Оценка объекта недвижимости на примере здания производственно – складского назначения

Полная стоимость восстановления объекта оценки в текущих ценах рассчитывается как произведение полной стоимости восстановления в ценах 1969 года на приведенные выше индексы и коэффициенты.

 

Таблица 2.10.3 - Расчет восстановительной стоимости

№ п/п	Наименование  показателя	Показатели	Примечания
	2	3	4
1	Объем помещения, кв. м.	233,0
2	Восстановительная стоимость 1 м3 на 01.01.1969, руб.	19,3	Сборник УПВС №18, таблица  №26
3	Скорректированная восстановительная  стоимость, руб. кв.м., п.1*п.2	4496,9
4	Поправочный коэффициент  по климатическим районам	1,09
5	Поправочный коэффициент  на удельный вес( тех. паспорт)	0,79
6	Восстановительная стоимость  на 1969 год, руб. с поправками, п.3*п.4*п.5	3872
7	Индекс удорожания к  ценам 1984г. I84/69	1,19
8	T (территориальный коэффициент)	1,05
9	Индекс удорожания к  ценам 1991г., I91/84	1,59
10	T (территориальный коэффициент)	0,95
11	Рыночный поправочный  коэффициент на дату  оценки	60,79
12	I дата оценки./1969 (общий индекс удорожания с 1969 года до даты оценки), п.7*п.8.*п.9*п.10*п.11	114,73
13	Восстановительная стоимость  на 31.01.2013 г., руб., п.6*п.12	444279
14	НДС	1,20
15	Прибыль предпринимателя	1,057
16	Итого сумма затрат на создание здания на  31.01.2013г., руб., п.13*п.14*п.15	563 359

 

Определение совокупного  износа

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ  подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический)

Совокупный износ == ФизИзн + ФункцИзн +ВнешИзн 

Накопленный физический износ определим в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Для расчета используем формулу: Иф = ∑(Ифi*d), где

Иф – физический износ;

Ифi – физический износ отдельного элемента здания, в %

D – восстановительная стоимость элемента.

Таблица 2.10.4 - Расчет исправимого физического износа

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Уд.вес, %	Восстановительная стоимость, руб.	Износ, %	Исправимый физический износ, руб.	Остаточная стоимость, руб.
1	1	2	3	4	5	6
1	Фундамент	19	107 038	40	42 815	64 223
2	Стены  и их наружная отделка, перегородки	25	140 840	40	56 336	84 504
4	Перекрытия	16	0	0	0	0
5	Крыша	7	39 435	40	15 774	23 661
6	Полы	15	84 504	50	42 252	42 252
7	Проемы (дверные)	8	45 069	40	18 027	27 041
8	Внутренняя отделка	3	0	0	0	0
9	Электро- и сантехустройства	2	0	0	0	0
10	Прочие	5	28 168	40	11 267	16 901
11	Итого суммарный износ  объекта оценки, руб.	100,0	445 053	41,9	186 472	258 582

 

Величину накопленного неустранимого  износа определим по формуле:

И фн = ХВ/СФЖ, где:

Ифн – величина неустранимого физического износа;

ХВ – хронологический возраст  объекта;

СФЖ – срок физической жизни объекта.

Расчет произведем отдельно для  короткоживущих и долгоживущих элементов  здания. Результаты расчетов приведены  в ниже в таблицах.

Таблица 2.10.5 - Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов здания

Наименование конструктивных элементов	Остаточная восстановительная стоимость, руб.	Действи-тельный возраст	Общая физическая жизнь	Коэф-фициент износа	Неисправимый физический износ, руб.
Крыша	23661	25	15	1,00	23 661
Полы	42 252	25	30	0,83	35 210
Проёмы	27 041	25	20	1,00	27 041
Итого	92 954	-	-	-	85 912

 

Поскольку действительный возраст  конструктивных элементов, таких как  крыша  и  проёмы больше их общей  физической жизни, коэффициент износа для крыши проёмов принимает равным единице.

Таблица 2.10.6 - Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов здания

№	Показатель	Значение
1	Стоимость нового строительства, руб.	445 053
2	Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.	186 472
3	Стоимость короткоживущих  элементов с неисправимым физическим  износом, руб.	92 954
4	Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб., п1-п.2-п.3	165 627
5	Фактический возраст  здания, лет	25
6	Нормативный срок эксплуатации, лет	75
7	Коэффициент к определению  износа (п.5/п.6)	0,33
8	Неисправимый физич. износ  долгоживущих элементов, руб. (п.4*п.7)	55 209

 

Таблица 2.10.7 - Расчет накопленного физического износа

Вид износа	Стоимость, руб.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт)	186 472
Неисправимый физический износ короткоживущих элементов	85 912
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов	55 209
Итого физический износ, руб.	327 593

 

Расчет функционального  износа

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием характеристик зданий и сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несоответствие объёмно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, устаревание инженерного оборудования и т.д.).

