Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Февраля 2014 в 17:42, курсовая работа
В останні 10-15 років спостерігається стрімке становлення та розвиток оціночної діяльності в Росії. Від окремих дослідів з оцінки в основному нерухомості на початку 90-х років до широкомасштабної діяльності, що спирається на законодавчі акти, що регулюють урядові документи і багатющий досвід багатьох професійно підготовлених оцінювачів. Наростає не тільки обсяг оціночних робіт, але й відбувається зміна їх спрямованості.
Мета курсової роботи - обгрунтування ринкової вартості діючого підприємства ВАТ «міллеровський електромеханічний завод».
Введення
Глава 1. Теоретичні основи визначення ринкової вартості діючого підприємства
1.1. Методологія оцінки бізнесу
1.2 Оцінка вартості бізнесу в рамках витратного підходу
1.3 Оцінка вартості бізнесу в рамках дохідного підходу
1.4 Оцінка вартості бізнесу на основі порівняльного підходу
Глава 2 Оцінка ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ»
2.1 Аналіз промислового розвитку Калузького регіону
2.2 Характеристика ВАТ «МЕМЗ», як об'єкта оцінки
2. 3 Аналіз фінансового стану ВАТ "МЕМЗ"
2.4 Оцінка ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ» в рамках витратного підходу на основі методу чистих активів
2.5 Оцінка ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ» в рамках дохідного підходу із застосуванням методу капіталізації прибутку
Глава 3 Заходи, спрямовані на зростання вартості бізнесу
3.1 Узгодження результатів оцінки та обгрунтування підсумкової величини вартості бізнесу
Висновок
Список літератури
При аналізі найкращого Ñ– найбільш ефективного Ð²Ð¸ÐºÐ¾Ñ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð½Ñ Ð±ÑƒÐ´Ñ–Ð²Ð»Ñ– Ð²Ð¸Ñ Ð²Ð»ÐµÐ½Ð¾:
Фізично можливо: Ра земельній Ð´Ñ–Ð»Ñ Ð½Ñ†Ñ– зведено нежилу будівлю Ñ– будівництво нової будівлі не Ð·Ð´Ñ–Ð¹Ñ Ð½ÐµÐ½Ð½Ðµ.
Юридично Ð¿Ñ€Ð¸Ð¿ÑƒÑ Ñ‚Ð¸Ð¼Ð¾: ÐŸÑ€Ð¸Ð¼Ñ–Ñ‰ÐµÐ½Ð½Ñ Ð·Ð½Ð°Ñ…Ð¾Ð´Ð¸Ñ‚ÑŒÑ Ñ Ñƒ Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– ВРТ «МЕМЗ» Ñ– призначений Ð´Ð»Ñ Ð²Ð¸ÐºÐ¾Ñ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð½Ñ Ð² Ñ ÐºÐ¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð¿Ñ€Ð¸Ð¼Ñ–Ñ‰ÐµÐ½Ð½Ñ Ð´Ð°Ð½Ð¾Ð³Ð¾ Ð¿Ñ€Ð¸Ð·Ð½Ð°Ñ‡ÐµÐ½Ð½Ñ , так Ñ Ðº його Ð²Ð¸ÐºÐ¾Ñ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð½Ñ Ð² іншій Ñ ÐºÐ¾Ñ Ñ‚Ñ– призведе до Ð¿ÐµÑ€ÐµÐ¾Ñ„Ð¾Ñ€Ð¼Ð»ÐµÐ½Ð½Ñ Ð´Ð¾ÐºÑƒÐ¼ÐµÐ½Ñ‚Ñ–Ð² Ñ– вимагатиме значних витрат Ñ‡Ð°Ñ Ñƒ.
