Развитие ипотечного кредитования Нижегородской области

Существует также проблема беззалогового  периода, когда из-за сложности процедуры  перерегистрации залога банк в течение  месяца кредитует заемщика без обеспечения. Банкиры вынуждены свои риски страховать посредством введения повышенной ставки на период перерегистрации, а также отбирать заемщиков, которым можно доверить на некоторое время будущий предмет залога. Это еще больше сужает клиентскую базу перекредитования.

И, наконец, отсутствие возможности  получать информацию из бюро кредитных  историй. Сейчас, пока кредитные бюро работают только на прием, а не на выдачу информации, банкам приходится доверять бумажному документу, который заемщик принес из первого банка. Для проверки качества заемщика этого не всегда достаточно.

Таким образом, на данный момент существует целый ряд проблем, мешающих сделать  ипотечное рефинансирование массовым.

 

Однако, банкиры не собираются закрывать  программы по перекредитованию. Согласно прогнозам специалистов, в ближайшем будущем объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут как минимум ежегодно удваиваться. В условиях жесткой конкуренции будут постоянно появляться новые, более выгодные предложения от различных банков. А заемщики со временем оценят все преимущества ипотечного рефинансирования.

Механизм взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов в России представлен на рисунке 5.

Рисунок 5. Механизм взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов в России

Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельность Северо-Западное отделение Агентства ипотечного жилищного кредитования, которое весной 2002 г. приостановило свою деятельность в связи с реорганизацией. В то же время началось создание Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПбИА).

Санкт-Петербургское ипотечное  агентство реализует две основные программы:

1. Программа «Рефинансирование кредиторов», в основе которой лежит концепция привлечения СПбИА долгосрочных и дешевых кредитных ресурсов на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербурга посредством взаимодействия с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии со стандартами, разработанными ОАО «АИЖК» и одобренными Правительством РФ (рисунок 6).

Рисунок 6.Схема взаимодействия агентства и участников ипотечного рынка  по программе рефинансирования

 

Заключаемые договоры:

1. Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Банк).

2. Договор о  сотрудничестве (Агентство, Страховая компания).

3.  Соглашение  о сотрудничестве (Агентство, Оценочная  компания).

4. Соглашение  о сотрудничестве (Агентство, Риэлтерская  компания).

5.  Кредитный  договор (Заемщик, Банк).

6. Договор купли-продажи  предмета ипотеки (Заемщик, Продавец).

7. Договор об ипотеке квартиры (Заемщик, Банк).

8.  Закладная  (Заемщик, Банк).

9. Договор купли-продажи  закладной (Банк, Агентство).

2. Программа «Гарантирование кредитов». Программа направлена на увеличение уровня доступности ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками, для населения Санкт-Петербурга. В основе данной программы лежит концепция эффективного перераспределения рисков кредиторов. Предполагается принятие Агентством на себя обязательств по выкупу у банков кредитов тех заемщиков по которым обнаружились признаки неплатежеспособности .

Рисунок 7. Схема взаимодействия агентства и участников ипотечного рынка  по программе гарантирования кредитов

 

Заключаемые договоры:

1. Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Банк).

2. Договор о сотрудничестве (Агентство, Страховая компания).

3. Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Оценочная компания).

4. Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Риэлтерская компания).

5.  Кредитный договор (Заемщик,  Банк).

6. Договор купли-продажи предмета ипотеки (Заемщик, Продавец).

7. Договор об ипотеке квартиры (Заемщик, Банк).

8. Закладная (Заемщик, Банк).

9. Ежемесячные платежи и отчеты.

10. Договор купли-продажи закладной (Банк, Агентство) в случае дефолта.

Таки образом преимущества залогового кредитования  перед беззалоговым заключается в том, что залогодателю не приходиться копить денежные средства для первоначального взноса на счетах банка. А так же залогодатель при приобретении  квартиры через залоговую схему ипотечного кредитования становиться фактически собственником жилья, однако, квартира находиться в залоге у банка до полного погашения займа. К тому же залоговое ипотечное кредитование рассчитано на более долгий срок, что снижает первоначальный взнос, так и ежемесячные платежи по кредиту.

Но развитию залогового ипотечного кредитования по инициативе банков препятствуют не только дефицит долгосрочных финансовых ресурсов, низкий уровень доходов населения, но и низкие официальные заработки.

Кроме того, в условиях нестабильной банковской системы заемщику психологически сложно осуществлять платежи по жилищному кредиту, не являясь реальным собственником квартиры.

