Развитие ипотечного кредитования Нижегородской области

Рисунок 12. Рейтинг банков Нижегородской области по кредитному портфелю

 

Качественная жилищно-коммунальная инфраструктура, развитая система здравоохранения и образования, эффективная система социального обеспечения, развитая инфраструктура услуг для населения, развитая инфраструктура культуры, спорта и отдыха, физическая и экологическая безопасность, широкие возможности для профессиональной и творческой самореализации - все это будет способствовать достижению поставленной цели.

До сих пор жилищная проблема стоит перед всеми гражданами, нуждающимися в жилье. Большая часть  граждан не имеет возможности  улучшить свои жилищные условия путем  единовременного приобретения жилого помещения со стопроцентной его оплатой за счет собственных средств.

В условиях существующего дисбаланса между потенциальным потребительским  спросом на жилье и реальной возможностью его приобретения эффективным способом решения жилищной проблемы граждан является система ипотечного жилищного кредитования.

Указанные проблемы и факторы, сдерживающие решение вопросов по улучшению жилищных условий для населения Нижегородской  области, на текущем этапе требуют  программно-целевого метода решения.

В конце 2008 года и в январе 2009 года спрос на жилье сократился и это  связано с выжидательной позицией граждан Нижегородской области  обусловленной экономической ситуацией  в стране. В связи с этим появилась  необходимость изменить идеологию  людей так как финансирование ипотечного кредитования по государственной ипотеке у Нижегородской области уже есть и объекты недвижимости (как вторичное жилье, так и первичное жилье) тоже есть.

В целях решения указанных вопросов в Нижегородской области предлагается комплексный подход к решению жилищных вопросов с помощью ипотеки, в том числе новые условия ипотечного жилищного кредитования, а так же механизмы предоставления классической ипотеки, государственной финансовой помощи в виде компенсации части ежемесячного платежа по ипотечному жилищному кредиту (займу) гражданам.

Для организации функционирования ипотечного рынка предполагается развитие ипотеки по трем основным направлениям:

1. Классическая ипотека – по стандартам ОАО «АИЖК» (Открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" было создано в 1997 году в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы "Свой дом");
2. Льготное ипотечное кредитование граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий при участии областного и местного бюджетов – социальная (льготная) ипотека;
3. Корпоративная ипотека – реализация предпринимателями программ поддержки сотрудников получивших ипотечные кредиты.

Первое направление предполагает рыночные условия ипотечного жилищного  кредитования.

Второе и третье направления  связанны с определенными механизмами  проведения ипотечного жилищного кредитования при участии предприятий (корпоративная ипотека) и органов исполнительной власти и местного самоуправления (социальная ипотека).

Основной целью является создание долгосрочной и гарантированной  системы государственной поддержки  граждан в решение жилищной проблемы с использованием ипотечного жилищного кредитования (далее ИЖК) (классического ИЖК, социального (льготного) ИЖК, корпоративного ИЖК и реструктуризации ИЖК) в целях повышения уровня благосостояния населения и утверждения высоких стандартов качества жизни населения Нижегородской области.

В целях активизации ипотечного кредитования в Нижегородской области в 2009 году Нижегородской области в декабре 2008 года было выделено в уставный фонд ГП НО «НИКА» 144 млн. рублей для реализации федеральной программы ипотечного жилищного кредитования по стандартам ОАО «АИЖК» (агентство ипотечного жилищного кредитования). Правительством РФ в уставный капитал ОАО «АИЖК» также в декабре 2008 году было выделено 60 млрд. рублей для развития всей системы государственной ипотеки в стране. В итоге этих согласованных действий для Нижегородской области на первое полугодие 2009 года АИЖК установил лимит в размере 2 млрд. рублей по покупке кредитов (займов), оформленных по стандартам ОАО «АИЖК». Ожидается что общий лимит на 2009 год составит около 4 млрд. рублей.

Рассмотрим развитие, начиная с 2003 года:

 

 

 

 

 

 

 

За период с 2003 года наблюдается стабильный рост объемов ввода жилья параллельно с ростом объема выданных кредитов, которые по оценке на конец 2010 – 105283 млн. рублей и 22802 млн. рублей, за 2011 год – 127016 млн. рублей и 32650 млн. рублей соответственно. (График 1).

