Определение рыночной стоимости пакета обыкновенных акций ОАО «Северсталь»

 

 

 

1.2. ЗАДАНИЕ НА  ОЦЕНКУ

Объект оценки:	Пакет обыкновенных именных бездокументарных акций открытого акционерного общества «СЕВЕРСТАЛЬ» в количестве 5 005 (пяти тысяч пяти) штук.
Оцениваемые права:	Право собственности.
Ограничения (обременения) прав:	Отсутствуют
Цель и задача оценки объекта оценки:	Выражение суждения о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта с целью вступления в наследство.
Вид определяемой стоимости:	Рыночная.
Дата определения стоимости объекта оценки:	01 августа 2014 г.

 

В настоящем отчете, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки предоставлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичных для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;

В соответствии со статьями 19 и 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки (ФСО-№1-3), обязательными к применению субъектами оценочной деятельности устанавливаются следующие виды стоимости отличные от рыночной:

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость определяется для конкретного лица и группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Кадастровая стоимость объекта оценки – стоимость, определяется методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Для проведения работ по оценке рыночной стоимости имущества, Заказчиком были предоставлены копии следующих документов:

• Выписка из реестра владельцев именных ценных бумаг.
• Документ, удостоверяющий личность Заказчика (паспорт).

 

1.3. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ  ОЦЕНКИ

1. К объектам оценки относятся  объекты гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской  Федерации установлена возможность  их участия в гражданском обороте.

2. При определении цены объекта  оценки определяется денежная  сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или  планируемой сделки.

3. При определении стоимости  объекта оценки определяется  расчетная величина цены объекта  оценки, определенная на дату  оценки в соответствии с выбранным  видом стоимости. Совершение сделки  с объектом оценки не является  необходимым условием для установления  его стоимости.

4. Итоговая стоимость объекта  оценки определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании подходов к оценке  и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных  в рамках применения различных  подходов к оценке.

5. Подход к оценке представляет  собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность  процедур, позволяющая на основе  существенной для данного метода  информации определить стоимость  объекта оценки в рамках одного  из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения  оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на  которую определяется стоимость  объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется  денежное выражение величины  ресурсов, требуемых для создания  или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем  за объект оценки.

8. При определении наиболее эффективного  использования объекта оценки  определяется использование объекта  оценки, при котором его стоимость  будет наибольшей.

9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции объекта оценки  рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

 

1.4. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ  ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

1. Заключение с заказчиком  договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

2. Установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому  относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из  подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:

• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого  из подходов к оценке, и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7. Составление и передача  заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.

1.5. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ  УСЛОВИЯ, СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И  ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО  РЕЗУЛЬТАТА

1. Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия могут быть изменены только по соглашению сторон и должны быть оформлены в письменной форме. Настоящие условия распространяются в случае правопреемства, если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет к другому лицу.
2. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в нем целях.
3. Оценщики не обязаны на основании отчета предоставлять дальнейшие консультации, давать свидетельские показания, представать перед судом или участвовать в иных юридических разбирательствах, если не заключено специального соглашения.
4. Права собственности на рассматриваемое имущество и недвижимость, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Недвижимое имущество объектов оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.
5. Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, социальных, физических факторов; изменения федерального и местного законодательства, которые могут возникнуть после вышеуказанной даты и повлиять на стоимость объекта.
6. Мы исходим из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов власти РФ, а также органов местного самоуправления существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты.
7. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные об оценщиках, принимающих участие в работе и фирме), не могут быть предоставлены заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью и другим мотивам без предварительного письменного согласия оценщика.
8. В своих действиях мы поступали как независимые эксперты-оценщики. Размер нашего вознаграждения не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.
9. Применение заказчиком настоящего отчета в целом или в части, а также указание стоимости, определенной в этом отчете, является утверждением заказчиком настоящего отчета и итоговой величины стоимости объекта оценки.

 

1.6. ТЕРМИНЫ И  ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не  обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана  принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для  аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки  выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.