Особенности функционирования ипотечных рынков

Однако, несмотря на возвращение  спроса на ипотеку, говорить о снижении процентных ставок в ближайшем будущем не приходится.

Действительно, проценты по ипотеке в России оставляют желать лучшего, ведь средняя ставка сегодня составляет 12 % годовых в рублях, тогда как в США средняя ставка по ипотеке - всего 3-4 %. А если учесть, сколько стоит в России недвижимость, особенно в Москве, и добавить к этому уровень заработной платы граждан, то остается только посочувствовать тем, кто вступил или собирается вступить в ипотеку.

Доступность ипотечного кредита  связана с доступностью квартиры, иначе говоря, сколько квадратных метров может купить семья с учетом своего месячного дохода. В 2006 году среднестатистический россиянин мог  позволить себе 0,32 среднестатистического  квадратного метра жилья, то есть на покупку однокомнатной квартиры у него ушло бы около 10 лет при  условии, что ему не нужно будет  питаться, одеваться и тому подобное. В 2010 году – уже 0,41 кв. м, то есть движение происходит в нужном направлении, но о доступности говорить все же рано. Ведь, по оценкам заместителя  директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрия Шапочкина, среднестатистический житель России все еще не может  купить среднестатистическую квартиру даже с помощью ипотеки. Что же касается процентных ставок в 2013 году, они, по мнению специалиста, останутся на уровне 12,5-13 %.

Ключевыми факторами развития ипотечного рынка являются: наличие  «длинных» денег у банков и  их стоимость, состояние рынка недвижимости и стоимость квадратного метра, уровень доходов населения. Если все факторы, описанные выше, будут  соответствовать должному уровню, значит, стоит ждать демократизации рынка ипотеки.

Что касается рынка недвижимости и уровня доходов населения, Д. Шапочкин предполагает, что по этим показателям  быстрых темпов роста ждать не приходится, поэтому взрывного роста объемов ипотеки не будет.

Сегодня потенциал развития ипотечного рынка внутри страны, как  это ни печально, находится на низком уровне. Низкая финансовая грамотность  населения лишь усугубляет положение. Каждая пятая сделка по покупке недвижимости в стране происходит с помощью  ипотечного кредита, тогда как на Западе – более половины. Спрос  на этот продукт всегда провоцирует снижение процентных ставок.

Только за счет большей  осведомленности населения о  возможности решения жилищного  вопроса с помощью ипотеки  будет наблюдаться рост объема предоставленных  кредитов. Конечно, многие боятся новой  волны мирового финансового кризиса, ведь если будут потрясения, то они коснутся всего, в том числе ипотечного рынка. Такой сценарий мы уже проходили в 2008 году. Именно эта перспектива и удерживает потенциальных заемщиков от вступления ипотеки в 2013 году.

2. Пути совершенствование  ипотечного рынка

Ставя задачу создания целостной  рыночной системы ипотечного жилищного  кредитования, необходимо применять меры по увеличению доступности ипотечного кредита для населения страны любого уровня дохода, совершенствованию законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, а также создание и внедрение механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу.

В целях повышения доступности  ипотечных кредитов для населения страны необходимо:

1. реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;
2. создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;
3. развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
4. развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

При формировании государственной  политики в целях обеспечения  населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной  в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении  ипотечного кредита на улучшение жилищных условий.

Вместе с тем для  отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных  в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным  решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма  ипотечного страхования, который позволяет  существенно снизить размер первоначального  взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов  для определенных социальных категорий  населения возможно использовать форму  прямого субсидирования первоначального  взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна собственная  схема по применению института ипотеки. Прежде всего необходимо по максимуму  сократить субъектный состав отношений  по приобретению жилья по типу привычных  с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и  совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство  гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система  находится в стадии становления, государство может также создавать  определенные стимулирующие условия  для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

• совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
• создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;
• организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Основная функция государства  в процессе формирования рыночной системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной  базы с целью правового обеспечения  прав кредиторов - залогодержателей и  инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения  социальных гарантий, предоставляемых  гражданам, приобретающим жилье  с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему  кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также  доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для развития ипотеки предлагается решение следующих основных задач :

1. совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
2. создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3. создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
4. налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
5. создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
6. формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
7. доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
8. формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
9. разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии создания системы  долгосрочного ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

• ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;
• предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная позиция органов  исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий  для различных участников рынка  недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Ключевым аспектом совершенствования  ипотечного жилищного кредитования в современных экономических  условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные  финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью  не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность  в разработке адекватного особенностям современной российской экономики  механизма использования имеющихся  финансовых резервов и привлечения  долгосрочных инвестиций в процесс  жилищной ипотеки .

С целью совершенствования  правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное  законодательство и нормативные  документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

1. уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;
2. обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
3. заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;
4. создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных  правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций  на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость  снижения и эффективного распределения  рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а  с другой - усиления контроля и регулирования.

С этой целью предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о  порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке  ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных  организаций по операциям на рынке  ипотечных жилищных кредитов.

Заключение

В данной курсовой работе я  постаралась осветить основные особенности  функционирования ипотечного рынка  России как инструмента предоставления кредита на покупку жилья, понять проблемы, с которыми сталкивается ипотека на данном этапе развития. В работе также были определены основные пути совершенствования ипотечного кредитования в России, что , собственно, и было поставлено одной из задач  данной курсовой работе.

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком  уровне. Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

Ипотечное кредитование - один из самых надёжных и проверенных  в мировой практике способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения  в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной  и прибыльной работе, строительного  комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте.

Развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет  к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности, также  развитие ипотечного кредитования оказывает  положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности, которая  обычно сопровождает экономический  кризис. Вследствие этого, действительно  становится необходимым развитие такой  формы кредитования в нашей стране.

В ходе написания курсовой работы было выявлено, что ипотека  представляет собой особую форму  кредитования, имеющую характерные  отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, достаточно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.