Финансовые рынки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15.  Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса

 

 

Оценку бизнеса  осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Так, при  оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как  правило, доходный подход является наиболее приемлемым для оценки бизнеса, полезно  бывает использовать также сравнительный  и затратный подходы. В некоторых  случаях затратный или сравнительный  подход является более точным и эффективным. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной с помощью других подходов.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

В целом все  три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование  различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными аспектами рынка. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле V= D : R, где D - чистый доход бизнеса за год; R - коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода (рис. 1.2).

'На этом  принципе основывается оценка  недвижимости с позиций затратного  подхода.

Рыночная  стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Ликвидационная  стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию (рис. 1.3).

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики (рис. 1.4).

 

Способы осуществления  оценочной деятельности

Существуют  две основные системы оценки - обязательная и необязательная (факультативная).

Правовое регулирование обязательной оценки

Обязательная  оценка, в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности", устанавливается  в двух основных случаях:

1. При вовлечении  в сделку объектов, принадлежащих  полностью или частично Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации либо муниципальным  образованиям, в том числе:

·  при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

·  при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

·  при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

·  при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

·  при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

·  при национализации имущества;

·  при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

·  при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

·  при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

·  при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

2. При возникновении  спора о стоимости объекта  оценки.

Данное положение  не распространяется на отношения, возникающие  при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями  и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления, за исключением  случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством  Российской Федерации допускается  с согласия собственника этого имущества.

В московском законодательстве закреплены еще четыре случая, когда оценка является обязательной - в случаях вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью  или частично Москве или муниципальным  образованиям города Москвы, и возникновения  спора о стоимости объекта  оценки по инициативе одной из сторон в сделке, в частности:

·  в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба в результате наступления страхового случая;

·  при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета Москвы либо средств под гарантии города Москвы, равно как при оценке технических заданий и условий на разработку таких проектов;

·  при коммерческом использовании (капитализации) средств бюджета города Москвы;

·  ипотечного кредитования физических и юридических лиц при возникновении спора о стоимости предмета ипотеки;

Также обязательная оценка устанавливается и другими  нормативными актами.

Правовое регулирование  необязательной оценки

Договор заключается по общему правилу, в соответствии с ГК РФ. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме существенных условий. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ":

- основания  заключения договора;

- вид объекта  оценки;

- вид определяемой  стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное  вознаграждение за проведение  оценки объекта оценки;

- сведения  о страховании гражданской ответственности  оценщика.

- сведения  о наличии у оценщика лицензии  на осуществление оценочной деятельности  с указанием порядкового номера  и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также  срока, на который данная лицензия  выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а  также его (их) описание.

В отношении  оценки объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным  образованиям, договор заключается  оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством  Российской Федерации.

Заключение договора

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной  деятельности, в том числе о  порядке лицензирования оценочной  деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о  стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в  договоре об оценке.

Договор считается  заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях  форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15. Временная оценка денежных  потоков

 

Теория изменения  стоимости денег в процессе оценки исходит из предположения, что деньги, являясь специфическим товаром, со временем изменяют свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменение стоимости денег происходит под влиянием ряда факторов, важнейшими из которых можно назвать инфляцию и способность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты.

Приведение  денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.

Временная оценка денежных потоков основана на использовании  семи функций простого и сложного процента, или шести функций денежной единицы.

1. Простой процент.

2. Сложный процент.

3. Дисконтирование.

4. Текущая стоимость аннуитета.

5. Периодический взнос на погашение кредита.

6. Будущая стоимость аннуитета.

7.  Периодический  взнос в фонд накопления.

Теория и  практика использования указанных  функций сложного процента базируются на ряде допущений.

1. Денежный поток - это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности.

2. Денежный поток, в котором все суммы различаются по величине, называют обычным денежным потоком.

3. Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называют аннуитетом.

4. Суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки времени, называемые периодом.

5. Денежный поток может возникать в конце, в начале и середине периода.

6. Предварительно рассчитанные таблицы сложного процента без корректировки применимы только к денежному потоку, возникающему в конце периода.