Развитие ипотечного кредитования Нижегородской области

Доля просроченной задолженности  по кредитам населению в прошедшем  году снизилась с 6,8% до 5,5%, по ипотечным  кредитам - с 3,5% до 2,5%. Данные свидетельствуют о том, что ипотечное кредитование является для кредитных организаций "менее рискованным вложением».

Средние ставки по кредитам населению  в Нижегородской области в 2011 году выросли с 15,6% до 15,9%, по ипотеке - снизились с 12,9% до 11,6%. Также, проведенный опрос кредитных организаций показал, что в текущем году банки ожидают незначительного ужесточения условий ипотечного кредитования, при этом спрос населения вырастет достаточно значительно.

 Население после кризиса  стало более взвешенно подходить  к оформлению ипотечных кредитов, и сумма среднего ипотечного кредита снизилась.

1 квартал 2012 год:

Ипотека сегодня прочно занимает первое место среди реальных механизмов улучшения жилищных условий. Как говорят эксперты и участники рынка, стоит ожидать роста количества ипотечных сделок в 2012-2013 году. Первые месяцы  нынешнего года  в нашем регионе был отмечен повышенным спросом на ипотеку и увеличением объемов строительного сектора.

Прогнозы на замедление темпов роста  ипотечного рынка в 2012 году не оправдались. В первом квартале мы в 2,5 раза увеличили выдачу ипотеки.  Активность жителей нашего региона стала рекордной в Приволжском федеральном округе, что подтверждают результаты сети ВТБ24.

Непосредственно в Нижегородской  области за этот же период банк выдал более  4 млрд рублей (с учетом ипотечного портфеля Инвестиционного банка КИТ Финанс). Жители трех крупных городов области,  Нижнего Новгорода, Дзержинска и Арзамаса, получили  375 кредитов на 436,2 млн рублей, тогда как в первом квартале прошлого года - 151 кредит на 181 млн рублей.  Хорошо показали себя программы по ипотечному кредитованию с привлечением материнского капитала, отметили участники рынка.

В АН «Кварц» процент сделок с  привлечением кредитных средств  за первые три месяца этого года  составил уже 50%. Отметим еще одну особенность, связанную с повышением спроса на ипотеку для приобретения жилья в новостройках: новостройки выбирают  более молодые, продвинутые. Они стремятся жить сегодня, сейчас, поэтому они готовы брать ипотеку. Этим объясняется тот факт, что доля заемных средств при покупке жилья в новостройке часто превышает 50%. На вторичном рынке доля кредитных ресурсов часто равна разнице между стоимостью старого и приобретаемого жилья и существенно ниже, чем в новостройках.

По словам директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»  Ольги Сажиной, доля квартир, продаваемых с помощью ипотечных кредитов, постоянно возрастает: « В прошлом году  из более чем 1,5 тысяч квартир, проданных нашей компанией, порядка 700 было приобретено нижегородцами с привлечением ипотеки. Мы прогнозируем, что в этом году доля ипотеки в общем объеме продаж составит около 60%. А начиная с 2013 года, роль ипотеки вырастет еще значительнее, что связано с увеличением доли вводимого жилья эконом-класса».

Согласно данным ГПНО «НИКА» наблюдается рост интереса к новостройкам. Непосредственно в Нижнем Новгороде «вторичка» постепенно уходит на второй план и остается характерной для других крупных городов области. Так что вполне можно прогнозировать по этому сектору рост примерно в 35%.

Судя по имеющимся статистическим данным, нижегородцы готовы брать  долгосрочные кредиты. Но относиться к  ним стали осторожнее и предусмотрительно  подают заявки на меньшие суммы. «Люди  предпочитают аккумулировать определенную сумму и добирать оставшуюся часть за счет кредита», - отметил управляющий филиалом «Нижегородский» банка «ГЛОБЭКС» Николай Русов.

Стоит отметить, что  Нижегородская  область заняла первое место в  ПФО по числу оформленных в  первом квартале 2012 года ипотечных  кредитов.

