Особенности функционирования ипотечных рынков

Срочный аннуитет — это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми через равные промежутки времени в течение ограниченного  срока. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных  интервалов. В основе подхода к  расчетам лежит понятие современной (приведенной) стоимости потока платежей (present value of cash flows). Экономический смысл  приведения (дисконтирования) разновременных платежей заключается в приведении к сопоставимому виду денежных поступлений  различных временных периодов. Современная  стоимость потока платежей эквивалентна в финансовом смысле всем платежам, которые охватывает денежный поток. Коэффициент дисконтирования, применяемый  при этом, показывает, какой процент  возврата хочет иметь инвестор на инвестируемый капитал, т.е. позволяет  оценить будущие денежные поступления  с позиций текущего момента.⁴

Положительными характеристиками стандартного ипотечного кредита являются: возможность равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что несколько смягчает кредитный риск; возможность для заемщиков осуществлять ежемесячные равные платежи; простота; возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк.

Вторая разновидность ипотечного  кредита- ипотечные кредиты с  переменными выплатами. Среди них можно выделить кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежей.

К кредитам с определяемыми при  заключении кредитного договора размерами  платежей относятся кредиты с  фиксированной выплатой основной суммы  долга («пружинные» кредиты), «шаровые»  кредиты, кредиты с ростом платежей, кредиты с гибким графиком платежей, кредиты с залоговым счетом, кредиты  с обратным аннуитетом и некоторые  другие. Все эти кредиты обычно имеют фиксированную ставку процента на весь кредитный период.

«Пружинный» кредит (springfield loan). Эти кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга получили в России наибольшее распространение среди кредитов с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей. Механизм погашения кредита и уплаты процента за его использование предполагает осуществление фиксированных равновеликих, как правило ежемесячных, платежей в счет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерны изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи. Такого рода кредиты также широко используются банками в практике потребительского кредитования.

«Шаровой» кредит (balloon mortgage). По-другому эти кредиты называются кредитами с «шаровым» платежом. В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода. Этот инструмент получил распространение прежде всего при кредитовании семей, относительно часто меняющих место жительства (продающих жилье) либо рассчитывающих получить единовременно большую денежную сумму, которая может быть направлена на одномоментное погашение долга. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом), снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. В конечном счете «шаровые» кредиты расширяют базу ипотечного кредитования, поскольку для некоторых заемщиков такая форма кредитования весьма удобна.

Кредит с увеличением платежей (graduated payment mortgage, GPM). Ипотека с увеличением платежей рассчитывается на основе стандартного ипотечного кредита и предполагает осуществление заемщиком в течение установленного периода переменных платежей по кредиту. Как правило, в первые 2―5 лет производятся постепенно увеличивающиеся платежи по кредиту: первый платеж небольшой, потом его размер увеличивается постоянными темпами. В этот период происходит отрицательная амортизация кредита, т.е. основная сумма долга увеличивается. На определенном этапе, предусмотренном кредитным договором, начинаются обычные аннуитетные платежи.

Данный инструмент может быть применен в том случае, если по критерию платежеспособности потенциальный заемщик не соответствует  требованиям, предъявляемым при  получении стандартного кредита, но есть вероятность, что в будущем  его доходы вырастут.

Кредит с залоговым счетом (pledged account mortgage). Предполагается, что заемщик открывает в банке специальный залоговый счет, на который он сам или третья сторона (к примеру, предприятие, на котором работает заемщик) вносит определенную сумму. При этом происходит совмещение стандартной ипотеки для кредитора и ипотеки с увеличением платежей для заемщика.

На средства, размещенные на залоговом  счете, начисляются проценты в соответствии с действующими в банке условиями. В начале кредитного срока заемщик  платит по кредиту суммы меньшие, чем он должен платить исходя из графика платежей по стандартному кредиту. Однако, в отличие от ипотеки с  увеличивающимися платежами, не возникает  отрицательной амортизации кредита, поскольку недостающую сумму  банк списывает с залогового счета. Этот инструмент позволяет сократить  расходы заемщика в первые месяцы и повысить доступность кредита, а также содержит дополнительное обеспечение для банка своевременности  осуществления платежей по кредиту.

