Лизинг и долгосрочные кредиты

Вторая возможность – это соглашение о переменном проценте. В этом случае клиент и банк участвуют в процессе изменения процента на рынке. У клиента есть шанс того, что в течение срока действия финансирование подешевеет; но есть и риск подорожания ипотечного кредита. Соглашение о переменном проценте дает банку то преимущество, что условия процента без всяких формальностей могут быть согласованы с данными издержками на рефинансирование.

Далее в ипотечной кредитной сделке между кредитором и заемщиком согласуются условия расторжения кредитной сделки. В частности, это имеет значение в отношении длительного срока. Принципиально есть несколько возможностей: избежать расторжения; договориться об одностороннем или двустороннем расторжении. При этом, как правило, учитываются положения закона.

Погашение и начисление процентов по ипотечному кредиту, как правило, осуществляется равными долями на протяжении всего срока действия. Эти доли складываются из доли процента и доли выплаты или погашения. Доли процента уменьшаются ежегодно по мере сокращения суммы кредита. Доля погашения увеличивается каждый раз на объем сэкономленных процентов, так что долевые взносы остаются постоянными. Равные долевые взносы называются аннуитетом.

Проблемы деловой политики кредитных учреждений заключаются в том, что клиенты-заемщики на фазе низкого процента хотели бы договориться о твердых условиях на возможно более длительный срок, а на фазе высокого уровня на рынке капитала – о переменных условиях. Интересы банков как раз противоположны.

Пример. Выплата равными долями.

Сумма кредита 250 000 усл. единиц

Процент 10% 25 000 усл. единиц

Погашение 2% 5 000 усл. единиц

Ежегодный аннуитет 12% 30 000 усл. единиц

Предположим ежегодный расчет процентов.

ГГод	Сумма кредита (усл. ед.) к началу года	Проценты (усл. ед.)	Погашение (усл. ед.)	Аннуитет (усл. ед.)	Сумма кредита (усл. ед.) в конце года
11	250000,00	25000,00	5000,00	30000,00	245 000.00
22	245000.00	24 500.00	5500,00	30000,00	239500,00
33	239 500,00	23 950,00	6050,00	30000,00	233 450,00
44	233 450,00

Другой формой возврата кредита является погашение равными ежегодными взносами. В этом случае понижаются проценты соответственно погашению. В результате этого уменьшается вся сумма за кредит, которую должен вернуть клиент. Общие нормы сокращаются.

Пример. Выплата уменьшающимися долями.

Сумма кредита 250 000 усл. единиц

Процент 10% 25 000 усл. единиц

Погашение 2% 5 000 усл. единиц

Предположим ежегодный расчет процентов.

Год	Сумма кредита (нем. марки) к началу года	Проценты (усл. ед.)	Погашение (усл. ед.)	Аннуитет (усл. ед.)	Сумма кредита (усл. ед.) в конце года
1	250000,00	25000,00	5000,00	30000,00	245000,00
2	245 000,00	24 500,00	5000,00	29 500,00	240000,00
3	240000,00	24000.00	5000,00	29000,00	235 000,00
4	235 000,00	–	–	–	–

Выплата кредита и начисление процентов может по договоренности производиться каждый месяц, квартал, полгода или год.

Следующей формой реализации кредита является выплата ипотечного кредита в твердой сумме по истечении срока действия.

Кредитор и заемщик могут также договориться о сверхплановом погашении.

Дизажио. Ипотечные кредиты, как правило, выплачиваются не в полном объеме, а со скидкой (ниже номинала, или дизажио). При размере кредита, например, в 300 000 усл. единиц и дизажио 5% заемщик получает сумму в 285 000 усл. единиц. Сумма дизажио идет на покрытие расходов по оформлению и привлечению денежных средств. В конце концов, дизажио – это повышение фактического процента.

Предоставление ипотечного кредита обычно связано с продвижением строительства. Другие правила могут быть согласованы между кредитором (банком) и заемщиком.

После того, как закончены все формальности и проверки, предоставляется ипотечный кредит. Это значит, что клиент может располагать суммой кредита. Между клиентом и банком согласуется срок предоставления кредита. По истечении этого срока банк начисляет проценты за предоставление еще не использованного кредита.

Контролируя ипотечный кредит, следят за тем, чтобы клиент вносил согласованные взносы (погашение и проценты) в срок и в установленном размере.

Коммунальный кредит. Особой формой долгосрочного кредита является коммунальный кредит. Этот кредит представляет собой долгосрочные кредиты, предоставляемые организациям публичного права в данной стране. В сущности, речь идет о кредитах государству, федеральным землям, городам и общинам или прочим учреждениям публичного права ^ Коммунальные кредиты – это целевые кредиты, с помощью которых финансируются инвестиционные проекты государственного значения. Это может быть, например, возведение очистных сооружений, школы или строительство дороги.

Государство и государственные учреждения считаются благодаря налоговой потенции граждан надежными заемщиками. Поэтому коммунальные кредиты предоставляются без гарантий как бланковые (необеспеченные) кредиты. В рамках проверки кредитоспособности проверяется размер прошлой задолженности и объем налоговых поступлений. Муниципальные органы надзора в общинах и городах должны дать согласие на получение кредита.

Коммунальные кредиты предоставляются в виде аннуитетных кредитов.

При контроле за реализацией кредита обращается внимание на выплату процентов и погашение в соответствии с договоренностью.

Кредит на промежуточное финансирование.