На сегодняшний день рейтинг просроченной задолженности банков, зарегистрированные Н.Новгороде составляет:

Рисунок 20. Рейтинг просроченной задолженности банков Нижегородской области.

3.2 Прогноз на 2012 год.

Стоит ли брать сегодня кредит на покупку квартиры? Какой выбрать: в рублях или в валюте? Как изменится  процентная ставка по ипотечным кредитам в 2012 году? Могут ли банки в случае кризиса повысить процентную ставку по уже взятым кредитам? Эти вопросы  интересуют каждого, кто задумывается об улучшении жилищных условий или только недавно взял ипотеку.

 И аналитики, и рядовые  брокеры сходятся во мнении, что  процентная ставка по ипотеке  изменится ненамного, а вот  условия выдачи кредита ужесточатся  почти наверняка. Связывают это в первую очередь с влиянием на банки состояния мировой экономики.

 Будут ли расти объемы  ипотечного кредитования? Вряд ли. Ситуация в экономике не способствует  этому. Финансовая нестабильность  и нехватка ликвидности, связанная  с колоссальными объемами вывода капитала за рубеж (в 2011 г. из России утекло примерно 80 млрд долл.), еще в конце осени заставили многие коммерческие банки поднять ставки по ипотечным кредитам. А подорожание ипотеки, естественно, крайне негативно влияет на ее доступность.

 Большинство специалистов считает,  что объемы ипотеки вряд ли  вырастут и достигнут докризисных  значений 2008 года. В частности, специалисты  Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) предполагают, что  в 2012 году будут выданы примерно 550-680 тысяч ипотечных кредитов на 0,8 - 1 трлн рублей. Правда, имеется условие: «При развитии экономики России по базовому сценарию Минэкономразвития и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков».

 Снизится ли процентная ставка  по ипотечному кредиту? Ставки по ипотечным кредитам могут варьироваться в течение года, однако заемщиков вряд ли ждут серьезные изменения. По итогам года рублевая ипотека составит около 11,8-12,1% годовых, а валютная – примерно 9-10%.

Падение процентных ставок по ипотеке неминуемо приводит к кратному росту цен на недвижимость. К примеру, в Латвии при снижении банковской ставки по ипотечному кредиту до 5% цены на жилье выросли в 5 раз. В результате, несмотря на низкую процентную ставку, клиентов у банков стало меньше.

 В российских условиях подобная ситуация вряд ли возможна. Во-первых, банки в основном кредитуют клиентов, уже имеющих 30-50% необходимой суммы. Во-вторых, повысить цены на жилье не дадут реальные покупательные возможности людей. В-третьих, государство вряд ли пойдет на силовое снижение процентной ставки по кредитам, потому что количество неплательщиков в этом случае резко возрастет.

Основная причина ожидаемого роста ставки по ипотечным кредитам - нестабильность на международных финансовых рынках. Она делает дорогим привлечение денежных ресурсов на рынке, а также повышает риски массовых неплатежей из-за потери работы заемщиками. Соответственно, банки, чтобы не попасть в ситуацию кризиса, аналогичную событиям 2008 года, повышают стоимость кредитования, размер первоначального взноса и требования к заемщикам. Как результат, ипотека может стать абсолютно недоступной. При негативном сценарии ставки по классическим ипотечным продуктам станут запретительными – 18-20%. В такой ситуации клиенты берут кредиты только в исключительных случаях.

Какие сложности могут возникнуть у заемщиков?

 В условиях 2008-2009 годов банки  стали массово использовать прописанную  в договорах возможность изменения  ставок в одностороннем порядке.  Не исключено, что такие же  действия банки предпримут и  в случае нового кризиса. А изменение ставки на один процент в ипотеке - это уже критично, учитывая высокий уровень долговой нагрузки, которую заемщику непросто обслуживать в кризисное время.

 Кроме того, в условиях нестабильности  растет риск потери работы  и доходов для клиентов. В этом случае, в первую очередь, пострадают индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса – рисковые с точки зрения занятости категории граждан. Следующими под угрозу могут попасть клиенты с «серыми» доходами.

