Особенности функционирования ипотечных рынков

Российское  законодательство не дает юридического определения собственности. В п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается лишь на то, что собственнику принадлежат права  владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в частности, недвижимым имуществом. 

Основными нормативными актами в данной области являются: 

- Конституция Российской Федерации; 

- Гражданский кодекс Российской Федерации.

В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и  иные формы собственности (п. 2 ст. 8 Конституции  РФ). 

Основными нормативными актами, регулирующими собственность  в жилищной сфере, являются Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья»

В первой части ГК РФ предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права  собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также  возникновения, ограничения и перехода таких прав. В части второй ГК РФ введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой  недвижимости. В частности, государственной  регистрации подлежит не только переход  права собственности на жилую  недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Существенным условием договора продажи  жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие  право пользования соответствующим  жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких  лиц с указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещением. При  несоблюдении этого требования договор  считается незаключенным.

Принципы системы жилищного  финансирования заложены в Законе «Об  основах федеральной жилищной политики»  от 24 декабря 1992 года № 4218-1. Кроме этого  закона были приняты:

Указ Президента Российской Федерации «О разработке и внедрении  внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 декабря 1993 года № 2281; 

- Постановление Правительства  Российской Федерации «Об утверждении  «Положения о предоставлении  гражданам Российской Федерации,  нуждающимся в улучшении жилищных  условий, безвозмездных субсидий  на строительство или приобретение  жилья» от 10 декабря 1993 года №  1278 (в новой редакции от 3 августа  1996 года № 937); 

- Указ Президента Российской  Федерации «О жилищных кредитах»,  утвердивший «Положение о жилищных  кредитах» от 10 июня 1994 года №  1180; 

- Указ Президента Российской  Федерации «О выпуске и обращении  жилищных «сертификатов», утвердивший  «Положение о выпуске и обращении  жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 года № 1182; 

- Указ Президента Российской  Федерации «О дополнительных  мерах по развитию ипотечного  кредитования» от 28 февраля 1996 года  № 293; 

- Указ Президента Российской  Федерации «О государственной  поддержке граждан в строительстве  и приобретении жилья» от 29 марта  1996 года № 430;

-другие постановления  и указы.

Участие государства и  местных органов самоуправления в реализации ипотечных программ («Дом для Вашей семьи» и др.), особенно на первых этапах, является определяющим для ее успеха и требует эффективных  механизмов такого участия. При разработке соответствующих механизмов учитывается  ограниченность финансовых возможностей государства и необходимость  преимущественного использования  надежных методов государственной  поддержки и участия в программе. 

Данный механизм предусматривает  предоставление гарантий от политических и некоторых других видов риска, ограниченное использование на возвратной основе средств бюджетов развития, использование предусмотренных  законодательством жилищных субсидий и других мер по повышению покупательского  спроса населения на жилье в условиях произошедшего падения жизненного уровня населения и возросшей  макроэкономической нестабильности, а  также государственного стимулирования ипотечного кредитования с целью  усиления его мультипликативного народнохозяйственного эффекта.

Таким образом, для регулирования  отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса в залоге. 

Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования: 

- формирует правовую базу  для надежного и эффективного  функционирования системы ипотечного  кредитования; 

- создает механизм социальной  защиты заемщиков; 

- проводит налоговую политику, стимулирующую участников (рынка  ипотечного кредитования; 

- создает необходимые  институты для организации рынка  и участвует в управлении ими.

3. Проблемы  ипотечного кредитования  в России.

Развитию ипотеки в  последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов  власти и управления так и со стороны  рынка. При этом в целом все  участники сходятся на признании  значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

В России с ее перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного  вопроса с привлечением средств  населения. Кроме того, грамотное  развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.). На сегодняшний  день на федеральном уровне приняты  основополагающие для развития ипотеки  нормативные правовые акты: Закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и  соответствующие подзаконные акты, Закон «Об ипотечных ценных бумагах», поправки в Жилищный кодекс РСФСР.

С точки зрения бизнеса  – и в первую очередь банков – ипотечное кредитование является весьма привлекательным способом размещения средств. В первую очередь, ипотечные  кредиты входят в первую группу резервирования и практически не «замораживают» собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высока; ипотека диверсифицирует  активы банка, способствует привлечению  клиентуры и является хорошим  началом для развития ретейлового  бизнеса. Последнее оказывает положительный эффект на имидж банка.

Эффективное функционирование системы ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствии уровня надежности постулируемой высокой защищенности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. Вот на этом пути и притаились ряд опасностей, грозящих всей системе в целом.

Во-первых, к ним относятся  угрозы надежности ипотечных кредитов. Ипотека объединяет рынки недвижимости, капитала и  труда. Причем когда речь идет о жилой недвижимости, в связи  между кредитором и заемщиком, помимо ряда договоров вторгаются и конституционные  гарантии, в том числе права  каждого на жилище, а с ними и  весь блок норм, регулирующих социальные отношения.

В этом случае субъекты РФ должны подготовить и принять соответствующие нормативно-правовые акты. В случае отсутствия такого нормативного правового акта и соответствующего фонда, в случае неплатежеспособности должника по ипотечному кредиту суд будет вынужден применить норму статьи 446 ГПК РФ и отказать кредитору в обращении взыскания на заложенное жилое помещение, либо в выселении заемщика и совестно проживающих с ним лиц. Такая ситуация значительно увеличивает риски кредитора, что препятствует развитию рынка ипотечного кредитования в регионе и компенсируется ростом  процентной ставки по ипотечным кредитам и, кроме того, способствует криминализации рынка.