Ð¤Ñ–Ð½Ð°Ð½Ñ Ð¾Ð²Ð¾ доцільно: ÐŸÑ€Ð¸Ð¼Ñ–Ñ‰ÐµÐ½Ð½Ñ Ð²Ð¸ÐºÐ¾Ñ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð¾Ð²ÑƒÑ”Ñ‚ÑŒÑ Ñ Ð² Ñ ÐºÐ¾Ñ Ñ‚Ñ– виробничого Ð¿Ñ€Ð¸Ð¼Ñ–Ñ‰ÐµÐ½Ð½Ñ Ñ– Ð²Ð¸ÐºÐ¾Ñ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð½Ñ Ð¹Ð¾Ð³Ð¾ в іншій Ñ ÐºÐ¾Ñ Ñ‚Ñ–, призведе до додаткових Ñ„Ñ–Ð½Ð°Ð½Ñ Ð¾Ð²Ð¸Ñ… витрат.
Ð’Ð¸Ñ…Ð¾Ð´Ñ Ñ‡Ð¸ з вищевикладеного
2. 3 Рналіз Ñ„Ñ–Ð½Ð°Ð½Ñ Ð¾Ð²Ð¾Ð³Ð¾ Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ñƒ ВРТ "МЕМЗ" [1]
Ð¡Ð¿Ð¸Ñ Ð¾Ðº документів:
Форма â„– 1 по ОКУД - Ð±ÑƒÑ…Ð³Ð°Ð»Ñ‚ÐµÑ€Ñ ÑŒÐºÐ¸Ð¹ Ð±Ð°Ð»Ð°Ð½Ñ Ð’Ð Ð¢ «МЕМЗ» за 2004,2005, 2006 роки.
Форма № 2 по ОКУД - звіт про прибутки і збитки ВРТ «МЕМЗ» за 2004,2005, 2006 роки.
Форма № 3 по ОКУД - звіт про рух капіталу ВРТ «МЕМЗ» за 2004,2005, 2006 роки.
Форма â„– 5 по ОКУД - додатки до бух. Ð±Ð°Ð»Ð°Ð½Ñ Ñƒ ВРТ «МЕМЗ» за 2004,2005,2006 роки.
Ð¢Ð°Ð±Ð»Ð¸Ñ†Ñ 3
Рналіз Ñ„Ñ–Ð½Ð°Ð½Ñ Ð¾Ð²Ð¸Ñ… коефіцієнтів
2004 |
2005 |
2006 | ||
Показник |
||||
Ð ÐµÐ½Ñ‚Ð°Ð±ÐµÐ»ÑŒÐ½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ | ||||
Ð ÐµÐ½Ñ‚Ð°Ð±ÐµÐ»ÑŒÐ½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ активів (ROA),% |
4 |
5 |
2,8 | |
Ð ÐµÐ½Ñ‚Ð°Ð±ÐµÐ»ÑŒÐ½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¾Ð³Ð¾ капіталу (ROE),% |
7 |
8,5 |
7 | |
Ð ÐµÐ½Ñ‚Ð°Ð±ÐµÐ»ÑŒÐ½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ продукції (продажу),% |
1,8 |
1,6 |
1,7 | |
Ð ÐµÐ½Ñ‚Ð°Ð±ÐµÐ»ÑŒÐ½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ оборотних активів,% |
1,8 |
1,6 |
4 | |
Період Ð¾ÐºÑƒÐ¿Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¾Ð³Ð¾ капіталу, разів |
14,01 |
11,16 |
13,64 | |
Ð›Ñ–ÐºÐ²Ñ–Ð´Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ | ||||
Швидкий коефіцієнт Ð»Ñ–ÐºÐ²Ñ–Ð´Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– |
0,426 |
0,448 |
0,154 | |
Коефіцієнт Ð°Ð±Ñ Ð¾Ð»ÑŽÑ‚Ð½Ð¾Ñ— Ð»Ñ–ÐºÐ²Ñ–Ð´Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– |
0,021 |
0,023 |
0,001 | |
Коефіцієнт Ð¿Ð¾ÐºÑ€Ð¸Ñ‚Ñ‚Ñ Ð·Ð°Ð¿Ð°Ñ Ñ–Ð² |
4,465 |
5,157 |
2,224 | |
Ділова Ð°ÐºÑ‚Ð¸Ð²Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ | ||||
