Отрасль «капитальное строительство»: понятие, особенности

Выбранная единица должна отвечать назначению объекта. Рекомендуемые единицы:

-для жилья метры квадратные  общей площади;

-для производства метры квадратные рабочей площади;

-для культбыта метры квадратные  полезной площади и т.д.

Если здание многоцелевое, то для каждой части возможны свои единицы измерения.

 

2. Система ТЭП в строительстве.

 

Строительный проект - сложное образование. Охарактеризовать его можно, оценив одновременно множество позиций.

Для каждого типа проектов отобраны важнейшие показатели, которые необходимо оценить. Эти показатели сведены в специальные таблицы, которые называются системы ТЭП.

Общий вид такой системы выглядит следующим образом:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         Система ТЭП 

 Исходные данные  Основные ТЭП  Дополнительные ТЭП

 

 Перечень заказ-  Уд. КВ, руб./чел.  ТЭП генплана

 чика

Ежегод. экспл.  ТЭП объёмно-плани-

     затраты, руб./чел.  ровочных решений

 

Продолжитель-  ТЭП конструктив-

     ность стр-ва, дн.  ных решений

 

Трудоёмкость

     стр-ва, чел.дн.

Исходные данные для проектирования включают требования заказчика к будущему объекту, а также требования заинтересованных служб (пожарники, санэпидемстанции и т.д.).

Основные ТЭП включают важнейшие экономические характеристики, важные для заказчика. Из перечисленных показателей ни один не является важнейшим. В зависимости от ситуации эту роль может выполнять каждый из них.

Дополнительные ТЭП проверяются в соответствии проекта требованиям СНиП, правил застройки и норм технологического проектирования.

Все показатели могут иметь следующий вид:

а) абсолютные натуральные показатели (жилой дом на 1000 м2);

б) абсолютные денежные показатели (дом стоимостью 1 млрд. руб.);

в) относительно натуральные показатели (средний размер квартиры - 72 м2);

г) удельные стоимостные показатели;

д) описательные.

 

3. Понятие об эталоне проекта.

 

Все ТЭП проверяются путём сопоставления их с заданием заказчика или требованиями СНиП и правил застройки. Причём приоритет отдаётся СНиП и правилам застройки.

Требования СНиП достаточно свободны. Поэтому часто дополнительно разработанные проекты сравниваются с эталонными проектами. В качестве эталона могут выступать типовые проекты или проекты-победители по соответствующему профилю.

Эталон должен удовлетворять следующим требованиям:

1. должен быть разработан для тех же природно-климатических, геологических, гидрологических условий;
2. у сравниваемых проектов должно быть равное назначение;
3. мощность обоих проектов не должна быть отличной более, чем на 10%;
4. все показатели обоих проектов должны быть рассчитаны по единой методике;
5. при небольших отклонениях от эталона могут вводиться поправочные коэффициенты.

 

4. Система ТЭП жилых зданий.

 

Рассмотрим в качестве примера систему ТЭП проектов жилых зданий:

а) основные ТЭП:

1. стоимость м2 общей площади;
2. затраты на содержание (руб./м2 * год);
3. трудоёмкость строительства (чел.*дн.);
4. продолжительность строительства (мес.);

б) дополнительные ТЭП проекта жилых домов:

1. объёмно-планировочных решений жилых домов;
2. конструктивных решений жилых домов.

 

5. Дополнительные ТЭП объёмно-планировочных решений жилых домов.

 

Объёмно-планировочные решения - это данные о его размерах, планировки квартир и т.д.