Рисунок 14 Распределение долей ипотечного кредитования в НО

 

Согласно графику 2 доля ипотечных  кредитов в общем объеме вводимого жилья составила на конец 2010 года 30 %. При этом доля ипотечных кредитов выданных населению по программе АИЖК, в общем объеме ипотечных кредитов в 2008 году несколько снизилось, и составила 4% (за период 2003-2007 годы в среднем доля составила 5%). Однако в связи со сложившейся в стране сложной финансовой ситуацией в 2009 году ожидается существенное увеличение доли АИЖК (до 30 %). Это обусловлено в первую очередь возложенной Правительством Российской Федерации на АИЖК задачей по замещению программой АИЖК приостановленных ипотечных программ коммерческих банков и реструктуризации ипотечных кредитов с целью поддержания ипотечного рынка. В последующие годы доля АИЖК снизится до 20 %, т.к. планируется самостоятельное увеличение коммерческими банками объемов выдачи ипотечных кредитов по своим программам.

Рисунок 15. Зависимость динамики роста ипотеки от динамики роста объемов строительства

 

Наблюдается определенная зависимость  между темпами роста объемов ввода жилья и темпами роста объемов ипотечного кредитования области при увеличении динамики объемов вводимого жилья динамика объемов ипотечного кредитования растет более быстрыми темпами при снижении динамики вводимого жилья, динамика выданных кредитов падает более медленными темпами.

Наибольшая часть квартир, приобретенных  с помощью ипотечных кредитов в период до 2008 года включительно была куплена на вторичном рынке жилья. Это было связанно в первую очередь  с наибольшим количеством банковских ипотечных программ на приобретение уже готовых квартир.

 

 

2.3. Анализ ипотечного кредитования в Нижегородской области.

 

Рисунок 16 Ипотечное кредитование в НО

 

Рассмотрим графики основные виды ипотечного кредитования в Нижегородской области с 2003 – 2011 года и проанализируем.

В Нижегородской области существует основные 3 вида ипотек:

1. Классическая ипотека;
2. Социальная ипотека;
3. Корпоративная ипотека.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 17. Развитие классической ипотеки

 

Классическая ипотека по программе АИЖК в ближайший год по-прежнему останется одним из основных направлений развития ипотечного рынка – более 50 % от общего объема (5178 млн. рублей), из которых наибольшая доля придется на вторичный рынок жилья – 60,6 %, доля первичного рынка составляет 35,6%, доля малоэтажного строительства – 15,76 % (200 млн. рублей). В рамках развития классической ипотеки главным приоритетом на протяжении всего периода реализации стратегии будет являться приобретение квартир на вторичном рынке жилья. Но планируется к 2012 году увеличить объем предоставления кредитов на долевом строительстве и на малоэтажное строительство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 18. Развитие социальной ипотеки.

 

Социальная ипотека стала в 2009 году основным и наиболее социально значимым в условиях финансового кризиса программным направлением. Объемы составляют 1433 млн. рублей (33,1 % от объемов социальной ипотеки), вторичный рынок жилья – 933 млн. рублей (65,1 %).

Развитие социальной ипотеки позволяет снизить социальную напряженность в обществе и улучшить жилищные условия граждан. Участие семей в льготной ипотеке составляет 5 %, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В 2011 году объемы ипотечных кредитов составляет 2,1 млрд. рублей и планируется значительно увеличить ввод нового жилья за счет развития социальной ипотеки, предоставленной на приобретение жилья в новостройках и при этом доля нового жилья достигает 38,7 % от общего объема квартир.

Объемы жилищного строительства  в г. Нижнем Новгороде характеризуются следующими показателями: фактически в 2011 году введено в эксплуатацию 396,2 тыс.кв.м., в том числе: многоквартирных жилых домов – 345,3 тыс.кв.м., объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – 50,9 тыс.кв.м. (Справочно – по Нижегородской области введено жилья площадью 1 млн.470 тыс. кв.м., в основном это ИЖС).

Для сравнения за 2010 год было введено  в эксплуатацию 363,1 тыс.кв.м., из них  многоквартирных жилых домов  – 293,8 тыс.кв.м., индивидуальное жилищное строительство – 69,2 тыс.кв.м.

Таким образом, впервые после кризиса 2008 года наблюдается рост объемов  ввода жилищного строительства, который в целом составил 9%, а  по многоквартирному жилищному строительству  – 17,5%.