Фондовіддача |
8,14 |
10,28 |
12,55 | |
ÐžÐ±Ð¾Ñ€Ð¾Ñ‚Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ активів, раз |
5,84 |
6,8 |
4,4 | |
ÐžÐ±Ð¾Ñ€Ð¾Ñ‚Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¾Ð³Ð¾ капіталу, разів |
14,01 |
11,16 |
13,64 | |
ÐžÐ±Ð¾Ñ€Ð¾Ñ‚Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ ÐºÑ€ÐµÐ´Ð¸Ñ‚Ð¾Ñ€Ñ ÑŒÐºÐ¾Ñ— Ð·Ð°Ð±Ð¾Ñ€Ð³Ð¾Ð²Ð°Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ–, раз |
18,6 |
50,96 |
7,8 | |
ÐžÐ±Ð¾Ñ€Ð¾Ñ‚Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ Ð´ÐµÐ±Ñ–Ñ‚Ð¾Ñ€Ñ ÑŒÐºÐ¾Ñ— Ð·Ð°Ð±Ð¾Ñ€Ð³Ð¾Ð²Ð°Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ–, раз |
78,56 |
46,75 |
114,74 | |
ÐžÐ±Ð¾Ñ€Ð¾Ñ‚Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ Ð·Ð°Ð¿Ð°Ñ Ñ–Ð², раз |
44,33 |
46,96 |
6,83 | |
Ð¤Ñ–Ð½Ð°Ð½Ñ Ð¾Ð²Ð° Ñ Ñ‚Ñ–Ð¹ÐºÑ–Ñ Ñ‚ÑŒ | ||||
Коефіцієнт Ñ„Ñ–Ð½Ð°Ð½Ñ Ð¾Ð²Ð¾Ñ— Ð·Ð°Ð»ÐµÐ¶Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– |
0,467 |
0,702 |
1,6 | |
Коефіцієнт автономії Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¸Ñ… коштів |
0,681 |
0,587 |
0,38 | |
Ð—Ð°Ð±ÐµÐ·Ð¿ÐµÑ‡ÐµÐ½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ Ð·Ð°Ð¿Ð°Ñ Ñ–Ð² Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¸Ð¼Ð¸ оборотними Ð·Ð°Ñ Ð¾Ð±Ð°Ð¼Ð¸ |
2,03 |
2,28 |
1,16 | |
Ð†Ð½Ð´ÐµÐºÑ Ð¿Ð¾Ñ Ñ‚Ñ–Ð¹Ð½Ð¾Ð³Ð¾ активу |
1,07 |
1,14 |
0,84 | |
Коефіцієнт концентрації Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¾Ð³Ð¾ капіталу |
0,68 |
0,58 |
0,38 | |
Коефіцієнт концентрації позикового капіталу |
0,31 |
0,41 |
0,61 | |
Коефіцієнт Ð¼Ð°Ð½ÐµÐ²Ñ€ÐµÐ½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¾Ð³Ð¾ капіталу |
0,39 |
0,55 |
1,75 | |
Коефіцієнт Ñ Ð¿Ñ–Ð²Ð²Ñ–Ð´Ð½Ð¾ÑˆÐµÐ½Ð½Ñ Ð¿Ð¾Ð·Ð¸ÐºÐ¾Ð²Ð¸Ñ… Ñ– Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¸Ñ… коштів |
0,46 |
0,7 |
1,6 | |
Коефіцієнт Ð´Ð¾Ð²Ð³Ð¾Ñ Ñ‚Ñ€Ð¾ÐºÐ¾Ð²Ð¾Ð³Ð¾ Ð·Ð°Ð»ÑƒÑ‡ÐµÐ½Ð½Ñ Ð¿Ð¾Ð·Ð¸ÐºÐ¾Ð²Ð¸Ñ… коштів |
0 |
0 |
0 | |
Коефіцієнт боргового Ð¿Ð¾ÐºÑ€Ð¸Ñ‚Ñ‚Ñ Ð°ÐºÑ‚Ð¸Ð²Ñ–Ð² |
0 |
0 |
0 | |
ÐŸÐ»Ð°Ñ‚Ð¾Ñ Ð¿Ñ€Ð¾Ð¼Ð¾Ð¶Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ | ||||
