Организация, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России (на примере ВТБ 24 (ЗАО)

 

Окончание таблицы

Кредит, выданный под залог  недвижимости, условия которого обязывают  заемщика произвести заданное количество платежей.	Глоссарий.руURL: www.glossary.ru (дата обращения: 11.02.2013).	Краткое определение, отражено только одно из основных условий.
Долгосрочные ссуды под  залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений.	Словари и энциклопедии онлайн URL: http://dic.academic.ru/dic.nsf/econ_dict/6982 (дата обращения: 12.02.2013).	Краткое и емкое определение  ипотечного кредита.
Кредитование под залог  недвижимости, то есть кредитование с  использованием  ипотеки в качестве  обеспечения возвратности кредитных  средств по договору	Петровская А.А. Система управления ипотечными рисками / Известия  Российского государственного  педагогического университета им. А.И. Герцена/ - 2006.-№ 18. – С. 80 // Научная // Научная электронная  библиотека URL: http://elibrary.ru/download/18685738.pdf(дата обращения: 11.02.2013).	Определение не отражает важного  временного аспекта  данного вида кредитования.
Долгосрочные ссуды, предоставляемые  банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых  зданий, сооружений. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив  относительно небольшую часть стоимости  долга банку и внося процент  за предоставленный кредит. Однако при этом собственником жилья  остается банк вплоть до полного возврата кредита, в связи с чем оно  становится объектом залога. При невозможности  возврата ипотечного жилищного кредита  заемщик вынужден освободить жилье, но ему возвращается оплаченная часть  ипотечного кредита без возврата выплаченных ранее процентов.	Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б.Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 495 С. – С. 172.	Подробное и точное определение. Отражена суть ипотечного кредитования и основные условия.

На основе анализа различных  подходов к определению ипотечного кредита,  можно сделать вывод  о том, что ипотечный кредит  - это категория кредитов, предоставляемых банками в виде долгосрочной ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений, позволяющих заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит.

На рынке ипотечных кредитов действуют три основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор. Основные и второстепенные субъекты рынка  ипотечного кредитования  представлены в табл. 6.

 

 

Таблица 6

Субъекты ипотечного кредитования

Термин	Определение
1	2
Заемщик (залогодатель)	Физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита  и получившие его. Заемщики добровольно  предоставляют уже имеющееся  у них в собственности или  приобретаемое на средства кредита  жилье в залог.
Кредитор (залогодержатель)	Сторона в кредитных отношениях, предоставляющая кредитные ресурсы  на условиях возвратности, срочности  и платности (банк).
Банк	Кредитная организация, которая имеет  исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических  лиц, размещение указанных средств  от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.
Инвесторы	Лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые  кредиторами или операторами  вторичного рынка. К ним относятся  инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.
Продавцы жилья	Физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся  в их собственности или принадлежащие  другим физическим или юридическим  лицам.
Страховые компании	Осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и  страхование гражданско-правовой ответственности  участников ипотечного рынка.
Оценщики	Юридические и физические лица (специалисты), имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых помещений (собственности), являющихся предметом  залога при ипотечном кредитовании.
Риелторские фирмы	Юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи  недвижимости.

Составлено по: О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 // СПС «КонсультантПлюс». (дата обращения: 11.01 2013);

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). Глава 42. От 30.11.1994 № 51-ФЗ //СПС «КонсультантПлюс»;

Субъекты и виды ипотечного кредитования. – Индикаторы рынка  недвижимости. URL: http://www.irn.ru/articles/2823.html (дата обращения: 27.02.2013);

Финансово-кредитный энциклопедический  словарь/Колл.авторов; Под общ. ред. А.Г. Грязновой. – М. Финансы и статистика, 2002. – 1168 С. –С. 717;

Дадаян Е.В. Понятие и виды ипотечного кредита / / Вестник красноярского государственного аграрного университета. – 2006. - № 11. – С. 290 // Электронная библиотека. URL: http://elibrary.ru/download/50551583.pdf (дата обращения: 3.03.2013).

Инфраструктурные звенья системы  ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и  попечительства, юридические консультации и т. д.

Как видно, на рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое  количество участников. Такое число  частников рынка является одной  из особенностей ипотечного жилищного  кредитования, которая обусловлена  спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.

Определяющим  звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов  системы ипотечного жилищного кредитования.

Объектами ипотечного кредитования могут бытьтолько приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

Особенно следует выделить функции  ипотечного кредитования и особенности  такого рода кредита, которые дают ему  преимущество перед другими способами  кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др [37. C. 167].

Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье  должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого  обязательства.

2.  Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 5 и более лет (оптимально 15-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низко рисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести  следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

•  величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

•  при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для  кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и  требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в том  числе через эмиссионные ипотечные  ценные бумаги или облигации.

Ипотечные кредиты различаются  в зависимости от схем выдачи, погашения  и обслуживания. На основе анализа различных подходов авторов составлена классификация  ипотечных кредитов,  представленная в  табл. 7.

 

Таблица 7

Классификация ипотечных  кредитов

Классификация	Признак
1	2
По способу погашения:	аннуитетный (равновеликий); пружинный (равновеликий, проценты от остаточной суммы долга); шаровой (сначала выплата процентов, в конце – суммы долга); ролл-оверный (срок разбивается на временные отрезки, для каждого из которых своя ставка). с ростом платежей (минимальный первый взнос, затем платежи увеличиваются и переходят в аннуитетные).
По объекту недвижимости:	земельные участки; предприятия; дачи, садовые дома, гаражи; воздушные, морские суда, суда; объекты незавершенного строительства.

 

Окончание таблицы

По целям кредитования:	приобретение готового жилья; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
По рынку жилья:	первичный; вторичный.
По виду кредитора:	банковские; небанковские.
По виду заемщиков:	застройщикам и строителям; непосредственно будущему владельцу жилья; сотрудникам банков;  сотрудникам фирм - клиентов банка;  клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.
По виду процентной ставки:	с фиксированной процентной ставкой; с переменной процентной ставкой.
По возможности досрочного погашения:	с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
По платности:	дешевый; дорогой.
По валюте кредитования:	в иностранной валюте; в национальной валюте.
По способу оценки кредитоспособности заемщиков:	скоринговая модель; балльная модель; метод экспертных оценок.

Составлено по: Дадаян Е.В. Понятие и виды ипотечного кредита/ Е.В. Дадаян / / Вестник красноярского государственного аграрного университета. – 2006. - № 11. – С. 290 // Электронная библиотека. URL: http://elibrary.ru/download/50551583.pdf (дата обращения: 3.03.2013);

Бабина Н.В. К вопросу  о классификации потребительских  кредитов // Сервис с России и за рубежом. – 2009. - № 1. – С. 306.