Развитие ипотечного кредитования Нижегородской области

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную  возможность заемщика ввергнуть  кредит и оценить степень его  обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы  по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются  в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный  комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение  о выдаче ссуды или об отказе в  ее представлении. При положительном  решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон: - сумма кредита и размер банковского процента; - порядок и сроки выдачи кредита; - порядок и сроки погашения процента; - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога; - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

Далее договор должен быть зарегистрирован  в Федеральной регистрационной  службе.

На пятом этапе после положительной  регистрации осуществляется сопровождение  кредита, которое включает: - выдачу кредита в порядке, предусмотренном  в кредитном договоре; - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования; - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита; - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения  кредита и уплаты процентов  банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

1.5 Анализ схем  ипотечного кредитования.

 На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлторы, страховые компании и т. п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.

Это предопределяет различные схемы  жилищного ипотечного кредитования, которые, к тому же, можно поделить на залоговые и беззалоговые:

Рисунок 4. Схема жилищного ипотечного кредитования.

К схемам залогового кредитования жилищного  строительства (застройщиков) и приобретения жилья коммерческими структурами  в РФ относятся: «Форвард-кредитинвест», «Ретрок-редитинвест», накопительные схемы (стройсбережений, сберегательных жилищных контрактов), модель ипотечной компании, кредитование через федеральное и региональные агентства ипотечного кредитования, через фонды и местные администрации, схема «Ком-бининвест».

Схема «Форвард-кредитинвест»  рассчитана на коммерческих застройщиков, которые строят жилье для продажи  гражданам и предприятиям. Банк выдает кредит коммерческому застройщику  под залог самого объекта строительства.

По схеме «Ретрокредитинвест» ссуда выдается банком непосредственно физическому лицу, желающему улучшить свои жилищные условия за счет строительства новой квартиры. Но кредит выдается под залог старой квартиры и при условии, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

Некоторые банки  России, подобно опыту Германии и  Франции, применяют накопительные  схемы кредитования жилья. Клиент в  течение длительного срока (не менее  одного года) накапливает на специальном  накопительном счете определенную часть стоимости будущего жилья (чаще 30-50%). Вкладчик вносит эту сумму в качестве первоначального взноса за квартиру, а на остальную сумму банк предоставляет заемщику кредит сроком на 1-3 года. До погашения кредита заемщик становится фактическим владельцем жилья, не являясь его собственником. При этом ресурсами для кредитования выступают средства, находящиеся на накопительных счетах в банках.

Одну из накопительных  схем финансирования жилья разработала  корпорация «Жилищная инициатива», строившая квартиры. Участник системы, выбрав себе тип жилья и квартиру в определенном районе, проходил три стадии: накопителя, инвестора и заемщика. На первой стадии (сроком до 5-6 лет) клиент должен собрать половину стоимости жилья, на второй - 20%. Клиенты, накопившие более 70% стоимости квартиры, могли рассчитывать на более низкий процент. На третьей стадии участник рассчитывал на получение льготной 30%-ной ссуды под 8% годовых в валюте и мог въезжать в квартиру. Затем в течение трех лет он погашал ссуду с процентами.

Но накопительные схемы кредитования пока не нашли широкого распространения в России в силу следующих условий:

1) из-за жестких требований кредиторов (например, требования поддерживать  соотношение между платежами  по кредиту и доходом заемщика  на уровне не более 30%);

2) из-за отсутствия государственного  поощрения участников программ  путем предоставления государственных  премий или налоговых льгот.

Залоговое ипотечное кредитование осуществляется с участием государства: через Федеральное Агентство ипотечного кредитования (АИЖК создано в РФ в 1997 г.) и региональные агентства (например, в Санкт-Петербурге и Москве).

Приоритетными задачами Агентства  являются:

- разработка и внедрения стандартов качества видов деятельности, продуктов и услуг для обеспечения унификации инструментов и упрощения процедур привлечения ликвидности;

- разработка предложений по внесению изменений в совершенствования законодательства в части защиты прав кредиторов при взыскании, формировании маневренного фонда, выпуска ценных бумаг;

- разработка инновационных продуктов, способствующих успешной реализации государственных программ и стратегий, ориентированных на повышение доступности жилья для населения и защиты интересов заемщиков;разработка и внедрение новых сервисов, способствующих равномерному распределению рисков между кредиторами и заемщиками, в частности, ипотечного страхования;

- предоставление краткосрочной и долгосрочной ликвидности через рефинансирование ипотечных активов (ипотечных жилищных кредитов и займов, ипотечных ценных бумаг) и путем внедрения новых инструментов рефинансирования.

- принятие части рисков по выданным ипотечным кредитам и займам, включая выдачу поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц и ипотечное страхование;

- разработка новых схем привлечения финансовых ресурсов на ипотечный рынок;

- профилактика возникновения рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования и поддержка ипотечных заемщиков.

Агентство осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов посредством  своих региональных операторов.

С целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам ипотечных кредитов (займов) при их выкупе региональным оператором или АИЖК, были разработаны и введены единые стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных).

В качестве предмета для рефинансирования региональным оператором и/или АИЖК рассматриваются только те ипотечные кредиты (займы, закладные), которые отвечают требованиям, предъявляемым к параметрам ипотечных кредитов (займов, закладных), и выданы в соответствии с настоящими стандартами.

Процедура рефинансирования ипотечных  кредитов (займов, закладных) состоит  из двух этапов:

1. Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) региональным оператором.

2. Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Конкурентная борьба за заемщиков  на ипотечном рынке страны продолжает набирать обороты. Банки один за другим открывают программы по рефинансированию ипотечных кредитов, заманивая чужих  клиентов более низкими ставками.

Что значит рефинансировать свой ипотечный кредит? Это значит обратиться в новый банк, который погашает долг в первом банке, перечисляя туда всю сумму сразу. После чего залог перерегистрируется на второй банк, а заемщик расплачивается с новым банком по более низким ставкам.

Казалось бы, очень выгодная сделка! Однако, переоформлять кредиты население  пока не торопится. Причины кроются, в первую очередь, в незнании. Люди либо вообще не слышали об этой услуге, либо просто не имеют представления  о том, как происходит ипотечное рефинансирование. А третьи, хоть и знают, не хотят проходить сложную процедуру по второму разу: оформлять, регистрировать ипотеку, уплачивать все комиссии и сборы, переоформлять страховку на другой банк и т.д.

В результате, перекредитование несет  реальную финансовую выгоду, когда разница в ставках составляет как минимум 2-3 %. Если разница меньше, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на процедуру.

Вторая причина нежелания заемщиков рефинансировать свои кредиты - развитие ипотеки только в последние два года. В то же время начали падать и ставки. Таким образом, в перекредитовании на сегодняшний день заинтересованы лишь несколько тысяч человек, которые взяли ипотечный кредит 3-5 лет назад, когда ставки, по сравнению с нынешними, были довольно высоки. Учитывая это, новая услуга является заделом на будущее.