Коефіцієнт поточної Ð»Ñ–ÐºÐ²Ñ–Ð´Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– |
0,838 |
0,795 |
1,097 | |
Коефіцієнт Ð·Ð°Ð±ÐµÐ·Ð¿ÐµÑ‡ÐµÐ½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¸Ð¼Ð¸ коштами |
-0,193 |
-0,256 |
0,089 | |
2.4 Оцінка ринкової Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– ВРТ «МЕМЗ» в рамках витратного підходу на Ð¾Ñ Ð½Ð¾Ð²Ñ– методу Ñ‡Ð¸Ñ Ñ‚Ð¸Ñ… активів
Розрахунок ринкової Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– об'єктів майнового ÐºÐ¾Ð¼Ð¿Ð»ÐµÐºÑ Ñƒ на Ð¾Ñ Ð½Ð¾Ð²Ñ– трьох Ð¾Ñ Ð½Ð¾Ð²Ð½Ð¸Ñ… підходів до оцінки майна
Група 1. Рерухоме майно
Група 2. Ð Ð²Ñ‚Ð¾Ñ‚Ñ€Ð°Ð½Ñ Ð¿Ð¾Ñ€Ñ‚Ð½Ñ– Ð·Ð°Ñ Ð¾Ð±Ð¸
Група 3. Технологічне обладнаннÑ
Група 4. Ð£Ð½Ñ–Ð²ÐµÑ€Ñ Ð°Ð»ÑŒÐ½Ðµ ÑƒÑ Ñ‚Ð°Ñ‚ÐºÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ
Група 5. Допоміжне обладнаннÑ
Група 6. ÐžÑ„Ñ–Ñ Ð½Ð° Ñ– Ð¾Ð±Ñ‡Ð¸Ñ Ð»ÑŽÐ²Ð°Ð»ÑŒÐ½Ð° техніка
Група 1. Оцінка ринкової Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ–
Оцінка ринкової Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– на Ð¾Ñ Ð½Ð¾Ð²Ñ– методу Ð´Ð¸Ñ ÐºÐ¾Ð½Ñ‚ÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ Ð³Ñ€Ð¾ÑˆÐ¾Ð²Ð¸Ñ… потоків
Можливим джерелом Ð¾Ñ‚Ñ€Ð¸Ð¼Ð°Ð½Ð½Ñ Ð´Ð¾Ñ…Ð¾Ð´Ñƒ від Ð²Ð¾Ð»Ð¾Ð´Ñ–Ð½Ð½Ñ Ð¾Ð±'єктом Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ñ” здача приміщень в оренду. Ð§Ð¸Ñ Ñ‚Ð¸Ð¹ поточний дохід від перепродажу, з ÑƒÑ€Ð°Ñ…ÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ Ð¼ фактору Ñ‡Ð°Ñ Ñƒ та витрат на ÑƒÑ‚Ñ€Ð¸Ð¼Ð°Ð½Ð½Ñ Ñ ÐºÐ»Ð°Ð´Ðµ Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ об'єкта Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– в поточний момент.
Техніка Ð´Ð¸Ñ ÐºÐ¾Ð½Ñ‚ÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ Ð·Ð°Ñ Ñ‚Ð¾Ñ Ð¾Ð²ÑƒÑ”Ñ‚ÑŒÑ Ñ Ð´Ð»Ñ Ð¿Ñ€Ð¸Ð²ÐµÐ´ÐµÐ½Ð½Ñ Ð¼Ð°Ð¹Ð±ÑƒÑ‚Ð½Ñ–Ñ… потоків доходів Ñ– витрат, розподілених у Ñ‡Ð°Ñ Ñ–, до одного моменту Ð´Ð»Ñ Ð¾Ñ‚Ñ€Ð¸Ð¼Ð°Ð½Ð½Ñ Ð¿Ð¾Ñ‚Ð¾Ñ‡Ð½Ð¾Ñ— Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– грошового потоку, Ñ Ðº Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– об'єкта, що Ð¿Ñ€Ð¸Ð½Ð¾Ñ Ð¸Ñ‚ÑŒ дохід.