 Опасность состоит  и  в том, что ипотечным  кредитованием призывают воспользоваться  социально незащищенных лиц, в  первую очередь военных и бюджетников,  предоставляя им определенные  компенсации расходов из бюджета.  В случае прекращения такой  бюджетной помощи (секвестр бюджета,  изменение политики и пр.) этой  категории заемщиков будет практически  невозможно найти альтернативный  источник дохода. В итоге возможен  массовый дефолт. Отсутствие фонда  жилья для временного поселения  приведет к значительным социальным  катаклизмам и дискредитирует  идею ипотечного кредитования. Таким  образом простое игнорирование  разработчиками законопроекта вопросов  социальной защиты лишь усугубляет  проблему и, в случае принятия  Жилищного кодекса в предлагаемой редакции, будет ярким примером несоответствия закона и права.

Во-вторых, несмотря на принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах» и подготовки поправок к этому  закону, которые уже прошли так  называемое «нулевое» чтение в Государственной  Думе, пока еще рано говорить о функционировании в России системы рефинансирования ипотечных кредитов.

По своей сути выпуск ипотечных  ценных бумаг является одним из способов секьюритизации  активов. Однако, отечественный  законодатель подробно урегулировал результат  секьюритизации – ипотечные ценные бумаги, но не сам процесс. На сегодня  сложилась весьма сложная ситуация: предусмотрено, что ипотечные облигации  могут эмитироваться либо ипотечными агентами (российский аналог Special purpose vehicle), либо банками. В первом случае автоматически решены проблемы банкротства инициатора сделки и защиты прав инвесторов. Активы продаются ипотечному агенту у которого  нет иных кредиторов, кроме владельцев ипотечных облигаций. Однако нерешенными до сих пор являются налоговые последствия такой продажи, особенно в отношении обложения налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыли. Наибольшую актуальность вопросы налогообложения прибыли приобретают при выпуске «балонных» облигаций основная сумма долга по которым погашается в конце срока обращения. При этом в отношении ипотечного покрытия действует норма, предусматривающее обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых двенадцати месяцев, должна предусматриваться не менее чем пятьюдесятью процентами обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.¹¹

Очевидно, что при налоговом  периоде в 1 год и сроке обращения  облигаций, например в 10 лет, в первые годы поступления на счета ипотечного агента от заемщиков будут значительно  превышать выплаты по облигациям. Разница же будет признана налоговой  базой с которой подлежит уплате налог на прибыль. Также очевидно, что в год погашения облигаций  поступления от заемщиков будут  значительно ниже подлежащей уплате суммы что в итоге приведет к дефолту ипотечного агента.

Не лучше обстоят дела и при эмиссии ипотечных облигаций  банками. В этом случае налоговые  вопросы не встают, однако актуальной  оказывается проблема обеспечения  приоритетных прав инвесторов по отношению  к ипотечному покрытию. На сегодняшний  день инвесторы в случае банкротства  банка субординированы по отношению  к вкладчикам банка - физическим лицам. Предлагаемая сегодня поправка в  Закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» о выделении  ипотечного покрытия в отдельную  конкурсную массу тоже не решает проблему в целом, значительно ущемляя  права вкладчиков и иных кредиторов и создавая возможность ухода от ответственности.

Таким образом, как на этапе  выдачи и сопровождения ипотечных  кредитов, так и на этапе их рефинансирования до сих пор существуют законодательные  лакуны. Опасность таких лакун  сложно преувеличить. К сожалению, в  отличие от большинство рассматриваемых  сегодня Государственной Думой  законопроектов, нормативные акты, направленные на устранение указанных  нами лакун несет финансовые последствия  для федерального и регионального  бюджетов. Очевидно, что такие расходы бюджетов являются оправданными и окупятся «с троицей» в результате здорового функционирования системы ипотечного кредитования.

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ РЫНКА ИПОТЕКИ

1. Перспективы развития ипотечного рынка

Перспективы ипотечного рынка  сегодня довольно туманны, и многие эксперты опасаются давать прогнозы на 2013 год. Казалось бы, трудные времена  прошли, и система приходит в себя, однако многие все же боятся того, что  новый виток нестабильности обрушит  мечты о собственном жилье.

В этом году спрос на ипотечные  кредиты в России сохранялся довольно высоким, однако интерес потребителей к подобного рода займам все же был значительно слабее, чем до кризиса. Эксперты по-разному оценивают  перспективы развития ипотечного рынка  в России. Например, заместитель  начальника департамента розничного бизнеса  банка «Возрождение» Олег Коркин отмечает достаточно высокие результаты по выдаче ипотечных кредитов. По его  мнению, сегодня многие банки наращивают ипотечные кредитные портфели высокими темпами. «Уверен, что по результатам  работы в 2012 году объем выдачи ипотеки  достигнет 1 трлн руб.», - резюмировал  специалист. В свою очередь, начальник  управления развития ипотечного кредитования «Райффайзенбанка» Анастасия Перегримова  считает, что «в настоящий момент нет оснований для прогнозирования  замедления роста ипотечного рынка в следующем году»..