму до 1000000 руб.
3	О банках и банковской  деятельности.  Федеральный закон	от 02.12.1990 № 395-1 (с изм. и  доп., вступившими в силу с 07.05.2013)	Отражает некоторые правовые аспекты кредитования юридических  лиц в главе 5 «Межбанковские отношения  и обслуживание клиентов». Статья 29 определяет, что процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), и  комиссионное вознаграждение по операциям  устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентом, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ст.33 отражает обеспечение  возвратности кредитов. При нарушении  заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать.
4	О залоге. Закон РФ	от 23.05.1992 №2872-1	Рассматривается понятие  и способы применения залога.
5	Об ипотеке (залоге недвижимости)»  Федеральный закон	от 16.07.1998г. № 102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013)	Раскрывает особенности  залога недвижимого имущества.
6	О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон	от 21.07.1997г. № 122-ФЗ(в ред. от 07.05.2013)	Рассматриваются вопросы  залоговых отношений.
7	Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон	от 30.12.2004 г.№ 214-ФЗ(ред. от 30.12.2012).	Регулирует отношения, связанные  с привлечением денежных средств  для долевого строительства.
9	О кредитных историях. Федеральный  закон	от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ (в ред. от 03.12.2011)	Определяет понятие, состав, порядок формирования и хранения кредитной истории.