Вибір Ñ Ñ‚Ð°Ð²ÐºÐ¸ Ð´Ð¸Ñ ÐºÐ¾Ð½Ñ‚ÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ
Метод ціни капітальних вкладень (CAРM)
Райбільш безризиковим Ð²ÐºÐ»Ð°Ð´ÐµÐ½Ð½Ñ Ð¼ коштів, Ð´Ð¾Ñ Ñ‚ÑƒÐ¿Ð½Ð¸Ð¼ потенційному Ñ–Ð½Ð²ÐµÑ Ñ‚Ð¾Ñ€Ñƒ в Ð Ð¾Ñ Ñ–Ñ—, Ñ” Ð²ÐºÐ»Ð°Ð´ÐµÐ½Ð½Ñ Ð”ÐšÐž-ОФЗ РФ. Термін Ð¾ÐºÑƒÐ¿Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð²Ð»Ð°Ñ Ð½Ð¾Ð³Ð¾ капіталу при вкладенні коштів у дохідну Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð¾Ð²Ð¸Ñ‚ÑŒ 3-5 років. Ð’Ð¸Ñ…Ð¾Ð´Ñ Ñ‡Ð¸ з цього, в Ñ ÐºÐ¾Ñ Ñ‚Ñ– безризикової Ñ Ñ‚Ð°Ð²ÐºÐ¸ визначена Ñ Ñ‚Ð°Ð²ÐºÐ° Ð¿Ñ€Ð¸Ð±ÑƒÑ‚ÐºÐ¾Ð²Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– по Ð²ÐºÐ»Ð°Ð´ÐµÐ½Ð½Ñ Ñ… в облігації ГКО-ОФЗ РФ з терміном Ð¿Ð¾Ð³Ð°ÑˆÐµÐ½Ð½Ñ Ð±ÐµÐ·Ñ€Ð¸Ð·Ð¸ÐºÐ¾Ð²Ð¾Ñ— Ñ Ñ‚Ð°Ð²ÐºÐ¸ (Ð’Ð¸Ð¿ÑƒÑ Ðº ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008 [2]). Умовно безризикова Ñ Ñ‚Ð°Ð²ÐºÐ° Ð¿Ñ€Ð¸Ð¹Ð½Ñ Ñ‚Ð° 9,5%.
Ð¢Ð°Ð±Ð»Ð¸Ñ†Ñ 4
Ð’Ð¸Ð·Ð½Ð°Ñ‡ÐµÐ½Ð½Ñ Ñ Ñ‚Ð°Ð²ÐºÐ¸ Ð´Ð¸Ñ ÐºÐ¾Ð½Ñ‚ÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ
Безризикова Ñ Ñ‚Ð°Ð²ÐºÐ° |
9,5% |
Переходи. "БЕТР" |
1,25 |
Середньоринкова Ð¿Ñ€Ð¸Ð±ÑƒÑ‚ÐºÐ¾Ð²Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ [3] |
18,40% |
Ставка Ð´Ð¸Ñ ÐºÐ¾Ð½Ñ‚ÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ ,% |
20,6% |
Коефіцієнт «БЕТР» визначено Â«ÐµÐºÑ Ð¿ÐµÑ€Ñ‚Ð½Ð¸Ñ…Â» методом ÑˆÐ»Ñ Ñ…Ð¾Ð¼ аналізу факторів ризику (Додаток 3).
Розрахунок грошового потоку ВРТ «МЕМЗ» Ñ– розрахунок ринкової Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– оцінюваної Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– в рамках дохідного підходу Ð¿Ñ€ÐµÐ´Ñ Ñ‚Ð°Ð²Ð»ÐµÐ½Ð¸Ð¹ у Додатку 4.
Ринкова Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ оцінюваної Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– ВРТ «МЕМЗ», отримана в рамках дохідного підходу на дату оцінки Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð¾Ð²Ð¸Ñ‚ÑŒ 20079082 карбованців.
Оцінка Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– в рамках витратного підходу
У таблиці 2 вже були наведені дані по оцінюваному об'єкту Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– (Ñ–Ð½Ñ„Ð¾Ñ€Ð¼Ð°Ñ†Ñ–Ñ Ð½Ð°Ð²ÐµÐ´ÐµÐ½Ð° в Ð¿Ð°Ñ Ð¿Ð¾Ñ€Ñ‚Ñ– БТІ інв. â„– 11101).
