Особенности функционирования ипотечных рынков

Ссудосберегающая модель - это "сбалансированная автономная модель". Ключевым отличительным  признаком данной модели является сберегательно-ссудный  принцип ее функционирования. При  таком принципе кредитные ресурсы  не заимствуются на открытом рынке  капиталов, а целенаправленно формируются  за счет привлечения сбережений будущих  заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение  ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял  в систему свои временно свободные  денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме  кредита, на который он вправе рассчитывать. Это является существенным минусом  для конкретного заемщика, так  как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и серьезные  плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

Для ипотечного банка уже  не стоит вопрос, где и по какой  цене найти кредитные ресурсы, а  необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что взаиморасчеты  должны реализовываться в "твердой" валюте.

Практически механизм действует  следующим образом. Граждане, желающие приобрести жилье, включаются во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной  системой за 2 года - 10 лет до этого. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки  или сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после  чего приобретают право на получение  государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.

Благодаря накоплению на первом этапе финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у кредитных  учреждений есть возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем  гражданам, которые обратились в  эту систему раньше и уже вышли  на второй этап получения кредитов. Немецкая модель стройсбережений значительно  меньше связана и менее зависима от функционирования вторичного рынка  ценных бумаг под закладные на недвижимость. Сочетание в одном  лице вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этой модели ипотечного кредитования. До выплаты  общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды  со стороны стройсберкассы он становится ее должником.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право  на предоставление ссуды, в которой  ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение  всего срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой - от 4,5% до 8,5%. В зависимости от тарифа сроки действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% -4,5% в зависимости  от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды. Базирование немецкой системы  стройсбережений на целевых взносах  граждан, как основном источнике  кредитных ресурсов определяет две  основные выгоды: собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает  размер ежемесячных выплат ссудополучателя  впоследствии и увеличивает объем  финансирования при строительстве; собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается.

 

 

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РОССИИ

1. Ипотечное кредитование России в 2012 году: инерционный  рост

Несмотря на затянувшуюся неопределенность европейского долгового  кризиса, первое полугодие 2012 года было очень успешным для российского  ипотечного рынка. За этот период населению  предоставлено почти 296 тыс. ипотечных  кредитов на общую сумму 429,5 млрд рублей, что в 1,6 раза превышает уровень  шести месяцев 2011 года в денежном и в 1,5 раза – в количественном выражении. Такие объемы выдачи в первом полугодии являются максимальными не только за посткризисный период с 2008 года, но и за всю историю наблюдений показателя выдачи ипотечных кредитов Банком России.⁷

 Рис. 2.1 Динамика объема  и количества выдачи ипотечных  кредитов в первом полугодии  2006-2012 год.⁸

 

Тем не менее, в связи с  ростом стоимости фондирования и  напряженной ситуацией с ликвидностью, в первом полугодии 2012 года многие крупнейшие игроки ипотечного рынка заняли выжидательную  позицию. В результате в первой половине 2012 года мы наблюдали разнонаправленную  политику банков в ипотечном кредитовании - кто-то повышал ставки, кто-то, напротив, понижал их. При этом форма повышения  ставок была различной – прямое повышение, отмена специальных и  акционных программ, либо ужесточение  условий андеррайтинга, что сдвигало среднюю ставку выдачи к верхней  границе действующего коридора ставок.

Несмотря на то, что, по данным Банка России, средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях по итогам первого полугодия 2012 года составила 12,1%, что на 0,1 п.п ниже, чем в соответствующем периоде 2011 года, анализ месячных ставок показывает, что тенденция к их росту имеет  устойчивый характер. Так, в сентябре-декабре 2011 года ставки колебались в коридоре 11,4-11,7%, что соответствовало минимальным  значениям за всю историю наблюдений ЦБ РФ за ставками по ипотечным кредитам, но основное повышение произошло  в первом квартале 2012 года, когда  банки «восполняли» рост стоимости  фондирования, начавшийся еще в конце 2011 года. В результате ставки выдачи ипотечных кредитов в рублях выросли  с 11,6% (по состоянию на 01.01.2012) до 12,2% п.п. в июле 2012 года и прибавили за полугодие 0,6 п.п.

 

 

Рис. 2.2 Ставки по ипотечным  кредитам в рублях, выданным в течение  месяца (2009-2012 гг.) , %⁹

 

Таким образом, рост ипотечного кредитования происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам, и потенциальные заемщики спешили  приобрести жилье на комфортных условиях. Тем не менее, АИЖК не ожидает роста средних ставок по ипотечным кредитам свыше 12,5% до конца 2012 года.

АИЖК прогнозирует, что  рост рынка ипотечного кредитования продолжится и во втором полугодии, но темпы этого роста будут  постепенно замедляться, и по итогам 2012 года прирост ипотечного рынка  составит около 40%.

Среди других значимых тенденция  развития ипотечного рынка следует  отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.07.2012 года он составил 1 673 млрд рублей, что на 35% превышает  уровень соответствующего периода 2011 года. Абсолютный прирост портфеля составил 430 млрд рублей, несмотря на достаточно высокий уровень досрочного погашения (8% ипотечного портфеля по итогам полугодия, что соответствует итоговому показателю за год в 15-16%). То есть, новые ипотечные кредиты выдаются существенно быстрее, чем гасятся старые.