 С другой стороны, в  отличие от 2008 года, сейчас роль валютной ипотеки незначительна, поэтому половины проблем, которые были в 2008 году, не будет.

Что еще скажется на ипотечном рынке  в 2012 году?

В 2011 году были внесены изменения в закон об ипотеке, касающиеся обращения взыскания на жилье. В частности, если банк обращает взыскание на квартиру заемщика и реализует ее на рынке, то заемщик ему больше ничего не должен, даже если сумма, вырученная от продажи квартиры, не покрывает долга. До этих поправок разница между стоимостью заложенного жилья и суммой ипотечного кредита считалась долгом заемщика, который банк мог взыскать в рамках стандартных процедур как беззалоговый кредит.

 По мнению экспертов, эти  изменения сподвигнут банки на  повышение требований к финансовой  устойчивости клиента. Очевидно, что по кредитам с первоначальным взносом до 20% будут водиться дополнительные надбавки к ставке. Некоторые банки вообще начнут отказываться кредитовать без страхования риска финансовой ответственности заемщика.

 Мнения нижегородских экспертов о перспективах ипотеки 2012 года оказались практически одинаковыми, различаясь в некоторых деталях.

 Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, в ближайшей перспективе видит стабилизацию процентных ставок по ипотечным кредитам. По ее мнению, наиболее рискованны сейчас валютные кредиты: их будущее зависит от ситуации на мировом рынке.

 В целом ипотека в большой  степени зависит от экономики  страны. Если изменится стоимость  потребительской корзины, то средней  семье не будет хватать денег на оплату ежемесячных взносов. Это означает, что банки ужесточат условия выдачи кредитов. Конечно, даже во время кризиса найдутся люди, которые будут брать ипотеку. Но вряд ли речь пойдет об очень крупных суммах. Обычно россияне и в спокойные времена кредитуются не на всю сумму покупки, а на ее часть. Чистой продажи в ипотеку практически нет, а средний размер кредита колеблется в пределах одного миллиона рублей.

 Андрей Макшанов, вице-президент Нижегородской гильдии профессиональных консультантов, говорит о замедлении развитии ипотеки:

 «В 2011 году ипотека в России  бурно развивалась и восстановила  докризисные позиции – по предварительным  оценкам выдано кредитов на  сумму около 680 млрд. рублей, что  выше уровня рекордного 2008 года, ставки кредитования опустились ниже 12% годовых в рублях, а отдельные банки предлагали ипотеку и под 8,5% в российской валюте. В 2012 году темпы роста объемов, скорее всего, снизятся, а ставки опускаться дальше не будут, а, возможно, и несколько подрастут. Это связано с новой волной мировой финансово-экономической нестабильности. Сейчас отечественным банкам сложно привлекать зарубежные дешевые кредиты, так как многие западные банковские учреждения сами испытывают проблемы с так называемой ликвидностью (сбалансированность активов и пассивов), и нуждаются в денежных средствах. Поэтому российские банки стараются увеличить объемы вкладов населения – ставки по ним растут, а, следовательно, должна повышаться стоимость кредитных средств, выдаваемых банками.

 Из-за ограничения денежных ресурсов банковских учреждений вновь будет возрастать роль государства на рынке ипотеки, как это было в предыдущие кризисные годы. Дальнейшее развитие получат программы социальной (включая военную, а также с участием материнского капитала) и корпоративной ипотеки.

 Хочется отметить, что большие  объемы ипотечного кредитования  при низких темпах строительства  ведут к увеличению цен на  жилье. Замедление роста объемов  выдаваемых кредитов позволит  несколько сбалансировать рынок».

 Ирина Малыгина, директор АН «Кварц», поддерживает «нейтральный» прогноз развития рынка ипотечного кредитования в 2012 году. Она предполагает, что ипотечные ставки в 2012 году не будут существенно снижаться, но и не вырастут, однако, учитывая нестабильность мировой экономики, совсем исключить повышения ипотечных ставок нельзя.