К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или  недостатком  качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Объёмно-планировочные  и конструктивные решения к таким  объектам, как склады с момента постройки объекта оценки значительно не изменились. Таким образом, функциональный износ оцениваемого здания, для использования их по варианту наиболее эффективного использования, составляет ноль процентов.

Расчет внешнего износа

Внешний износ определяет уменьшение полезности объекта в результате действия внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменения положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения финансовых и законодательных условий, экономической ситуации и т.д.

Основными факторами  экономического (внешнего) износа в  России являются общее состояние  в экономике, которое в отдельных  регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Внешний износ у оцениваемого здания отсутствует.

Таблица 2.10.8 - Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Показатель	Сумма, руб.
Полная восстановительная стоимость, руб.	445 053
Совокупный износ, в  том числе:
- физический износ	327 593
- функциональный износ	0
- внешний износ	0
Стоимость здания, руб.	117 460
Стоимость участка земли, руб.	32 449
Рыночная стоимость  объекта оценки, руб.	149 909

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода составляет 149 909 рублей.

 

2.11. Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (ФСО №1).

В рамках сравнительного подхода, Оценщик  применил метод сравнительного анализа  продаж. Данный метод представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения,  согласно которому при наличии нескольких товаров и услуг с относительно равной потребительской стоимостью  (полезностью)  наиболее  распространенным  и  пользующимся  наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой.  Данный метод основывается  на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах для последующего сравнения, которое позволяет определить необходимые рыночные поправки по существенным факторам. В данном случае рассматривались такие факторы, как месторасположение объекта, площадь, условия продажи, состояние объекта, время продажи и другие характеристики, приведенные в таблице сравнения объектов-аналогов.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подбор объектов-аналогов осуществлен на основе анализа журналов «Вся Недвижимость Хабаровска», газет «Из рук в руки», «Презент», интернет порталов «Недвижимость Хабаровска 27.Ru», FarPost.ry. В Приложении 2 представлены PrtSc отобранных объектов-аналогов.

Характеристика отобранных аналогов приведена ниже в таблице.

Таблица 2.11.1 - Характеристика подобранных объектов-аналогов

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Источник информации	-	Недвижимость Хабаровска 27.ru	Недвижимость Хабаровска 27.ru	Недвижимость Хабаровска 27.ru	Недвижимость Хабаровска 27.ru
Местоположе-ние	Железнодорожный район, ул. Промыш-ленная, 21	Железнодорожный район, ул. Лазо	Железнодорожный район, проспект 60-летия Октября (вдоль  проезжей части)	Железнодорожный район, проспект 60-летия Октября,170	Железнодорожный район, Батувеская ветка за продмаркетом "Самбери"
Право собствен-ности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Права на земельный участок	аренда	аренда	аренда	аренда	аренда
Условия продажи	Публичная оферта	Публичная оферта	Публичная оферта	Публичная оферта	Публичная оферта
Условия финансирования	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Дата оценки/  продажи	31 января 2013	31 января 2013	31 января 2013	31 января 2013	31 января 2013
оценочная зона	24	24	40	40	24
Базовая ставка арендной платы за земельные участки	57,6	57,6	53,19	53,19	57,6
Тип объекта	отдельно стоящее здание	отдельно стоящее здание	отдельно стоящее здание	отдельно стоящее здание	отдельно стоящее здание
Функциональ-ное назначение	Складское	Складское	Складское	Торгово-складское	Складское
Площадь объекта, м2	75	41,8	624,0	72,0	54,0
Выстота, м	3,06	3,0	5,2	3,0	3,0
Год постройки	1988	1 988	1 990	2 005	2 008
Группа капитальности	IV	I	IV	IV	I
Материал стен	железо	кирпич	железо	железо	кирпич
Этаж/этажность	1/1	1/1	1/1	1/1	3/3 (два уровня под  землей)
Инженерные характеристи-ки	нет коммуникаций	нет коммуникаций	нет коммуникаций	автономное отопление	централизованное отопление
Состояние	Требует ремонта	произведен текущий ремонт	произведен текущий ремонт	произведен текущий ремонт	произведен текущий ремонт
Дополнительные технические  характеристики	удобные подъезд-ные пути	удобные подъездные пути	удобные подъездные пути	удобные подъездные пути	удобные подъездные пути
Цена продажи/предложения, руб.	Определяется	1 500 000	8 000 000	1 100 000	2 000 000
Цена продажи/предложения, руб./кв.м.	Определяе-тся	35885,2	12820,5	15277,8	37037,0