 

Рис. 2.4 Динамика выдачи ипотечных  кредитов, объемов досрочного погашения  и ипотечной задолженности на балансах банков, млрд рублей, 2009-2012 г. ¹⁰

 

Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. Так, по итогам первого полугодия 2012 года она составила  всего 8,5%, снизившись в годовом выражении  на 3,8 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 2008 году – 2009 году составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности  начала стремительно падать после кризиса 2008-2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, по итогам первого полугодия 2012 года было выдано лишь 823 валютных кредита против 294 710 рублевых.

Анализ группировки ипотечных  ссуд по срокам просроченной задолженности  показывает стабильно высокое качество портфеля. Это подтверждается тем, что  в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем ссуд с просрочкой от 90 дней и выше сократился не только в относительном, но и в  абсолютном выражении (4,74% и 58,9 млрд на 01.07.2011 против 3,36% и 56,2 млрд на 01.07.2012 года).

 

Рис. 2.4 Структура  просроченной задолженности по срокам задержки платежей на 01.07.2011, % 

 Рис. 2.5 Структура просроченной  задолженности по срокам задержки  платежей на 01.07.2012,

По данным Банка России, за первое полугодие 2012 года объем задолженности  по ипотечным кредитам, по которым  не было допущено ни одного просроченного  платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 96,06% (94,48% - годом ранее).

 

Таблица 2.1 Группировка задолженностей по ипотечным кредитам по сроку задержки платежей

 

Общая сумма задолженности по ипотечным  кредитам	На 01.07.2011		На 01.07.2012
	Сумма остатка основного долга, млн  руб.	%	Сумма остатка основного долга, млн  руб.	%
Всего закладных в портфеле, в том  числе:	1 243 460	100	1 673 047	100
С просрочкой аннуитетного платежа от 31 до 90 дней	9 699	0,78	9 704	0,58
С просрочкой аннуитетного платежа от 91 до 180 дней	7 461	0,60	5 019	0,30
С просрочкой аннуитетного платежа свыше 180 дней	51 479	4,14	51 195	3,06

 

В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банков сокращается и доля просроченных платежей в общем объеме накопленной  ипотечной задолженности.

 

Рис. 2.6 Доля просроченной задолженности  в 2010-2012 гг.

 

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной  задолженности на 01.07.2012 составила 2,7%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,7%, а по валютной - 14,4%. Высокая доля валютной просрочки также объясняется  падением объёмов валютного ипотечного портфеля (со 165 млрд руб. на начало 2012 года до 142 млрд руб. на конец июня) при  незначительном изменении объема валютной просроченной задолженности. Главным  образом, это просрочка, образовавшаяся в прошлые годы, т.к. в данный момент, как говорилось выше, объем выдачи ипотечных кредитов в иностранной  валюте незначителен.

При отсутствии внешних шоков  АИЖК ожидает постепенное снижение доли просроченных платежей в общем  объеме просроченной задолженности, и  к концу 2012 года она не превысит 2,4-2,7%. Общая динамика развития рынка ипотечного кредитования позволяет АИЖК подтвердить свой прогноз объемов выдачи ипотечных кредитов по верхней границе на уровне около 1 трлн рублей по итогам 2012 года.

По итогам трех кварталов 2012 года населению будет предоставлено  порядка 460-500 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 675-725 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным  кредитам в рублях составит около 12,1-12,3% а общая доля просроченных платежей составит около 2,5-2,7%.

2. Государственное регулирование условий ипотеки

 

Основная задача государства  в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности  жилья для граждан. 

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов  которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме  предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. 

Этим достигается обеспечение  функционирования взаимно дополняющих  друг друга рыночных механизмов решения  жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки. 

Определяя основные направления  и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного  финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные  блоки: 

- долгосрочное ипотечное  жилищное кредитование населения; 

- кредитование жилищного  строительства; 

- государственная бюджетная  поддержка приобретения жилья  населением (система целевых адресных  субсидий). 

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения, при ипотечном кредитовании сделками с недвижимым имуществом, являются: 

- Конституция Российской  Федерации; 

- 1-я и 2-я части Гражданского  кодекса РФ; 

 Жилищный кодекс РФ; 

- Федеральный закон «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним»; 

- Федеральный закон «О  залоге»; 

- Федеральный закон «Об  ипотеке»; 

- Федеральный закон «Об  основах федеральной жилищной  политики»; 

- Федеральный закон «О  товариществах собственников жилья»; 

- Федеральный закон «Об  организации страхового дела  в Российской Федерации»; 

- Федеральный закон «Об  оценочной деятельности»; 

- Указ Президента РФ  «О жилищных кредитах»; 

- Указ Президента РФ  «О дополнительных мерах по  развитию ипотечного кредитования»; 

- другие документы. 

Введение в  действие нового Гражданского кодекса  РФ явилось серьезной основой  для создания соответствующей правовой базы и формирования цивилизованного  рынка недвижимости в России. Являясь  системным нормативным актом. ГК РФ оставляет возможность принятия и действия законов, которые развивают, конкретизируют, детализируют его. Главное, чтобы разрабатываемые и принимаемые  законы, регулирующие рынок недвижимого  имущества, следовали бы логике ГК РФ, не вступали в противоречие с его  нормами.