Организация, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России (на примере ВТБ 24 (ЗАО)

 

Окончание таблицы

1	2
1998 г.	Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с  введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

 Составлено по: История развития ипотеки // Портал об ипотечном кредитовании. URL: http://www.ipoteka.biz/viewpage.php?page_id=2 (дата обращения: 26.02.2013); Пашенце Д.А.Особенности развития ипотечного законодательства в Российской империи / Д.А. Пашенцев // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. – 2010. - №1. – С.31-40 // Электронная библиотека. URL: http://elibrary.ru/download/28242471.pdf (дата обращения: 6.03.2013).

В современных условиях, характеризующихся хроническим недостатком государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства.Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [37. C. 84].

Неотъемлемым элементом системы  ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита - залог.

Согласно принятому в международной  практике разделению кредитов по критерию обеспеченности, ипотечные жилищные кредиты всегда относятся к группе обеспеченных кредитов.

В табл. 3 рассмотрены понятия залога, данные различными авторами.

Таблица 3

Определения, раскрывающие сущность залога

Определение	Источник, автор	Комментарий
1	2	3
Способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями,предусмотренными законом.	"О залоге" Закон  РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 02.10.2012) // СПС «КонсультантПлюс».	Наиболее точное определение  залога.
1. Отдача (имущества) в  обеспечение обязательств, под ссуду.  2. Отданная в такое  обеспечение вещь. 3. перен. Доказательство, обеспечение чего-н.	Ожегов С.И., Шведова Н.Ю.  Толковый словарь русского языка: 80 тыс. слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. – 4-е изд., доп. –М.: Азбуковник. 1998 – 344 С. – С. 910.	Очень краткое определение  залога.
Один из наиболее эффективных способов исполнения обязательств. Кредитор по обеспеченному обязательству  имеет право в случае неисполнения обязательств получить удовлетворение от продажи имущества.	Финансово-кредитный энциклопедический словарь/Колл.авторов; Под общ. ред. А.Г. Грязновой. – М. Финансы и статистика, 2002. – 1168 С. – С. 328.	Не оговаривается вид  сделки.

 

Окончание таблицы

1	2	3
Имущество или права на него в обеспечение выполнения обязательств по сделке.	Глоссарий.руURL: www.glossary.ru (дата обращения: 25.03.2013).	Не оговаривается вид  сделки.
В гражданском праве - имущество  или другие ценности, находящиеся  в собственности залогодателя и  служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Залог может быть передан залогодержателю  в физической форме или в форме  документально зафиксированного права  на его получение в виде залогового обязательства.	Глоссарий.руURL: www.glossary.ru (дата обращения: 25.03.2013).	Довольно подробное и  точное определение залога.
Передача заемщиком кредитору  права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды.	Глоссарий.руURL: www.glossary.ru (дата обращения: 25.03.2013).	Не оговаривается то, что  не передается право пользования  и распоряжения.
Под термином понимают форму  исполнения (способ обеспечения) каких-либо обязательств.	Что такое залог? // samarkredit.ru  - Кредиты и ипотека. URL: http://www.samarkredit.ru/termin/028.html(дата обращения: 26.03.2013).	Краткое и неполное определение  залога.

 

Определение залога довольно обширно. На основе анализа различных подходов к определению залога,  можно  сделать вывод о том, что  залог – это способ, реализующий исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств, при котором средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенное должником его кредитору (залогодержателю) имущество или другие ценности, переходящее во владение кредитора при неисполнении должником (залогодателем) обязательств.

Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости - ипотекой, ипотечные  жилищные кредиты - залогом жилой  недвижимости. Основным и чаще всего  единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог  жилого помещения, приобретаемого на кредитные  средства.

Ипотека (от греч. hypotheke - залог) - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должника (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем)". При этом кредитор-залогодержатель не становится собственником залога, однако получает в случае невыполнения условий кредитного (основного) договора право компенсировать неоплаченный долг за счет реализации заложенного имущества [33. C. 128].

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного  объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им [4].

В табл.4 рассмотрены определения ипотеки, данные различными авторами.