Зовнішній Ð²Ð¸Ð³Ð»Ñ Ð´ Ñ– Ñ Ñ‚Ð°Ð½ Ð½ÐµÑ ÑƒÑ‡Ð¸Ñ… ÐºÐ¾Ð½Ñ Ñ‚Ñ€ÑƒÐºÑ†Ñ–Ð¹ будівлі: Ð’Ð¸Ñ Ð²Ð»ÐµÐ½Ñ– незначні тріщини в цокольній Ñ‡Ð°Ñ Ñ‚Ð¸Ð½Ñ– будинку (ширина Ñ€Ð¾Ð·ÐºÑ€Ð¸Ñ‚Ñ‚Ñ Ñ‚Ñ€Ñ–Ñ‰Ð¸Ð½ до 1,5 мм), дрібні тріщини Ñ– вибоїни в Ñ Ñ‚Ñ–Ð½Ð°Ñ… (до 1 мм), Ñ Ð»Ñ–Ð´Ñ–Ð² опади Ñ– Ð²Ð¸ÐºÑ€Ð¸Ð²Ð»ÐµÐ½Ð½Ñ Ð¿Ð»Ð¾Ñ‰Ð¸Ð½ не Ð²Ð¸Ñ Ð²Ð»ÐµÐ½Ð¾. Стан внутрішньої обробки - відповідає нормам.
Стан оцінюваного будинку: Загальний технічний Ñ Ñ‚Ð°Ð½ в результаті натурального Ð¾Ð±Ñ Ñ‚ÐµÐ¶ÐµÐ½Ð½Ñ Ð¾Ñ†Ñ–Ð½ÑŽÑ”Ñ‚ÑŒÑ Ñ Ñ Ðº задовільний.
Рналіз технічного Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ñƒ будівлі: У Додатку 5 узагальнені дані технічного Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ñƒ (фізичного Ð·Ð½Ð¾Ñ Ñƒ) Ð¾Ñ Ð½Ð¾Ð²Ð½Ð¸Ñ… ÐºÐ¾Ð½Ñ Ñ‚Ñ€ÑƒÐºÑ‚Ð¸Ð²Ð½Ð¸Ñ… елементів об'єкта оцінки з Ð²Ð¸Ð·Ð½Ð°Ñ‡ÐµÐ½Ð½Ñ Ð¼ фізичного Ð·Ð½Ð¾Ñ Ñƒ, що враховує питому вагу Ñ—Ñ… Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– або Ð¼Ð°Ñ‚ÐµÑ€Ñ–Ð°Ð»Ð¾Ð¼Ñ–Ñ Ñ‚ÐºÐ¾Ñ Ñ‚Ñ– будівлі в цілому. [4]
Зведені дані Ð´Ð»Ñ Ñ€Ð¾Ð·Ñ€Ð°Ñ…ÑƒÐ½ÐºÑƒ Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– будівлі в рамках витратного підходу наведено у Додатку 5.
Ринкова Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ оцінюваної Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– ВРТ «МЕМЗ», отримана в рамках витратного підходу на дату оцінки
Ñ ÐºÐ»Ð°Ð´Ð°Ñ” 14 097 177,95 рублів.
Оцінка Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– в рамках Ð¿Ð¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð»ÑŒÐ½Ð¾Ð³Ð¾ підходу
Ра етапі збору інформації про Ð¾Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð½Ñ– пропозиції Ñ– угодах купівлі - продажу нежитлових приміщень було Ð²Ð¸Ñ Ð²Ð»ÐµÐ½Ð¾ дві пропозиції, Ñ ÐºÑ– розцінені Ñ Ðº Ð´Ð¾Ñ Ð¸Ñ‚ÑŒ Ð¿Ñ€ÐµÐ´Ñ Ñ‚Ð°Ð²Ð½Ð¸Ñ†ÑŒÐºÑ– Ð´Ð»Ñ Ð¾Ð±'єктивного Ð²Ð¸Ð·Ð½Ð°Ñ‡ÐµÐ½Ð½Ñ Ñ€Ð¸Ð½ÐºÐ¾Ð²Ð¾Ñ— Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ–. Ð¥Ð°Ñ€Ð°ÐºÑ‚ÐµÑ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð¸ÐºÐ° об'єктів Ð¿Ð¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð½Ð½Ñ Ð¿Ñ€ÐµÐ´Ñ Ñ‚Ð°Ð²Ð»ÐµÐ½Ð° ​​в Додатку 6.