3. Опыт зарубежного  кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим  звеном между ограниченными финансовыми  возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической  депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия  великой депрессии 1930-х годов  в США, Второй мировой войны в  Европе привели к тому, что правительства  большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения  в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение  страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

Роль и масштабы участия  государства в развитии системы  жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства, обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.⁵

На сегодняшний день в  США, благодаря эффективному использованию  государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального  продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи  коммерческого жилья, развития рынка  недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с  недвижимостью, а также перепродажи  средств, которые используют для  строительства. 

Рынок жилья в США обслуживают  в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная  схема финансирования жилья через  строительный заем организована следующим  образом. Подрядная фирма берет  в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются  проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную  ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 - 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

Система социальной поддержки  заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в  ту пору представляла собой надежнейший  из всех возможных залогов, поскольку  не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений.⁶

В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для  различных категорий заемщиков. В Великобритании, Германии, Франции  характерна большая активность частных  корпораций в качестве посредников  на рынке ипотечных облигаций. Причина  в том, что в Европе государственное  регулирование ипотечного рынка  направлено в большей степени  на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка  ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру.

<1> Закон 1995 г. Англии "О международном частном праве" (различные положения). В Великобритании <1> еще с прошлого столетия  успешно функционирует система  строительных обществ <2>. Механизм  их работы немного похож на  деятельность немецких, но для  получения жилищного кредита  не обязательно быть вкладчиком  строительного общества. В последние  годы в результате либерализации  банковского законодательства Соединенного  Королевства деятельность строительных  обществ все больше пересекается  с деятельностью коммерческих  банков. Строительные общества в  Англии служили массовым ипотечным  институтом 70 лет. Затем они в  1845 году были преобразованы в  розничные банки, специализирующиеся  на жилищном кредите. 

<1> Трактат о законах  и обычаях Англии, называемый  Глэнвилл.

<2> Иногда американские  и английские ссудо-сберегательные  ассоциации (ССА, saving and loan associations) также  называются строительными обществами. В прошлом они соответствовали  определению, данному в тексте. Однако нынешние ССА выдают  ссуды как на строительство  жилья, так и на многие другие  цели и не обязательно своим  вкладчикам. В современной англоязычной  литературе принят термин rotating sayings and credit association (сокращенно - ROSCA), иногда  переводимый как "общество  взаимного кредитования".

Интересен опыт Венгрии, где  процентная ставка снижена до 6 - 7%, благодаря  программе значительного ее субсидирования.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное  кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в  США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в  Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное  регулирование привлекают сегодня внимание многих <1>.

<1> ЕТК США, Restatement (Second) Conracts.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная  поддержка. Сравнительный анализ российского  и зарубежного опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки - ключ к разработке основ концепции  залогового кредитования в России. Обращение российских кредитных  организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные  кредиты.

К мировым классическим моделям  ипотечного кредитования относятся, например:

1) одноуровневая модель;

2) двухуровневая (универсальная)  модель.

Наиболее распространенной моделью ипотечного кредитования является одноуровневая модель ипотечного кредитования. Рассмотрим ее подробнее.

Такая модель уже долгое время  действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и  т.д. Заметим, что подобная система  существовала в дореволюционной  России.

Отметим основные черты европейской  одноуровневой модели:

• всеобъемлющая государственная поддержка участников системы;
• государственное регулирование путем установления правил игры.

Система ипотечного кредитования не только снимает социальные проблемы, но и выступает локомотивом экономики  государства.

Особого внимания заслуживает  тот факт, что становление системы  ипотечного кредитования происходит в  условиях, не только не отличающихся экономической  стабильностью, а, напротив, порой и  кризисных. Это обстоятельство позволяет  рассматривать процесс создания системы ипотечного кредитования как  меру, способствующую стабилизации экономики  страны, что происходит за счет привлечения  инвестиций в реальный сектор экономики  и укрепления финансового рынка. В частности, при восстановлении послевоенной Германии, как и во времена Великой американской депрессии, механизм ипотечного кредитования использовался, как одна из основных мер вывода экономики этих стран из глубокого кризиса.

Рассматривая современный  европейский опыт, отметим, что особого  внимания заслуживает изучение так  называемой "системы стройсбережений". Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут  в Германии. Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования.