Лизинг и долгосрочные кредиты

В основном это данные о партнерах по договору, виде кредита, размере кредита, сроке действия, условиях погашения, возможностях расторжения договора, расходах (проценты, комиссионные и т. д.), гарантиях и условиях выдачи кредита.

Предоставление кредитов имеет значение не только для единоличной хозяйственной деятельности клиента, но и оказывает влияние на всю экономику. Выдача каждого кредита увеличивает имеющуюся в экономике покупательную способность. Поэтому центральные банки тщательно следят за динамикой объема кредита, предоставленного банками. Благодаря различным мерам, центральные банки могут повлиять на динамику объема кредитов и регулировать их в соответствии с общехозяйственными целями.

Ниже подробнее рассматриваются виды долгосрочных кредитов, которые имеют значение в практической деятельности.

1.2. Виды долгосрочных  кредитов.

КРЕДИТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ (ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ)

Факторами, определяющими кредиты на строительство жилья, или ипотечные кредиты, являются срок действия, цель финансирования и вид обеспечения кредита. [Банковский портфель. Т. 1. – М.: СОМИНТЭК, 1994.]

Кредиты на строительство жилья – это долгосрочные кредиты на финансирование недвижимости (земельные участки или здания). Существенным моментом является привязанность данного кредита к объекту или к определенной цели финансирования. Объект становится предметом финансирования и в то же время может быть использован как обеспечение кредита.

Срок действия ипотечного кредита не менее четырех лет. Как правило, срок действия составляет 20 – 35 лет. Таким образом, речь идет о долгосрочных кредитах.

Целью финансирования является создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимости.

Обеспечение кредита осуществляется путем залога финансируемого объекта через ипотеку. Размер залога зависит от суммы кредита.

Поскольку объект одновременно является предметом финансирования и кредитным обеспечением, то банк прежде всего должен проверить данные клиента по объекту. Поэтому в первую очередь следует определить отношения собственности и выяснить, есть ли другие обязательства.

Размер ипотечного кредита зависит от стоимости финансируемого объекта. Поэтому банку необходимо определить стоимость объекта и создать близкие к реальности представления об этой стоимости. Поскольку на большинство застроенных и незастроенных земельных участков нет объективной рыночной цены – эти участки не предназначены для продажи, – то определение "правильной" стоимостной оценки содержит для банка определенный риск. Из-за длительного срока действия ипотечного кредита риск возрастает. Банк должен оценить, как будет развиваться стоимость объекта в течение предусмотренного срока действия. Он должен определить, какие примерные условия и факторы будут в будущем влиять на динамику стоимости. При этом следует учитывать уменьшение стоимости, влияющее на стоимость объекта и вместе с тем на ценность недвижимого имущества. В отдельных случаях это может вызвать большие проблемы.

Приведем пример.

Жилой дом частного лица финансируется за счет собственного капитала строителя/покупателя и сберегательной ссуды на строительство, а также ипотечного кредита. После тщательной оценки стоимость объекта (жилой дом, включая земельный участок) банк определил в размере 500 000 усл. единиц на момент выдачи кредита. При определении стоимости в основу была положена рыночная стоимость. На объект банком была выдана ссуда на 60%. Складывающаяся из этого сумма кредита 300 000 усл. единиц обеспечивается недвижимым имуществом в таком же размере.

Через три года недалеко от объекта строится дорога, что ведет к значительному усилению шума. Вследствие этого рыночная стоимость на данной территории, где ведется строительство, понижается примерно на 20%. Теперь стоимость объекта составляет около 400 000 усл. единиц.

Предоставление ссуды на 60 % составляет сумму кредита в 240 000 усл. единиц. Итак, банк должен исходить из того, что несмотря на тщательную оценку стоимости при выдаче кредита вышеназванное недвижимое имущество в 300 000 усл. единиц в случае использования составит сумму всего лишь в 240 000 усл. единиц, т. е. 60 000 усл. единиц кредита не будут обеспечены.

При оценке принципиально учитываются предположительно сохраняющиеся длительное время свойства земельного участка. С одной стороны, это постоянные доходы от объекта (например, получение платы за наем, арендная плата), а с другой стороны – свойства (положение, пригодность и т. д.), которые по всем предположениям сохраняются длительное время. [Эдвин Дж.Долан и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – СПб.: Изд. Санкт-Петербургский университет экономики и финансов, 1994.]