ÐšÐ¾Ñ€Ð¸Ð³ÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ Ð²Ð²Ð¾Ð´Ð¸Ð»Ð¸Ñ Ñ ÐµÐºÑ Ð¿ÐµÑ€Ñ‚Ð½Ð¸Ð¼ методом Ñ– Ð¿Ñ€ÐµÐ´Ñ Ñ‚Ð°Ð²Ð»ÐµÐ½Ñ– в Додатку 7.
Ринкова Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ оцінюваної Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– ВРТ «МЕМЗ», отримана в рамках Ð¿Ð¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð»ÑŒÐ½Ð¾Ð³Ð¾ підходу на дату оцінки
Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð¾Ð²Ð¸Ñ‚ÑŒ 18751751 карбованців.
Ð£Ð·Ð³Ð¾Ð´Ð¶ÐµÐ½Ð½Ñ Ñ€ÐµÐ·ÑƒÐ»ÑŒÑ‚Ð°Ñ‚Ñ–Ð² ринкової Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ–
Оцінка ринкової Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– в рамках дохідного підходу
Перевага цього підходу Ð¿Ð¾Ð»Ñ Ð³Ð°Ñ” в тому, що він Ð±ÐµÐ·Ð¿Ð¾Ñ ÐµÑ€ÐµÐ´Ð½ÑŒÐ¾ приймає до уваги вигоди від Ð²Ð¸ÐºÐ¾Ñ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð½Ñ Ð¾Ð±'єкта та Ð¼Ð¾Ð¶Ð»Ð¸Ð²Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– ринку Ð¿Ñ€Ð¾Ñ‚Ñ Ð³Ð¾Ð¼ терміну передбачуваного Ð²Ð¾Ð»Ð¾Ð´Ñ–Ð½Ð½Ñ . Редолік підходу укладений у Ð½ÐµÐ³Ð°Ñ€Ð°Ð½Ñ‚Ð¾Ð²Ð°Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ очікуваних в майбутньому змін, на Ñ ÐºÑ– Ñ Ð¿Ð¸Ñ€Ð°Ñ”Ñ‚ÑŒÑ Ñ Ñ†ÐµÐ¹ розрахунок.
Оцінка ринкової Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– в рамках витратного підходу
Цей підхід Ð¿Ð¾Ð»Ñ Ð³Ð°Ñ” у розрахунку нової відновної Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– об'єкта за Ð²Ð¸Ñ€Ð°Ñ…ÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ Ð¼ Ð²Ñ Ñ–Ñ… форм накопиченого Ð·Ð½Ð¾Ñ Ñƒ. Перевага даного підходу Ð¿Ð¾Ð»Ñ Ð³Ð°Ñ” в Ð´Ð¾Ñ Ñ‚Ð°Ñ‚Ð½Ñ–Ð¹ Ñ‚Ð¾Ñ‡Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– та Ð´Ð¾Ñ Ñ‚Ð¾Ð²Ñ–Ñ€Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– інформації з будівельним витратам. Ð¡Ð»Ð°Ð±ÐºÑ–Ñ Ñ‚ÑŒ Ð¿Ð¾Ð»Ñ Ð³Ð°Ñ” в Ñ ÐºÐ»Ð°Ð´Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– точної оцінки Ð²Ñ Ñ–Ñ… форм Ð·Ð½Ð¾Ñ Ñƒ. Ð’Ð¸ÐºÐ¾Ñ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð½Ñ Ð¿Ñ–Ð´Ñ…Ð¾Ð´Ñƒ найбільш привабливо, коли типові продавці Ñ– покупці в Ñ Ð²Ð¾Ñ—Ñ… Ñ€Ñ–ÑˆÐµÐ½Ð½Ñ Ñ… Ñ ÐµÑ€Ð¹Ð¾Ð·Ð½Ð¾ Ð¾Ñ€Ñ–Ñ”Ð½Ñ‚ÑƒÑŽÑ‚ÑŒÑ Ñ Ð½Ð° будівельні витрати.
