Оценка объекта недвижимости на примере здания производственно – складского назначения

Для приведения объектов аналогов к  сопоставимому виду с объектом оценки необходимо ввести следующие корректировки: на право собственности, на условия продажи, на условия финансирования, на дату продажи, на местоположение, на площадь и на износ.

Объектом корректировки в данном случае является цена продажи                   1 кв.м. сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к  цене единицы сравнения поправки делятся на: процентные; денежные: денежные относительные; денежные абсолютные.

В данной работе использованы процентные поправки, которые вносятся путем умножения стоимости аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки, а также денежные поправки.

Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую уже откорректированную цену сопоставимой продажи. Последовательность внесения поправок:

1. переданные имущественные права;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. время продажи;

        5. местоположение;

        6. физические  характеристики.

Обоснование внесенных корректировок.

Поправка на право  собственности. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на право собственности.

Поправка на условия  продажи. Условия продажи у объекта оценки и объектов-аналогов одинаковые (рыночные). Данный вид поправки не вносился.

Поправка на условия  финансирования. Условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов одинаковые (наличный расчет). Данный вид поправки не вносился.

Поправка на дату продажи. Ситуация на рынке может измениться со времени продажи сравнимых объектов на дату проведения оценки оцениваемого объекта. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение. Само по себе время не является поводом для внесения поправок, корректировка оправдывается изменениями экономической ситуации за рассматриваемый промежуток  времени. Поправка на дату продажи не применялась, поскольку дата предложения к продаже объектов-аналогов  близка или совпадает с датой оценки объекта оценки.

Поправка на местоположение. Поправка на местоположение необходима  в том случае, если характер прилегающей территории сопоставимых объектов и объекта оценки резко различаются. Существенными различиями являются: легкость подъезда,  репутация района, спрос на этот район и характер движения по магистралям. Данная корректировка рассчитывается как соотношение базовых ставок арендной платы по оценочным зонам г. Хабаровска, определенное для объекта оценки и объектов аналогов.

 Так как объект оценки и отобранные объекты аналоги №№2,3 расположены в разных оценочных зонах, необходимо внести корректировку, учитывающую данный фактор. Формула расчета поправки на местоположение:

Поправка на местоположение =  Соо / Сан, где:

Соо – арендная плата за  земельный участок объекта оценки;

Сан – арендная плата за земельный участок объекта-аналога

Расчет поправки на местоположение:

Поправка на площадь. Поправку на площадь произведем методом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. В основе данного метода лежит следующее рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Но парная продажа обязательно должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

<span c