Ведь в случае изменения финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Кроме этого, ипотечное  кредитование можно классифицировать по основным признакам в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

В целом, кредитование жилья  через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рисунке 8.

Рисунок 8. Схема кредитования через ипотечный банк

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога.  Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье  продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

Экономическая сторона  возникновения закладных, обеспеченных недвижимостью, связана с созданием  условий предоставления значительному  числу инвесторов возможности получения  относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать: превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя; использование ценных бумаг в качестве залога под ипотечную ссуду.

Таким образом, банк нивелирует один из самых главных для банка  недостатков ипотечного кредитования –  долгосрочного отвлечение  денежных средств, возможность быстро получения денег, относительно долгосрочных выплат залогодателя.

В следствии чего Банком России были разработаны две схемы ипотечного кредитования:

1) через выпуск банками ипотечных облигаций (рисунок 9);

2) через продажу ипотечных  кредитов общим фондом банковского  управления (ОФБУ) (рисунок 10).

Рисунок 9. Схема ипотечного кредитования через выпуск банками ипотечных облигаций

 

Рисунок 10. Схема ипотечного кредитования через продажу ипотечных кредитов общим фондом банковского управления (ОФБУ)

 

Выпуск ипотечных облигаций предполагает жесткое закрепление за ними обеспечения недвижимостью. Причем в случае вторичной продажи облигаций права на залог  будут переходить к новому владельцу автоматически. К тому же, для зашиты прав инвесторов предусмотрено следующее: в случае банкротства банка-эмитента ипотечные облигации не включаются в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов. Применяя данную схему, банк выдает кредит под залог недвижимости и оформляет закладную. Далее эту закладную у банка выкупает банк - доверительный управляющий ОФБУ, на средства фонда. Управлять портфелем закладных, по мнению ЦБ, может как банк - доверительный управляющий ОФБУ, так и банки, выдающие кредиты.

Преимущества данной схемы  ипотечного кредитования на лицо:

• сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
• долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
• ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
• закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, получившие развитие в Российской Федерации, рассчитаны на граждан со средним достатком. Однако существуют категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В настоящее время разработана программа оказания помощи отдельным категориям граждан в форме предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительство (приобретение) жилья в собственность.

 Государственные субсидии  из федерального и местных  бюджетов предоставляются гражданам  РФ, нуждающимся в улучшении жилищных  условий и состоящим на учете  по предоставлению жилой площади  в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

В настоящее время субсидия предоставляется гражданам, если уровень их месячного дохода в расчете на одного члена семьи не превышает 20 МРОТ. Расчет производится на день подачи заявления на получение субсидии.

Размер субсидий устанавливается  в зависимости от стоимости жилья, социальной нормы общей площади жилья в расчете на одного человека, доходов получателя субсидий и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. С учетом всех этих факторов, величина субсидии может составлять 100% стоимости строящегося (приобретаемого) жилья при полной субсидии и от 5 до 70% — при неполной.

Жилищные субсидии могут  предоставляться федеральными органами, органами исполнительной власти субъектов  Российской Федерации, органами местного самоуправления, предприятиями и  другими организациями. На основании Указа Президента РФ от 29.03.96 г. № 431 «О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище"» субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления разрабатывают собственные механизмы предоставления безвозмездных субсидий. Порядок предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья гражданам Российской Федерации, проживающим в Санкт-Петербурге и нуждающимся в улучшении жилищных условий, проиллюстрирован на рисунке 11.

Рисунок 11. Порядок предоставления гражданам Российской Федерации, проживающим в Санкт-Петербурге и нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья

Этапы ипотечного льготного  кредитования:

1. Комитет экономики и финансов заключает договоры с уполномоченными банками, которые определяются губернатором Санкт-Петербурга по согласованию с Жилищным комитетом.

2. Граждане предоставляют  заявление на получение субсидии.

3. Гражданам объясняются  условия и порядок получения субсидии.

4. Районная администрация  определяет претендентов на получение  субсидии; проверяет документы; определяет размер субсидии; подготавливает пакет Документов.

5. Комплект документов  поступает в Жилищный комитет  Санкт-Петербурга.

6. Жилищный комитет  Санкт-Петербурга принимает решение  о предоставлении субсидии, о снятии с учета на улучшение жилищных условий.

7. Жилищный комитет  Санкт-Петербурга возвращает документы  с указанием о принятии решения о предоставлении субсидии.

7А. Гражданам отправляется свидетельство о выделении субсидии с указанием размера (в процентах и денежном выражении) или отказ в предоставлении субсидии.