Организация, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России (на примере ВТБ 24 (ЗАО)

В целях привлечения этих средств  необходимо выпустить на рынок выгодные схемы контрактных сбережений, в  которых возможно участие государства  как гаранта, а также создание специальных льготных государственных  накопительных программ для различных  категорий граждан. Слабым местом модели контрактных сбережений для потенциальных  покупателей жилья является наличие  предварительного накопительного этапа, который составляет от 2 до 10 лет, так  как это иногда существенно отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости.

Более приемлемым для российских условий  является выбор расширенно-открытой моделиипотечного кредитования, обусловленный  возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, в отличие  от системы контрактных сбережений, требующей значительного по времени  начального периода накопления средств  физическихлиц.

Проведенный анализ различных моделей  ипотечного кредитования позволяет  сделатьвывод о целесообразности первоочередного  применения в России именно расширенно-открытой модели ипотеки для повышения  доступности жилья.

Будучи открытой и ориентированной  на получение ресурсов со свободного рынка, двухуровневая модель существенно  подвержена влиянию общего состояния  финансово-кредитного рынка.

Однако ее стабильность поддерживается государством. Двухуровневая модель ипотечного рынка предоставляет  государству широкие возможности  регулирования, что особенно важно  в периоды экономической нестабильности. Через посредство специализированных агентств государство может оказать  поддержку банкам. Предъявление государственными агентствами четких требований к банкам при покупке ипотечных кредитов позволяет установить эффективный контроль над качеством ипотечных сделок, а также внедрить единые стандарты для операций с недвижимостью. Кроме того, государственный контроль над рынком ипотечных ценных бумаг позволяет направлять развитие ипотечного кредита в соответствии с государственной социально-экономической политикой (например, предоставляя государственные гарантии определенным видам ипотечных кредитов, предназначенных для реализации социально значимых жилищных проектов). Модель функционирования двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования представлена на рис. 5.

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 5.  Схема функционирования двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования в России

 

Схема работы двухуровневой системы  рынка ипотечного кредитования выглядит следующимобразом. Коммерческие банки  выдают ипотечные кредиты населению. Региональные операторы Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию в субъектах, где они созданы  и функционируют, выкупают закладные  у банков и, в свою очередь, продают  их Агентству. При этом за региональными  операторами остается сопровождение  кредитов в части аккумулирования  и перечисления аннуитетных платежей, своевременного возобновления страховок, а также мониторинг предмета залога. Кроме того, региональныеоператоры  Агентства принимают на себя обязательства  по обратному выкупу дефолтныхзакладных с последующей реализацией прав на предмет залога.

Двухуровневая система рынка ипотечного кредитования позволяет банкам через  региональных ипотечных операторов, создаваемых в каждом субъекте РФ, продавать закладные и таким  образом возобновлять ресурсы для  массовой выдачи кредитов.

В Банке ВТБ 24 (ЗАО) используется двухуровневая  система ипотечного кредитования, которая  выглядит следующим образом. Риэлтор  приходит за консультацией по ипотечному кредитованию, сообщает клиенту об условиях. Затем клиент собирает документы  и приносит в банк. После принятия положительного решения, риэлтор собирает документы по квартире для банка с целью получения отчета об оценке квартиры. Перед совершением сделки заемщик страхует жизнь, титул, имущество и трудоспособность в страховой компании. Во время совершения сделки продавец и риэлтор получают денежное вознаграждение. Банк ВТБ 24 (ЗАО) не работает с АИЖК.

Таким образом, модель ипотечного кредитования в России находится на более низком уровне развития, по сравнению с развитыми экономиками запада. Рассматривая ипотеку, только как кредит - долгосрочные активы, банки недополучают возможную дополнительную прибыль. Построение сложных структурированных продуктов на основе ипотеки является рискованными, но в тоже время возможным для развития в долгосрочной перспективе экономики шагом.

1.3. Риски ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование — один из самых надежных и обеспеченных видов  кредитования в банковском секторе, однако существует множество рисков в этой области, причем как для заемщиков, так и для кредиторов и инвесторов, по целому ряду взаимосвязанных причин [53. C. 82].

В свете последних  событий на мировом финансовом рынке анализ рисков ипотечного кредитования целесообразно провести в тесной взаимосвязи с анализом кризиса ликвидности на рынке США и мирового кризиса в целом. Это важно не только в аспекте влияния американского кризиса на мировые рынки и рынок России в том числе, зарубежный опыт развития самой мощной системы ипотечного кредитования раскрывает причины, пути развития и изменения ипотечной системы.

Риски необходимо распределять между  участниками ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективной согласованности интересов и функций всех участников формирования и развития ипотечного рынка [53. C. 82].

Ипотечному кредитованию присущи  свои специфические риски, а также  особенности проявления общих рисков кредитования, в том числе рисков кредитора и заемщика в отдельности [47. C. 23].