Включает:

а) Площадь застройки жилого дома, равную площади поперечного сечения дома на нулевой отметке плюс площадь проекций на нулевую отметку подземных и наземных частей здания, если эти площади нельзя использовать под строительство;

б) Строительный объём здания равен сумме объёмов подземной и наземной частей. Объём подземной части дома равен произведению площади подвала на его высоту. Объём наземной части измеряется по-разному для зданий с чердаком и без чердака. Для зданий с чердаком объём равен произведению площади застройки на высоту, измеренную от чистого пола 1-го этажа до верха засыпки чердака. Для бесчердачных зданий объём равен произведению длины здания на площадь поперечного сечения;

в) Общая площадь жилого дома равна сумме общих площадей, входящих в него квартир. В общую площадь квартир включаются площади всех помещений квартиры, за вычетом отопительных сооружений, вертикальных инженерных коммуникаций и технологических проёмов, но плюс площадь лоджий с коэффициентом 0,5 и площади балкона с коэффициентом 0,25. Общая площадь делится на жилую и вспомогательную;

г) Жилая площадь квартиры равна сумме площадей общей комнаты и спален;

д) Вспомогательная - всё остальное;

е) Полезная площадь дома включает площадь встроенного жилого дома с культурно-бытовыми зданиями и учреждениями, а также внеквартирные площади, предназначенные для использования жителями, квартирно-комнатное помещение, кроме того, обычно сумму полезной и общей площади дома также называют полезной;

ж) Площадь внеквартирных коммуникаций включает коридоры, лестничные площадки, марши, лифтовые шахты, вестибюль;

з) Площадь конструктивная - площадь поперечного сечения под окнами, включающая разрезы конструкций, отопительные сооружения, вертикальные инженерные сети, технологические проёмы, площадь ниш в стенах, высотой менее 2 м, а также ряд относительных показателей;

и) Планировочный коэффициент (К1) равен жилой площади, делённой на общую;

к) Объёмный коэффициент (К2) равен строительному объёму здания, разделённому на общий. Должен быть равен приблизительно 5 или 6;

л) Коэффициент наружных стен (Кнс) равен отношению площади наружных стен к общей площади дома. Величина Кнс не нормируется, т.к. зависит от размеров дома, но существенно влияет на строительные затраты на теплопотери;

м) Конструктивный коэффициент (Кк) равен отношению конструктивной площади и площади застройки.    

 

 

 

 

 

 

 

Фактор времени в строительстве и определение нормы дисконтирования.

 

1. Фактор времени и его учёт применительно к инвестору.

 

1. Досрочный ввод построенного объекта (комплекса) в эксплуатацию.

Досрочный ввод даёт возможность инвестору получить дополнительную прибыль (Эд.в.), определённую выражением:

Эд.в. = Ен х К х (Тд – Тф) ,

где Ен – ожидаемая эффективность создаваемого производства (руб./руб. в год);

      К – величина  капитала, инвестируемого в производство (руб.);

      Тд – договорной срок ввода объекта;

      Тф – фактический  срок ввода объекта.

Разница между договорным сроком ввода объекта и фактическим сроком ввода в данной формуле (Тд – Тф) должна выражаться в долях года.

Естественно, если Тд < Тф, т.е. срок ввода задерживается, инвестор теряет ожидаемую прибыль, что проявляется в отрицательном значении расчётного эффекта.

Норму эффективности производства, рассматриваемую как отношение чистой прибыли к вложенному капиталу в среднем за год, для разных классов капитальных вложений можно принимать в следующих пределах:

• класс 1 (инвестиции с целью сохранения позиций на рынке, замены отдельных вышедших из строя машин и оборудования) – не менее 6%;
• класс 2 (инвестиции с целью обновления основных производственных фондов, повышения качества продукции, ввода дополнительных мощностей) – не менее 12%;
• класс 3 (инвестиции с целью внедрения новых технологий, получения прибыли путём создания новых предприятий, других крупных производственных единиц) – не менее 15%;
• класс 4 (инвестиции с целью увеличения прибыли и накопления финансовых резервов) – не менее 20%;
• класс 5 (рисковые направления с целью реализации инновационных проектов, исход которых неясен) – не менее 25%.

На практике в расчётах эффекта чаще всего применяется средняя норма рентабельности, равная в большинстве зарубежных и отечественных методик 10-12%.

