Развитие ипотечного кредитования Нижегородской области

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 

 «Нижегородский государственный  университет имени Н.И. Лобачевского»

 

Экономический факультет

 

Кафедра экономики народного  хозяйства

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

 «Региональная экономика»

 

 

на тему:

«Развитие ипотечного кредитования Нижегородской области»

 

 

 

 

 

Выполнил:

Студент 5 курса гр.Н-314)

заочного отделения

специальности

«Национальная экономика»

Кузнецова Н. В.

 

_______________

 

Научный руководитель:

Доц., к.э.н. Веселова Н.В.

_______________

 

 

 

 

Нижний Новгород

2012

Содержание

 

Введение

Актуальность, цели и задачи настоящей курсовой работы определены следующими теоретическими реалиями и положениями: впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Хотя само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной  неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких - проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

Нижний Новгород, как и Нижегородская  область, привлекают много различных  банковских учреждений, именно поэтому в этом городе находятся отделения и представительства около 60 банков. За ипотечным кредитом в этом регионе можно обратиться в около 20 различных банковских учреждений. В их число входят такие банки как Газпромбанк, банк Возрождение, Петрокоммерц, Уралсиб, АК Барс, Альфа-Банк, ВТБ24, Европейский трастовый банк, банк Открытие, Промсвязьбанк, Росбанк, Райффайзенбанк, Металлинвестбанк, Россельхозбанк, Связь-Банк, Сбербанк, ЮниКредит Банк, Дельта Кредит и Абсолют Банк.

Сравнивать программы следует по нескольким следующим параметрам: размеры процентной ставки и первоначального взноса, а также срок кредитования. Все полученные данные следует занести в таблицу, ее легко анализировать. Еще проще воспользоваться услугой «ипотечный калькулятор», которая присутствует практически на каждом банковском сайте. Выгодную ипотеку в Нижнем Новгороде можно найти, сравнив значения ежемесячного платежа по кредиту.

Деятельность банков Нижнего Новгорода  ведется очень активно. Сегодня  львиная доля всех покупаемых квартир в городе приходится именно на ипотечное кредитование. В этом ничего удивительного нет, потому что недвижимость растет в цене каждый день, и приобрести жилье в кредит сейчас обходится намного дешевле, чем ждать, копить и в итоге не успевать за ценами.  Поэтому, пока существует возможность оформить ипотеку в Нижнем Новгороде, лучше подсуетиться тем, кто желает обрести свое жилье.

Цель – изучить рынок ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде. Путем изучения, сравнения, построения моделей и расчета экономических показателей решим следующие задачи:

1. Рассмотрим понятие ипотеки. Этапы развития ипотечного кредитования.;
2. Проанализируем развитие рынка банковского ипотечного кредитования в Нижегородской области;
3. Расскроем стратегию развития ипотечного кредитования в Нижегородской области.

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотеки. Этапы развития ипотечного кредитования.

 

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства6.

Отличительными чертами ипотеки  являются:

• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

• во-вторых, предметом ипотеки  всегда является недвижимость.

К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

• в-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

• в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических  отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Мировой опыт развития стран свидетельствует  о том, что практически все  страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические  трудности. Во все времена самым  живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека. Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н. э. один из легендарных  «семи мудрецов» древности Солон  предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб  с надписью, гласящей, что эта  земля служит обеспечением прав кредитора  на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно наличие специальной доступной информации об этом праве. Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны. Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества. Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia).

Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:

• pactum vendendo, дающее право кредитору  в случае неуплаты долга продать  заложенную вещь и из вырученной суммы  погасить долг;

• lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.

Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные  правовые аспекты, которыми мог воспользоваться  кредитор и которые были невыгодны  для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения — пигнус (от лат. pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства. Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства. Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства. Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога. Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.