Обычно риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) илиместного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам [58].

Заемщик, как потребитель продукта ипотечного кредитования, прежде всего подвержен рыночному риску. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, т. к., приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика. Маловероятное, но возможное резкое падение цен на жилье — плохой вариант развития событий не только для заемщика, но и для кредитора. Заемщик должен выплачивать по кредиту больше, чем получает в итоге, а банк в случае невозврата кредита не может в полной мере компенсировать свои потери.

Подобная ситуация имела место  на американском рынке. В конце 2006 г. закончился бум на рынке недвижимости США, и последовало резкое снижение цен на жилье. В начале 2007 г. в США начались проблемы с ипотечными кредитами, выданными неблагонадежными кредиторами по низким процентным ставкам в совокупности с либеральными требованиями к заемщикам. Согласно условиям кредитования американских банков, кредиторы позволяют сначала выплачивать невысокие платежи по ипотеке, но по истечению определенного периода размер ежемесячных платежей растет, в итоге становится непосильным для заемщика.

Падение цен  на недвижимость с одновременным повышением инфляции в США и ставки рефинансирования привели к удорожанию стоимости кредитов и к последующим дефолтам по ипотеке. В июле 2007 г. произошло 180 тысяч дефолтов, т. е. каждая 693 семья в Америке лишилась дома.

Также заемщики подвергаются риску изменения валютного курса. Такой риск актуален только для валютных займов. Банк в этом случае ничем не рискует, основная доля риска ложится на плечи заемщика. Происходит это из-за того, что обязательства по кредитам рассчитываются в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы [53].

В настоящее время такой риск существует в России в связи с  нестабильной ситуацией на рынке.

Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика непривязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить большую часть своего дохода на выплаты по кредиту, чем ранее [58].

Существует также риск утраты трудоспособности, относящийся только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Также возможна ситуация, когда заемщик, выплатив кредит, не сможет получить надлежаще  оформленную собственность, вследствие или отсутствия собственности как  таковой, например, из-за несвоевременного окончания строительства, или смены  организации-строителя без перехода обязательств. С другой стороны, кредитор не обладает надлежащими правами  на залог – недостроенный объект недвижимости. Такой риск иногда называют юридическим или правовым [47. C. 23].

Наиболее рискованным ипотечное  кредитование является для кредитора.

 В данном случае также уместно отметить рыночный риск. Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, т. к. не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит [53].

Поэтому для  кредитора рыночный риск влечет за собой риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременного исполнения или неисполнения обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика, а также поставит под угрозу ликвидность кредитора.

Кредитный риск(риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму с помощью двух механизмов:

При правильном расчете этого вида риска, который  можно произвести еще на стадии определения  условий кредита и размера  регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого необходима квалифицированная работа служб, занимающихся андеррайтингом, т. е. проверкой платеже- и кредитоспособности потенциального заемщика.

Следует отметить, что именно низкое качество обеспечения и андеррайтинга потенциальных заемщиков стало основной причиной кризиса на ипотечном рынке США. Предпосылки этому возникли еще в начале 2000 г., когда произошло беспрецедентное снижение учетной ставки в банковской системе США и начался бум ипотечного кредитования в стране. Банки начали выдавать кредиты новым группам клиентов, в т. ч. и с низкокачественным обеспечением. Таким образом, в США сложилась ситуация, когда около 40 % ипотечных кредитов не проходили под соответствующие стандарты качества обеспечения.

Существенным  для кредитора является риск ликвидности. Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, в то время как ипотечные кредиты входят в группу долгосрочных активов банка.

Низкая ликвидность  активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Ипотечный кризис США раскрывает сущность риска ликвидности, когда в результате неспособности исполнения своих обязательств перед инвесторами, кредиторами и клиентами-вкладчиками в 2007 г. закрылись 3 немецких инвестиционных фонда, за ним последовали еще несколько. Около 50 ипотечных институтов в США прекратили свою деятельность.

Необходимо отметить, что в нашей стране кризис ликвидности имеет противоположную схему. В России кризис ликвидности был спровоцирован не последствиями ипотечного кризиса и высокими ипотечными рисками, а наоборот: мировой финансовый кризис, отток иностранного капитала и инвестиций, увеличение стоимости долгосрочных ресурсов на мировых финансовых рынках, рост американской валюты, падение цен на нефть и другое увеличили риски в сфере ипотечного кредитования и банковской деятельности в целом.

Регулирование риска ликвидности осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения  к заемщику не имеет.

Риск досрочного погашения кредитахарактерен для кредитора. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в кредитном договоре, предусматривающем целевое использование денежных средств, обеспечением по которому является залог приобретаемого жилья.

Для кредитора досрочное погашение  означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты права собственности (титула)на объект залога [53].