При заключении подрядных договоров инвесторы обычно включают пункты, оговаривающие экономическую ответственность и экономическую заинтересованность подрядчиков в соблюдении сроков сдачи возводимого объекта (комплекса). Такая заинтересованность создаётся обычно обязательством инвестора перечислять в случае досрочного ввода объекта генеральной подрядной строительной организации конкретную сумму, являющуюся определённой долей освоенных строителями средств.

Расчёт экономического эффекта от досрочного ввода объекта теряет смысл в случаях, если объект не входит в промышленную сферу, и от его функционирования получение прибыли не планируется (школы, библиотеки) и если объект в момент досрочного ввода не может быть использован по своему назначению (в частности, экономически бессмысленно вводить сахарный завод в апреле, т.к. поступление сырья – свеклы – может начаться лишь в октябре-ноябре).

Пример. Подрядная организация осуществила ввод строящегося комплекса 1 сентября при договорном сроке ввода 1 декабря. Договорная цена комплекса 1 млрд. руб. Ожидаемая эффективность введённого производства – 0,12 руб./руб. в год. В соответствии с подрядным договором строители получают дополнительную оплату в размере 0,5% освоенных инвестиций за каждый месяц ускоренного ввода.

Определить экономический эффект от досрочного ввода комплекса : а) инвестора;         б) подрядчика.

Решение:

а) Эд.в.(инв.) = 0,12 х 1 х 0,25 = 0,03 млрд. руб.

б) Эд.в. (подр.) = 3 х 1 х 0,005 = 0,015 млрд. руб.

Таким образом, инвестор с целью создания экономической заинтересованности передаёт подрядчику половину ожидаемой в связи с досрочным ввода комплекса прибыли.

 

2. Потери от «замораживания» капитальных вложений.

Потери от «замораживания» являются существенной статьёй издержек инвестора. Под «замороженными» капиталовложениями подразумеваются средства, переданные подрядной организации для осуществления строительства. Будучи изъятыми из оборота, они перестают приносить прибыль их владельцу вплоть до момента ввода готового объекта, и таким образом представляют собой для инвестора потери от «замораживания».

Эти потери могут быть как весьма значительными (например, при предоплате заказчиком всей стоимости строительства), так и минимальными (в случае оплаты готовой продукции подрядчику в момент её приёмки).

В наиболее распространённом случае оплата строительных работ производится долями в соответствии с условиями, определёнными подрядным договором. В этом случае потери от «замораживания» капитала определяются либо по каждому отдельному периоду (этапу) отдельно, либо вводятся усреднённые характеристики движения финансовых ресурсов.

В зависимости от продолжительности строительства и требуемой точности расчётов применяются различные формулы расчёта потерь от «замораживания».

При продолжительности строительства, измеряемой годами, возможно использование формулы:

Пзам = Е’ x   (Kiн.и. + Пi-1зам. - Кiвв)   ,

где Е’ – коэффициент эффективности капитальных вложений. В отличие от коэффициента планируемой (ожидаемой) эффективности, который фигурирует в расчётах эффекта от досрочного ввода, в данной формуле в качестве такого коэффициента могут выступать: нормативный показатель, доводимый до строительной организации вышестоящим (например, государственным) органом; достигнутый уровень рентабельности производства, из которого изымаются деньги для осуществления строительства; банковский процент и т.д.;

       Кiн.и. – капитальные вложения, освоенные к концу i-го года строительства нарастающим итогом;

       Пi-1зам. – потери от «замораживания» в предыдущем расчётном году;

       Кiвв – стоимость введённых к i-ому году очередей строительного комплекса;

       t – продолжительность строительства, годы.

Неудобством данной формулы является необходимость расчёта потерь для каждого года строительства с последующим суммированием результатов.

Величину потерь в случае, если строительство продолжается относительно небольшое время (например, несколько месяцев), можно определить по формуле:

Пзам. = Е” (K1 + K2 + … + Kn-1 + Kn/2)  ,

где Е'' – коэффициент эффективности капитальных вложений, руб./руб. период (в отличие от предыдущей формулы, где этот коэффициент даётся в руб./руб. год);