Кредит на промежуточное финансирование служит для предоставления авансового финансирования на долгосрочные проекты, крупное строительство, расходы на которые будут покрыты после его завершения долгосрочными кредитами. Согласие на эти долгосрочные кредиты уже получено, но они могут быть выплачены только в процессе строительства или после его завершения. Благодаря кредиту на промежуточное финансирование покрывается временная нехватка средств до наступления момента окончательного долгосрочного финансирования.

Контокоррентные кредиты предоставляются как необеспеченные бланковые кредиты или под обеспечение. Если клиент имеет безупречную платежеспособность, в которой не сомневается банк, то предоставляется необеспеченный контокоррентный кредит, т. е. без обеспечения. Говорят, что необеспеченный кредит – это самый надежный кредит.

Если контокоррентный кредит предоставляется в обеспеченной форме, то для обеспечения подходят почти все ходовые кредитные гарантии. Возможны следующие виды обеспечения:

• поземельный залог;

• залоговое право;

• передача кредитору права собственности (в обеспечение долга);

• уступка требований (цессия);

• поручительство.

Возможность свободного распоряжения контокоррентным кредитом со стороны клиента создает одновременно опасность для банка в том, что суммы кредита используются не по назначению. Это может вызвать значительный риск как для банка, так и для клиента.

Обе стороны особенно заинтересованы в краткосрочном использовании предоставленных средств. Только благодаря этому можно обеспечить возврат кредита в короткий срок и, в соответствии с его сущностью, его постоянный оборот.

Меняющийся объем использования средств является неизбежным в ограничении риска. Средне- и долгосрочное использование средств ведет к "замораживанию" контокоррентного кредита. Первоначально предоставленные средства краткосрочного финансирования переходят затем на такой уровень, достигнув которого однажды, нельзя вернуть сделанные инвестиции. [Кредитование и расчеты в строительстве / Под ред. Н.И. Валенцевой. – М., 1993.]

Большой, относительно статичный объем использования контокоррентного кредита является, как правило, признаком ухудшения экономического положения клиента и "сигналом тревоги" для банка. Хотя такое развитие может иметь и другие причины, например, нецелесообразную структуру финансирования, однако в любом случае необходимо установить точные причины. Поскольку замороженный контокоррентный кредит обременяет ликвидность, то такая ситуация нежелательна как для банка, так и для клиента. В случае замораживания контокоррентного кредита клиент в худшем случае теряет свободу в распоряжении средствами. Это оказывает негативное воздействие на экономическое развитие.

Пока статичное использование кредита объясняется нецелесообразной структурой финансирования, банк должен дать клиенту, учитывая и свои интересы, другие возможности финансирования. Поскольку контокоррентный кредит является дорогой, альтернативой финансированию средне- и долгосрочных инвестиций, то банк может, предлагая альтернативу целесообразного финансирования, доказать свою компетентность в консультации и надолго привязать к себе клиента.

Когда банк предоставляет контокоррентный кредит, то он руководствуется тем, что клиент осуществляет весь свой платежный оборот или, по меньшей мере, большую его часть через контокоррентный счет. Благодаря этому банк получает широкие возможности наблюдать за хозяйственной деятельностью клиента. Таким образом, можно предвидеть риск. В рамках контроля за кредитом банк обращает внимание на ведение счета в соответствии с договоренностью и на соблюдение лимита кредита. Если оба критерия строго выполняются, то можно говорить о целенаправленном краткосрочном использовании средств. Значит, никаких проблем с этим кредитом не ожидается.

За контокоррентные кредиты начисляются проценты, комиссионные и сборы за ведение счета.

Авальный кредит (кредит по поручительству)

В авальном кредите банк предоставляет своему клиенту не деньги, а свою кредитоспособность. В отличие от названных выше видов кредита, в данном случае речь идет о предоставлении кредита. Предоставление кредита осуществляется путем принятия поручительства со стороны банка.

Таким образом, кредит по поручительству является гарантийным инструментом таких операций, в которых произведенный результат (например, производство, установка) и производный от него встречный результат (плата цены) по времени не совпадают.

Пример:

Два партнера поддерживают деловые связи. Первый партнер (заказчик) заказывает второму партнеру (производителю) изготовить специальную машину. Время производства – три месяца. Оплата машины производится после ее изготовления, т. е. производитель должен сначала дать результат, а встречный результат, согласованную покупную цену, он получит только через три месяца. Итак, производитель идет на риск, что заказчик через три месяца не выполнит свое платежное обязательство. За этот риск производитель требует гарантии. Заказчик дает эту гарантию, поручая своему банку взять на себя поручительство за согласованную оплату через три месяца.

Таким образом, поручительство, или аваль представляет собой гарантию для производителя (бенефициара). Часто бенефициар предпочитает сам определять условия аваля.

Банк, будучи кредитором, обязуется, беря на себя поручительство, выполнить обязательства заемщика по отношению к третьему лицу. В данном случае речь идет об обусловленном платежном обещании.

Если заемщик по экономическим или другим причинам не может выполнить своих договорных обязательств, то за него это делает банк. Поскольку за платежным обязательством стоит мощь банка, то аваль является первоклассной гарантией для партнера клиента. Только когда клиент выполнит свои обязательства в отношении производителя, поручительство банка по авальному кредиту погашается.

Особое значение для партнера клиента имеет то, что он, в случае неполучения встречного результата со стороны заказчика, может непосредственно обратиться в банк согласно поручительству. Для этого не требуется предварительного иска в отношении главного должника. Другая форма кредита заключается в том, что банк гарантирует не выполнение платежного обязательства, а результат.

Пример (продолжение):

Производитель специальной машины, как указано, рискует тем, что заказчик не заплатит.