Организация, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России (на примере ВТБ 24 (ЗАО)

Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты  на приобретение готовых квартир, как  их называют банки  в описании своих продуктов - «на вторичном рынке жилья». Однако сегодня спектр предложений основных игроков рынка делает потенциальным ипотечным заемщиков разнообразные предложения. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, несколько реже, но все более часто попадаются предложения ломбардных кредитов - под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков [60].

В настоящее время на выбор потенциального заёмщика представлены множество программ: на выбор предоставляются фиксированные, либо плавающие процентные ставки, предоставляется право досрочного погашения без уплаты штрафных санкций. Наиболее распространенным является погашение  кредита аннуитентными платежами.  Таким образом, рассмотрение экономических основ системы ипотечного жилищного кредитования дает возможность выделить следующие ее особенности: система имеет расширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья: ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий - размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т. п.

1.2. Модели ипотечного кредитования

Модели ипотеки представлены тремя  основными подходами в ипотечном кредитовании. (Рис. 1.).

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.  Модели ипотечного кредитования

 

В рамках модели сбалансированной автономии (контрактно-сберегательной) право на получение льготного кредита, частично субсидируемого государством, возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равна сумме кредита, на которую он вправе рассчитывать. Аккумуляция денежных средств происходит путем использования различных жилищных накопительных программ. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и банков, его кредитующих.¹ Наглядно такая система представлена на рис. 2.

 

 

ссуды субсидии по сбережениям

 

 

 

накопительные вклады

 

 

Рис. 2.  Схема автономной модели контрактных сбережений

 

Недостатком модели многие экономисты признают невозможность получения  кредита без предварительного накопления средств, однако безоговорочно считать  данный факт недостатком нельзя, так  как накопление средств в данном случае эквивалентно внесению первоначального взноса, формирование которого требует времени, независимо от модели ипотечного кредитования.

Преимуществом модели можно назвать  ее независимость от состояния финансово-кредитного рынка. Действуя по такой модели, банку  нет необходимости привлекать кредитные  ресурсы из внешних источников: ему  следует определить только эффективный  размер процентной маржи.

Таким образом, модель является независимой  не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество модели важно для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Также достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк имеет возможность  проверить кредитоспособность и  платежеспособность клиента в период накопления средств. Данная модель была сформирована в Германии после первой мировой войны, затем развита  во Франции. Она была образована как  механизм привлечения финансовых средств  в жилищный сектор.

В странах с нестабильной экономикой контрактно-сберегательная модель призвана решить следующие проблемы:

• отсутствие соответствующей информации о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском;
• отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.

Усеченно-открытая модельявляется наиболее простой системой ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов закладные по выданным ссудам, используют их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования, т.е. специализированных институтов – участников рынка ипотечных жилищных кредитов, минимально. Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки. Предоставляя долгосрочные кредиты населению, банк в данной модели использует собственный капитал и привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах, долговые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов. Соответственно, каждый ипотечный банк самостоятельно определяет параметры выдаваемых кредитов, а ставка зависит от текущей экономической конъектуры. Для данной модели характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Такую схему называют одноуровневой [41. C. 7].

Участники ипотечного кредитования в  рамках усечено-открытой модели и отношения, возникающие между ними в ходе реализации своих функций, представлены на рис. 3.

 

 

 

 

 

Рис. 3.Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования

 

Относительная простота организации  системы ипотечного жилищного кредитования на базе данной модели обусловила достаточно широкое практическое распространение  ее во многих странах мира.

Таким образом, достоинством рассматриваемой  модели является простота ее организации, т.к. нет необходимости создания специализированных ипотечных банков, вторичного рынка, а число участников рынка минимально.

К слабым сторонам усечено-открытой модели можно отнести:

• зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от ситуации на финансовом рынке страны;
• ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов;
• отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования.

Расширенно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, американская, двухуровневая). Первичный рынок – это кредитование конечных заемщиков, а вторичный – рефинансирование банков-кредиторов с помощью специально организованного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Принцип расширенно-открытой модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть стоимости наличными (10-20%), а всю оставшуюся – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог недвижимости, либо приобретаемой, либо уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки обычно осуществляется в течение 15-30 лет.

При формировании данной модели первичных  кредитов возможно рефинансировать  выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному  институту вторичного рынка, либо посредством  обмена кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом [41. C. 8].

