Особенности функционирования ипотечных рынков

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ-ФИЛИАЛ РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА  И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ  ПРЕЗИДЕНТЕ РФ

 

Экономический факультет

Кафедра экономической теории

 

 

 

 

Курсовая  работа по дисциплине макроэкономика на тему

«Особенности функционирования ипотечных рынков»

 

 

 

 

Выполнила: студентка гр.11123, Егунова Е.С.

Проверил: к.э.н.,

Филатова  Н.Г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2012

 

Содержание

 

Введение 3

Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНЫХ РЫНКОВ 5

1.1 Сущность ипотечного кредитования и нормативное регулирование ипотеки в России. 5

1.2 Инструменты ипотечного кредитования 9

1.3 Опыт зарубежного кредитования 13

Глава 2 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РОССИИ 20

2.1 Ипотечное кредитование России в 2012 году: инерционный рост 20

2.2 Государственное регулирование условий ипотеки 27

2.3 Проблемы ипотечного кредитования  в России. 32

Глава 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ РЫНКА ИПОТЕКИ 36

3.1 Перспективы развития ипотечного рынка 36

3.2 Пути совершенствование ипотечного рынка 38

Заключение 44

Список источников литературы 46

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В системе экономических  отношений кредит как самостоятельная  экономическая категория всегда занимал особое положение. Он способен ускорить общественное развитие, с  его помощью экономика и ее субъекты преодолевают ограниченность финансовых ресурсов, быстрее проходят стадии спадов и депрессий, обеспечивается устойчивое экономическое развитие. Кредитные отношения могут существенно  расширить рамки производства и  обращения продукта, укрепить экономический  потенциал общества. И поэтому  можно с уверенностью сказать, что, обладая стимулирующими качествами, кредит требует к себе особого  внимания - как с теоретической  точки зрения, так и с практической.

Выбранная тема данной курсовой работы связана с ипотечным кредитованием, интерес к которому растет с каждым годом.  До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит. Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования является одной из актуальных задач. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику. Теоретической и методологической основой данной курсовой работы послужили работы ведущих отечественных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Основу составили аналитические обзоры, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Целью курсовой работы является рассмотрение теоретических аспектов ипотечного кредитования, проведение анализа текущего состояния ипотечного рынка в России, предложение направлений  совершенствования ипотечного рынка.

На основе поставленной цели, задачами являются:

1. Рассмотреть сущность ипотечного рынка и его виды;
2. Определить инструменты ипотечного кредитования в России и сравнить их с зарубежными странами;
3. Провести анализ ипотечного рынка России за период 2011-2012гг.
4. Посмотреть какие существуют проблемы на рынке ипотеки и как государство регулирует процесс ипотечного кредитования;
5. Представить перспективы развития ипотечного рынка в долгосрочном периоде.
6. Предложить пути совершенствования ипотечного кредитования.

Объектом  исследования является рынок ипотечного кредитования Российской Федерации. Предметом  исследования являются основные пути совершенствования рынка ипотечного кредитования.

В первой главе курсовой работы рассмотрен вопрос о сущности ипотечного кредитования, его инструментов, а также приведен опыт ипотечного кредитования зарубежных стран.

Вторая глава посвящена  анализу рынка ипотечного кредитования, рассмотрены государственные меры регулирования.

 В третьей главе  предложены перспективы развития  ипотечного кредитования в России  и пути его совершенствования..

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНЫХ РЫНКОВ

1. Сущность  ипотечного кредитования и нормативное  регулирование ипотеки в России.

 

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника(дебитора) , при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Должник или дебитор¹ - юридическое или физическое лицо, имеющее денежную или имущественную задолженность предприятию, организации или учреждению.

Кредитор (лат. creditor — заимодавец, веритель, от credo — даю взаймы, верю)², сторона в обязательстве, имеющая право требовать от другой стороны (дебитора, должника) совершения определённого действия или воздержания от его совершения

Обязательство должника может  быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда  и т. п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

• Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
• Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
• В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.
• В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
• В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
• В шестых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Ипотечный кредит —  это разновидность кредита, для  которой характерно:

• предоставление денежных средств на длительное время;
• кредитование сделки по приобретению недвижимости;
• в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной  чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока  кредитования заемщик (залогодатель) и  кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать  недвижимость таким образом, чтобы  получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные  проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен  достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

1. назначение кредитуемого объекта;
2. характер участия в инвестиционном процессе;
3. порядок погашения долга и уплаты процентов;
4. стабильность процентной ставки по кредиту;
5. стабильность величины взноса в погашение обязательств;
6. участие кредитора в текущих доходах и приросте;
7. стоимость капитала инвестора;
8. способ финансирования перепродажи.

Принятие в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ― Закон «Об ипотеке») было значительным шагом на пути создания условий для развития ипотечного кредитования в России.

В главе I Закона «Об ипотеке» определены основные положения об ипотеке. В ней закреплены основания возникновения  ипотеки и механизм ее регулирования, в том числе введено понятие  ипотека в силу закона. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона  — залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны — залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества  может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами. Это означает, что возможность залога недвижимого  имущества может быть ограничена.

Ипотека устанавливается  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе основанному на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре.

Ипотека не допускается  в отношении имущества, изъятого из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном  законом порядке предусмотрена  обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Также установлено, что право  аренды может быть предметом ипотеки  с согласия арендодателя, если законодательством  или договором аренды не предусмотрено  иное.

На имущество, находящееся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена  только при наличии согласия на это  всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.³

Законом «Об  ипотеке» предусмотрено, что ипотека  подлежит государственной регистрации  учреждениями юстиции в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  в порядке, установленном Федеральным  законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося ее предметом.

Основным  законодательным актом о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  является Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Однако в Законе «Об ипотеке» имеется целая глава, посвященная вопросам государственной  регистрации.

В соответствии со ст. 20 Закона «Об ипотеке» государственная  регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для регистрации должны быть представлены договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об оплате государственной  пошлины за регистрацию; иные документы, необходимые для государственной  регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Глава V Закона «Об ипотеке» посвящена пользованию  залогодателем заложенным имуществом, его содержанию и ремонту, страхованию  заложенного имущества, а также  мерам по предохранению заложенного  имущества от утраты и повреждения, праву залогодержателя проверять  заложенное имущество и т.д.

2. Инструменты ипотечного кредитования

 

Инструмент  ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизации  кредита). При этом, график амортизации  долга показывает остатки суммы  задолженности  по кредиту для  каждого периода времени. Помимо этого на нем отражается, какая  часть ежемесячного платежа идет на оплату процентов, а какая идет на оплату основной суммы долга.

Исходя из способа амортизации долга, ипотечные  кредиты можно разделить на постоянный ипотечный кредит и ипотеку, предусматривающую  переменные выплаты.

Платежи, выплачиваемые  по ипотечному кредиту, могут производиться  ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и  т. д., вплоть до единоразовой формы  платежа. Таким образом, вид ипотечного инструмента в основном определяется структурой и схемой выплат.

Постоянные (аннуитетные) ипотечные  платежи - предусматривают периодические  равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть  которой идет на погашение кредита  и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются  на остаток невыплаченной суммы  по кредиту. Данный порядок погашения  кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.