В банковской практике размер залога по ссуде на объект определяется следующими методами оценки стоимости:

• методом капитализированных доходов;

• методом реальной стоимости;

• методом сопоставительной стоимости;

• комбинацией различных методов определения стоимости. Ниже кратко излагаются особенности этих методов.

Метод капитализированного дохода. В данном методе речь идет о капитализированной ежегодной чистой доходности объекта. Эта стоимость складывается из годового дохода за вычетом производственных расходов и расходов на управление хозяйством. Общая сумма производственных расходов и расходов на управление хозяйством составляет примерно 25-30%, если она не определяется точнее, и отнимается от годового дохода. Складывающийся годовой чистый доход капитализируется по определенной процентной ставке от 5 до 8%, в зависимости от степени риска.

Общая сумма производственных затрат и расходов на управление хозяйством, а также капитализированная процентная ставка устанавливается на основе накопленного банком опыта. Но в некоторых странах существуют положения об определении стоимости, к которым может прибегнуть банк. В проектах, содержащих большую степень риска, капитализированная процентная ставка выше, чем в проектах с меньшей степенью риска, соответственно будет ниже или выше капитализированная прибыль.

Пример:

Годовой доход (доход от аренды) 30 000 усл. единиц

Производственные и управленческие расходы

(30% от 30 000 марок) 9 000 усл. единиц

_________________________________________________________________

Годовой чистый доход 21000 усл. единиц

Капитализированный доход при

капитализации в 5% (х 20) 420 000 усл. единиц

Капитализированный доход при

капитализации в 8% (х 12,5) 262 000 усл. единиц

Капитализированная прибыль рассчитывается по следующей формуле:

Капитализированный доход = (Годовой чистый доход)/(Капитализированная процентная ставка)

Если речь идет об объекте с застроенным земельным участком, то при определении капитализированной прибыли учитывается стоимость возведенных объектов и земли (реальная стоимость).

Метод реальной стоимости. [Левчук И.В. Ссудный фонд и кредит. – М.: Финансы, 1971.] На застроенных земельных участках реальная стоимость складывается из оценки и сложения стоимости земли и стоимости возведенных объектов. Основой для определения стоимости являются первоначальная стоимость и издержки производства. Из стоимости возведенных объектов вычитается снижение стоимости. В частности, это необходимо в отношении устаревших зданий. В таких случаях приходится отчасти делать значительные скидки"

Стоимость земли определяется путем сравнения цен (смотри метод сопоставительной стоимости) с другими земельными участками такого же типа и расположения. При этом ставится вопрос, какие цены следует установить на данный объект с расчетом на будущее. Фактическая первоначальная стоимость (как таковая) имеет лишь второстепенное значение.

Пример. Определение реальной стоимости застроенного земельного участка.

В оцениваемом объекте речь идет о новом собственном доме на большом земельном участке в 900 м кв.. Цена квадратного метра, включая затраты на подготовку участка к застройке, определяется банком в 80 усл. единиц (обычная рыночная цена по сопоставимым стоимостям). Стоимость земли:

900 м кв. х 80 усл. единиц = 72 000 усл. единиц

Стоимость возведенных объектов (включая побочные затраты на строительство):

1000 м куб. (объем постройки) х 380,00 усл. единиц = 380 000 усл. единиц Реальная стоимость: 452 000 усл. единиц

Цена, которую банк устанавливает на куб. м постройки, ориентируется на обычные для рынка умеренные производственные затраты на сопоставимые объекты. Информацию о размерах затратив строительство и динамике цен банк получает из области экономики строительства. Эти представления дополняются наблюдением за рынком. В зависимости от приобретенного банком опыта из установленной стоимости возведенных объектов вычитается еще скидка за риск (например, 25%).

Метод сопоставительной стоимости. При определении сопоставительной стоимости банк сравнивает цены на однородные объекты (земельные участки и здания). При этом банк опирается, в первую очередь, на свои знания рынка. Банк следит за динамикой цен на рынке и при определении размера залога по ссуде ориентируется на сопоставимые объекты.