Анализ ввода в эксплуатацию многоэтажных жилых домов, показывает, что они расположены во всех районах города. Впервые лидером среди районов стал Канавинский район на его территории осуществлен ввод 23% от общего объема ввода на территории города. Аналогичные показатели у традиционных лидеров – Нижегородского и Советского районов: 21% и 22% соответственно.

Лидерство среди застройщиков по количеству сданного в эксплуатацию жилья сохранили  ООО «Жилстрой-НН» - 49,7 тыс.кв.м (10 домов), ООО «СТАРТ-СТРОЙ» - 47,1 тыс.кв.м. (6 домов).

Выросла также и стоимость квартир. Общий рост цен на квартиры в строящихся домах за 2011 год по материалам издания «Полезная площадь» составил в среднем 16,6 %.

Учитывая снижение количества предложений  на рынке готового жилья, видим свою задачу в создании условий для  обеспечения начала строительства многоквартирных домов.

В данных целях в 2011 году продолжалась  работа по развитию застроенных территорий, в результате которой, напомню, застройщикам предоставляются без проведения торгов земельные участки, расположенные  в границах застроенной территории, после исполнения обязательств, таких как, утверждение разработанного проекта планировки и межевания и освобождение от прав третьих лиц.

В результате реализации договоров  о развитии застроенных территорий, заключенных в предыдущие годы, в 2011 году застройщикам выданы разрешения на строительство трех многоквартирных домов общей площадью около 20 тыс.кв.м, со сроком ввода – 12 тыс.кв.м. в 2012 году.

Всего в 2011 году разрешения на строительство  выданы на 56 многоквартирных дома общей  площадью 275,5 тыс.кв.м., что на 24 объекта площадью 33,4 тыс.кв.м больше, чем в 2010 году.

Рисунок 19. Развитие корпоративной ипотеки.

С 1 января 2009 года предприятия имеют право направлять  до 3 % от общего ФОТ на возмещение затрат работников по уплате процентов по ипотечным кредитам при этом эти суммы не облагаются нагоном на прибыль и освобождены от уплаты ЕСН и НДФЛ. Каждое предприятие в отдельности может заниматься данной программой самостоятельно, но централизованный подход к реализации корпоративной ипотеки приведет к лучшим результатам в том числе унифицированный пакет документов по оформлению кредита  компенсаций, централизованные консультации на территории предприятий, централизованный подход жилья, как на вторичном так и на первичном рынках жилья. Таким образом, предприятия реально помогают улучшить жилищные условия семьям сотрудников, так как платежи по кредитам могут сокращаться существенно не только за счет ежемесячных компенсаций (необлагаемых налогами), но и за счет ежемесячного возврата подоходного налога при покупке жилья (с 01.01.2009 сумма необлагаемая НДФЛ при покупке жилья с 1 млн.руб. поднялась до 2 млн. руб.). При данной совокупной помощи предприятий, ставка по ипотеке для сотрудников примерно снижается до 6 % годовых.

 

Глава 3. Перспективы и стратегия развития ипотечного кредитования в Нижегородской области.

3.1 «Ипотека  вчера и сегодня»

2011 год:

Ипотечное кредитование в Нижегородской  области в 2011 году росло опережающими темпами по отношению к другим видам кредитования и продолжит расти в текущем году.

По итогам 2011 года в регионе были выданы ипотечные кредиты на 14,2 млрд рублей, что в 2,2 раза больше предыдущего  года. При этом объем выданных физическим лицам кредитов составил 125 млрд рублей, это на 60% больше показателя предыдущего года. "Таким образом, ипотечное кредитование развивается опережающими темпами по отношению к другим видам кредитования, несмотря на небольшой объем в суммарном выражении.

По данным, задолженность по ипотечным  кредитам в течение 2011 года увеличилась на 35,2% - до 29,5 млрд рублей, тогда как в 2010 году этот показатель составлял 13,5%. Следовательно, происходит ускорение темпов роста ипотечного кредитования.

Кредитный портфель всех кредитных  организаций, работающих на территории Нижегородской области, по итогам 2011 года составил 405 млрд рублей (без учета межбанковского кредитования). Из них более половины составляет доля филиалов иногородних банков, около трети - Волго-Вятского банка Сбербанка. Розничный кредитный портфель в 2011 году в целом по региону составил 99,5 млрд рублей (рост на 34,8% по сравнению с 2010 годом).