Таким образом, двухуровневая система  рынка ипотечного кредитования является наиболее эффективной и сложно устроенной с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов,  а также системы регулирования. Среди участников данного рынка  выделяют институты, выполняющие функции  организаторов ипотечного кредитования:

• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Вариант расширенно-открытой модели ипотечного кредитования представлен  на рис. 4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 4. Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования

 

Субъекты ипотечного кредитования расширенно-открытой модели, действующие  на первичном рынке, делятся в  основном на 2 категории: сберегательные и ипотечные банки.

При этом сберегательные банки выступают  промежуточным звеном между людьми, желающими накопить, и людьми, желающими  потратить деньги. А ипотечные  банки, в свою очередь, получают фонды  для финансирования своей деятельности в сфере ипотечного кредитования путем займов в сберегательных банках. В конечном счете основным источником фондов для кредитования является собственный  капитал банков и сберегательные вклады.

В отличие от сберегательных, ипотечные  банки, после того как они оформляют  ипотечный кредит, немедленно продают  его инвестору, получающему процентный доход по ипотечным кредитам, - в  основном крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и  размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченными закладными на недвижимость. Эти корпорации продают  ценные бумаги на вторичном рынке  как крупным вкладчикам (профсоюзам, пенсионным фондам, страховым компаниям), так и мелким инвесторам, стремящимся  разместить свои средства под более  высокий процент. Средства, которые  ипотечные банки получают от продажи  портфеля закладных, вновь поступают  в оборот в виде новых займов. При этом ипотечные банки по поручению  инвестора и за определенную плату  продолжают обслуживать проданные  кредиты, т.е. поддерживают отношения  с заемщиком в течение всего  кредитного периода.

Третья категория субъектов  кредитования – операторы вторичного рынка. В США, где расширенно-открытая модель достигла наибольшего масштаба и совершенства в своем развитии, ее представляют такие специализированные агентства, как «Freddie Мае», «Ginnie Мае», осуществляющие финансирование кредитов из государственных ресурсов, и «Fannie Мае» — одна из крупнейших организаций, формирующая вторичный рынок  закладных и вовлеченная в  покупку ипотечных кредитов для  своего портфеля и выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Таким образом, реализация расширенно - открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной  инфраструктуры ипотечного рынка, как  правило, при определенном содействии государства и как минимум  при его частичном контроле над  эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между  совокупной ценой эмитируемых и  обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаги ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение  этой эмиссии.

Расширенно-открытая модель в определенной мере является более стабильной в  силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных  ресурсов в систему, имеют ранее  объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует в определенных пределах. Данная модель подвержена достаточно существенному  влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, т.к. приток кредитных ресурсов осуществляется с рынка капиталов.

Следовательно, недостатком расширенно - открытой модели, так же как и  усеченно-открытой является зависимость  от рыночного уровня ставки процента, а следовательно, возможность эффективного функционирования ее только в странах со стабильно развивающейся экономикой.

Наряду с имеющимися недостатками, модель вторичного рынка обладает рядом  преимуществ, в числе которых:

• стабильная система привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг;

• большое количество кредиторов, предлагающих различные условия кредитования, предполагает доступность кредитов широким слоям населения.

Проанализировав основные модели ипотечного жилищного кредитования, можно выделить следующие исходные принципы, которые  применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом:

• обеспечение защиты интересов кредитора и заемщика в ипотечных отношениях;

• создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю;

• создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся но ипотеке, т.к. именно за счет их формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов;

• активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование.

Усеченно - открытая (одноуровневая) модель не совсем подходит для внедрения  в России, поскольку имеет существенный «минус».

Характерной особенностью усечено - открытой модели является прямая зависимость  процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает значительное влияние на активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные  и неблагоприятные периоды. На практике при применении данной системы редко  ориентируются но какие-либо стандарты  установления основных параметров ипотечных  кредитов (продолжительность и стоимость), обычно они устанавливаются каждым ипотечным банком в зависимости  от конкретных фактов. При ограниченном объеме ипотечных услуг типичным для России является существование  завышенных, по сравнению с зарубежными  странами, процентных ставок и коротких сроков кредитования. Подобных «минусов»  нет у системы контрактных  сбережений. Потенциально данная модель совершенно не зависит от состояния  финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка не стоит вопрос, где и  по какой цене найти кредитные  ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за услуги. Ставки по вкладам  контрактных сбережений и процент  за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне.Однако в настоящее время в России контрактно-сберегательная модель банками используетсямало по причине невозможности установления приемлемых процентных ставок из-за влиянияинфляции. При этом имеющаяся тенденция к увеличению доходов населения позволяет предположить, что в будущем возможностей по накоплению средств у российских граждан станет больше.