Таблица 4

Различные подходы к  определению сущности ипотеки

Определение	Источник, автор	Комментарий
1	2	3
Залог недвижимого имущества, главным  образом земли и строений, с  целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид  залога, при котором закладываемое  имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.	Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б.Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 495 с. — C. 204.	На  сегодняшний день чаще всего закладывается  квартира.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке  в обеспечение исполнения обязательства.	Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия.Автор и  составительЛукаш Ю. А.(Серия «Библиотека  профессиональных словарей»). — М.: Книжный мир, 2004. — 1504 с.	Краткое и неполное определение ипотеки.
Залог недвижимости с целью получения  ссуды, ипотечного кредита.	Финансово-кредитный энциклопедический  словарь/Колл.авторов; Под общ. ред. А.Г. Грязновой. – М. Финансы и статистика, 2002. – 1168 С. – С. 376.	Краткое и неполное определение ипотеки.
Залог недвижимого имущества, главным  образом земли, с целью получения  ссуды, так называемого ипотечного кредита	Большая советская энциклопедия. Том 9. – М.: Советская энциклопедия, 1970. – С. 301	На  сегодняшний день чаще всего закладывается  квартира.
Залог, поручительство, залогом обеспеченное.	Даль В.И. Толковый словарь  живого великорусского языка. – Электронная  библиотека. URL: http://lib.rus.ec/ (дата обращения 6.03.2013).	Определение не отражает суть ипотеки.
Залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого  кредита, не передается кредитору, а  остается в собственности должника. На заложенное под ипотеку имущество  налагается запрещение на продажу или  переоформление его на другое лицо до полного погашения кредита  и всех процентов.	Что такое ипотека?  - Банкирша. Ком. URL: http://www.bankirsha.com/what-is-hypothec.html (дата обращения: 06.03.2013).	Подробное и точное определение ипотеки.
Одна из форм залога, при которой  закладываемое недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.	Ипотека. - Свободная энциклопедия. URL: http://ru.wikipedia.org/(дата обращения: 06.03.2013).	Подробное определение, однако не отражено то, что на заложенное имущество накладывается запрет на продажу и переоформление.
А. Залог недвижимого имущества  без передачи во владение залоговому кредитору. Б. Долговое свидетельство  о залоге недвижимости.	Ипотека. – Словарь бизнес-терминов. URL: http://dic.academic.ru/dic.nsf/business/5437 (дата обращения: 06.03.2013).	Краткое определение ипотеки.

 

 

На основе анализа различных  подходов к определению ипотеки,  можно сделать вывод о том, что  ипотека – это способ, реализующий исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств по ипотечному кредиту, при котором средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенное должником его кредитору (банку)недвижимое имущество, остающееся при этом в собственности должника с запретом на продажу и переоформление, но переходящее во владение кредитора (банка) при неисполнении должником (залогодателем) обязательств.

Особенность данного вида залога состоит  в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество, незавершенное строительство недвижимогоимущества или право аренды недвижимости. Имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимое), не может быть передано в ипотеку по частям. На имущество, находящееся в обшей совместной собственности, ипотека может быть установлена только при согласии на это собственников (в письменной форме). Имущество, изъятое из гражданского оборота, не может быть предметом ипотеки.

Как правило, перечень объектов недвижимости, которые могут служить предметом  ипотеки, устанавливается законодательством. Так, в России, согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе [5]:

• земельные участки (за исключением земельных участков, указанных в ст. 63);
• предприятия (как имущественный комплекс), а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Следует различать понятия ипотека и  ипотечное кредитование.

Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных  средств [36. C.186].

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель  имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед  другими кредиторами должника.

Существует  точка зрения, что ипотечный кредит – это разновидность потребительского кредита, так как цель потребительского кредитования – удовлетворение потребностей населения, одной из которых является потребность в жилье. Однако особенности  ипотечных ссуд, такие как: долгосрочный характер, залог недвижимого имущества, большая сумма, в отличие от потребительских  кредитов на текущие нужды, - позволяют  выделить их в отдельную категорию [44. C. 24].

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

1.  Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;

2.  Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;

3.  Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [37. C. 112].

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов [46. C.24].

В таблице 5 представлены различные  подходы к определению сущности ипотечного кредитования, данные различными авторами.

Таблица 5

Различные подходы к  определению сущности ипотечного кредитования

Определение	Источник, автор	Комментарий
1	2	3
Ссуда под залог недвижимости.	Большая советская энциклопедия. URL: http://bse.sci-lib.com/ (дата обращения: 6.03.2013).	Очень краткое определение, отражает суть данного вида кредитования, однако не описывает существенных деталей.
Способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под  залог недвижимости.	Финансово-кредитный энциклопедический  словарь/Колл.авторов; Под общ. ред. А.Г. Грязновой. – М. Финансы и статистика, 2002. – 1168 С. –С. 377.	Очень краткое определение  ипотечного кредита.