Оцінка ринкової Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– в рамках Ð¿Ð¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð»ÑŒÐ½Ð¾Ð³Ð¾ підходу
Цей підхід Ð²Ð¸ÐºÐ¾Ñ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð¾Ð²ÑƒÑ” інформацію з продажу об'єктів Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ–, Ð¿Ð¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð½Ð½Ð¸Ñ… з оцінюваним об'єктом. Перевага даного підходу Ð¿Ð¾Ð»Ñ Ð³Ð°Ñ” в його Ð·Ð´Ð°Ñ‚Ð½Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– враховувати реакцію продавців Ñ– покупців на поточну кон'юнктуру ринку. Його недолік Ð¿Ð¾Ð»Ñ Ð³Ð°Ñ” в тому, що практично неможливо знайти два Ð¿Ð¾Ð²Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŽ ідентичних об'єкта, а Ð²Ñ–Ð´Ð¼Ñ–Ð½Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ між ними не завжди можна з Ð´Ð¾Ñ Ñ‚Ð°Ñ‚Ð½ÑŒÐ¾ÑŽ Ñ‚Ð¾Ñ‡Ð½Ñ–Ñ Ñ‚ÑŽ виокремити й ÐºÑ–Ð»ÑŒÐºÑ–Ñ Ð½Ð¾ оцінити. Ð’Ð¸ÐºÐ¾Ñ€Ð¸Ñ Ñ‚Ð°Ð½Ð½Ñ Ð¿Ñ–Ð´Ñ…Ð¾Ð´Ñƒ найбільш привабливо, коли Ñ” Ð´Ð¾Ñ Ñ‚Ð°Ñ‚Ð½Ñ Ñ– надійна ринкова Ñ–Ð½Ñ„Ð¾Ñ€Ð¼Ð°Ñ†Ñ–Ñ Ð¿Ñ€Ð¾ Ð¿Ð¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð½Ð½Ð¸Ñ… угодах.
Таким чином, ринкова Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ будівлі в рамках дохідного підходу має коефіцієнт Ð·Ð½Ð°Ñ‡ÑƒÑ‰Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– 0,4; витратного підходу - 0,2; Ð¿Ð¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð»ÑŒÐ½Ð¾Ð³Ð¾ підходу - 0,4 (Ð¢Ð°Ð±Ð»Ð¸Ñ†Ñ 5)
Ð¢Ð°Ð±Ð»Ð¸Ñ†Ñ 5
ÐŸÑ–Ð´Ñ ÑƒÐ¼ÐºÐ¾Ð²Ð° Ñ‚Ð°Ð±Ð»Ð¸Ñ†Ñ Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– об'єкта нерухомого майна ВРТ «МЕМЗ», отриманої в рамках витратного, Ð¿Ð¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð»ÑŒÐ½Ð¾Ð³Ð¾ Ñ– дохідного підходу
Ринкова Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ Ð½ÐµÑ€ÑƒÑ…Ð¾Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– на дату оцінки, без ÑƒÑ€Ð°Ñ…ÑƒÐ²Ð°Ð½Ð½Ñ ÐŸÐ”Ð’, руб. |
Коеф-ти Ð·Ð½Ð°Ñ‡Ð¸Ð¼Ð¾Ñ Ñ‚Ñ– підходу |
Узгоджена Ð²Ð°Ñ€Ñ‚Ñ–Ñ Ñ‚ÑŒ, руб. | ||||
Витратний підхід |
ÐŸÐ¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð»ÑŒÐ½Ð¸Ð¹ підхід |
Прибутковий підхід |
Витратний підхід |
ÐŸÐ¾Ñ€Ñ–Ð²Ð½Ñ Ð»ÑŒÐ½Ð¸Ð¹ підхід |
Прибутковий підхід |
|
14 097 178 |
18 751 751 |
20 079 082 |
0,2 |
0,4 |
0,4 |
18 351 768,8 |
Информация о работе Оцінка ринкової вартості підприємства як цілісного майнового комплексу