В сопоставительной стоимости речь идет о стоимости, установленной в определенный период времени. Но проблема заключается в том, что установленные таким способом стоимости могут подвергаться значительным колебаниям в зависимости от развития рынка.

Пример:

В предыдущем примере стоимость земли определена методом сопоставительной стоимости. Банк установил свою цену путем сравнения цен на земельные участки одинакового свойства и расположения. Для этого банк следил за рынком земельных участков и/или получил информацию о недвижимости. Рассчитанная таким образом цена в 80условных единиц, если исходить из предыдущего примера, является основой для определения стоимости земли.

Комбинация различных методов расчета стоимости для определения стоимости залога. Описанные методы определения стоимости содержат целый ряд неизмеримых данных, предположений и субъективных масштабов. Поэтому установленные со всей тщательностью стоимости не точны и к ним стоит подходить осторожно. Чтобы учесть эти неточности, на практике устанавливают стоимости параллельно различными методами определения стоимости. Затем различные значения сравниваются. В частности, это относится к реальной стоимости и капитализированной прибыли. Если капитализированная прибыль больше реальной стоимости, то оба значения складываются и делятся на два (арифметическая средняя). Если реальная стоимость выше капитализированного дохода, то из-за осторожности за основу определения предела залога объекта берется капитализированная прибыль. Именно капитализированный доход, если он ниже реальной стоимости, привлекается потому, что выплаты по процентам и в погашение ипотечного кредита на объект производятся в основном за счет доходов от земельных участков, а не, по возможности (или принудительно), за счет использования земельного участка.

Пример:

Рассматривается арендуемый объект (три квартиры, новостройка). Поступления от аренды составляют 40 000 усл. единиц в год. За вычетом 30% хозяйственных затрат складывается годовой чистый доход 28 000 усл. единиц.

Предлагаются следующие варианты для определения стоимости: Капитализированная прибыль (капитализация 5%) 560 000 усл. единиц

Определение реальной стоимости (без земельного участка) На объекте есть застроенная площадь 1800 куб. м. Обычные рыночные расценки строительных работ оцениваются в 380 усл. единиц/куб. м. Реальная стоимость: 1800 куб. м х 380 усл. единиц = 684 000 усл. единиц.

Поскольку выплаты по процентам и в погашение кредита производятся из доходов от объекта, то арендуемый объект, независимо от определенной более высокой реальной стоимости, оценивается по более низкой капитализированной прибыли.

Поскольку для определения стоимости, как указано, нет объективного ориентировочного масштаба, а риски, связанные с неправильной оценкой, значительны, то предел размера кредита под залог и вместе с тем максимальная сумма кредита всегда устанавливаются меньше, чем предусмотрительно установленная стоимость залога по ссуде.

Пределом залога по ссуде называется определенный процент от тщательно рассчитанного размера залога по ссуде. Размер процента зависит от опыта банка или от законодательных положений. Обычно предел залога в ипотечных кредитах составляет примерно 60% от стоимости залога по ссуде.

Пример. Предельный размер кредита под залог.

Стоимость залога по ссуде на финансируемый объект 500 000 усл. единиц

Предел размера кредита под залог, например, 60%. 300 000 усл. единиц.

Максимальный размер кредита. 300 000 усл. единиц

Стоимость ипотеки (в качестве кредитного

обеспечения) 300 000 усл. единиц

При предоставлении ипотечного кредита между кредитором и заемщиком согласуются условия, такие как

• срок действия;

• цена (проценты, комиссионные, сборы);

• условия погашения;

• размер процента и доли погашения;

• размер ипотеки;

• условия выплаты.

При определении процента возможны разные альтернативы. Во-первых, может быть установлен твердый процент на весь срок действия (соглашение о твердом проценте). Благодаря этому заемщик имеет прочную базу для калькуляции на длительный период. Такую же прочную базу имеет и кредитное учреждение. При удешевлении или удорожании привлечения денежных средств (рефинансирование) со стороны банка не предусматривается никакого пересмотра процентных ставок. В этом случае клиент фиксирует сравнительно более дорогое или дешевое финансирование на длительный период. Банк должен получить рефинансирование на твердых условиях.