Оценка объекта недвижимости на примере здания производственно – складского назначения

Таким образом, максимальная прибыль  достигается при текущем использовании здания в качестве складского, следовательно, данный вариант является наилучшим и наиболее эффективным для земельного участка с «улучшениями».

 

2.10. Определение стоимости объекта затратным подходом

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний (ФСО №1).

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода  определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости улучшений с учётом их износа.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка;
2. Расчёт затрат на создание объекта оценки;
3. Расчёт выявленных видов износа (физического, функционального и внешнеэкономического (внешнего));
4. Расчёт итоговой стоимости объекта по формуле:

V_оо = С_{з. у.} + С_восст. -  И_{накопл.}                                                        (1)

где	Vоо	–	стоимость объекта оценки;
	Свосст.	–	стоимость затрат на создание объекта оценки или полная восстановительная стоимость;
	Инакопл.	–	сумма накопленного износа;
	Сз.у.	–	Стоимость права пользования  земельным участком.

Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

 Восстановительная стоимость - стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости в текущих ценах как нового (без учёта износа) на дату оценки.

Методы определения полной восстановительной  стоимости:

1. Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.
2. Сметный метод. Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек, а также прямые расходы.
3. Поэлементный метод. Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.
4. Индексный метод. Этот метод дает оценку балансовой величины стоимости здания.

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Расчет стоимости  земельного участка

Стоимость участка земли рассматривается  с точки зрения использования  его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Существует несколько методик  для определения рыночной стоимости  застроенного земельного участка: капитализация земельной ренты (доходный подход); метод соотнесения (переноса); метод развития (освоения); техника остатка для земли; метод прямого сравнительного анализа продаж.

Стоимость земельного участка  определим методом капитализации  дохода, который предполагает следующую последовательность действий:

• расчет величины дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;
• расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

При оценке рыночной стоимости  права аренды земельного участка  доход от данного права рассчитывается как разница между земельной  рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период.

Доход от аренды = Земельная рента  – Величина арендной платы

В соответствии с Постановлением мэра города Хабаровска от 24 октября 2008 года №3263 «Об утверждении  базовых размеров арендной платы  за земельные участки на 2009 год» базовый размер арендной платы для  земельного участка расположенного в 24 оценочной зоне составляет 57,6 рублей за 1 кв.м. в год.

Арендная плата = 93,75 кв.м. * 57,6 руб./кв.м./год = 5400 руб./год

Величину земельной  ренты рассчитаем как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы.

Анализ рынка аренды земельных участков выявил рыночную ставку аренды земельных участков в 24 оценочной зоне в размере 100 руб./кв.м./год.

Земельная рента = 100⁶ руб./кв.м./год * 93,75 кв.м. = 9375 руб.

Доход от аренды = 9375 – 5400 = 3975 руб./год

Таблица 2.10.1- Расчет ставки капитализации для земельного участка

Показатель	Значение, %
Ставка рефинансирования7	8,25
Поправка на риск инвестирования	1,00
Поправка на ликвидность	2,00
Поправка на инвестиционный менеджмент	1,00
Коэффициент капитализации  для земельного участка	12,25

Рыночная стоимость  права аренды = 3975/0,1225 = 32 449 руб.

Таким образом, стоимость права  аренды земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, на дату оценки составляет 32 449 рублей.

Определение восстановительной  стоимости здания

Восстановительная стоимость здания по сборникам УПВС определяется в  следующей последовательности:

а) по приложению 3 к Общей части  УПВС устанавливается территориальный  пояс и климатический район, к  которым относится населенный пункт;

б) выявляется техническая характеристика оцениваемого объекта (строительный объем здания, этажность, назначение, характеристика основных конструкций, степень благоустройства и т. п.);

в) в соответствующем разделе  Сборника УПВС подбирается таблица  укрупненных показателей восстановительной стоимости, подходящая по характеристике;

г) по данным Общих указаний, Технической  части соответствующего раздела  Сборника УПВС, примечаниям к таблицам укрупненных показателей устанавливают  все надбавки и скидки, связанные  с отклонениями в характеристике и степени благоустройства оцениваемого объекта относительно описания, приведенного в Сборнике. При этом надбавки, выраженные в процентах, должны быть преобразованы в коэффициенты; путем перемножения коэффициентов исчисляется общий поправочный коэффициент к табличному показателю;

д) полная восстановительная стоимость  оцениваемого здания определяется умножением его строительного объема на стоимость  единицы, приведенную в таблице  Сборника, с указанным выше поправочным  коэффициентом.

е) Далее восстановительную стоимость необходимо умножить на индексы пересчета цен, прибыль застройщика и НДС.

Полная восстановительная стоимость  определяется по формуле:

ВС = V*С1969*Ккр*Кр*I1984/1969* К_ТЕР *I1991/1984 *К_ТЕР *Iдо/1991*Пп*Кндс, где:

ВС – полная восстановительная стоимость объекта оценки;

V – строительный объем объекта оценки;

С1969 – стоимость 1 куб.м. аналога в ценах 1969 (в данной работе был использован сборник УПВС №18 «Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства», таблица 26 (согласно данных технического паспорта)

Ккр – коэффициент, учитывающий климатические особенности района (на основе данных общей части к сборнику УПВС показатели стоимости рассчитаны с учетом конструктивных, инженерно-геологических и климатологических требований, соответствующих II климатическому району. Определение восстановительной стоимости зданий, расположенных в местностях, отнесенных к I климатическому району (Хабаровский край), производится с поправочными коэффициентами равным 1,09).

 Поправочный коэффициент на удельный вес - 0,79 по данным технического паспорта.

I1984/1969 – индекс удорожания строительно-монтажных работ с 01.01.1969  до 01.01.1984 года (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 № 94  «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» составляет 1,20; территориальный коэффициент для Хабаровского края – 1,05);

I1991/1984 – индекс удорожания строительно-монтажных работ с 01.01.1984 г. до 01.01.1991 года (В соответствии с Письмом Государственного строительного комитета СССР от 06.09.1990 г №14-Д индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прочих затрат  составляет 1,59; территориальный коэффициент для Хабаровского края К_ТЕР – 0,95);

Определение индекса  пересчета цен с 1991 года на дату оценки:

Индекс пересчета цен с 1991 года на 4 квартал 2012 года для оценки недвижимости затратным подходом можно определить следующим образом:

Согласно приложению к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08 определим индекс пересчета с 1991 года на 1 квартал 2010 года. Затем полученное число умножим на результат деления индекса к ТЕР на текущий квартал текущего года для нужного региона на индекс к ТЕР за                     1 квартал 2010 года для этого же региона. Так мы учтем изменение цен по сравнению с 1 кварталом 2010 г.

Согласно приложению к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08 индекс пересчета с 1991 года на 1 квартал 2010 года для Хабаровского края составляет 58,76

В соответствии с  приложением к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на I квартал 2010 года» индекс к ТЕР за 1 квартал 2010 года для Хабаровского края = 4,91

В соответствие с приложением №1 к письму Минрегиона России индекс к ТЕР на I квартал 2013 года для Хабаровского края = 5,08

Таким образом, индекс пересчета цен с 1991 год на 1 квартал 2013 года для Хабаровского края составит:

I1 кв.2013/1991 = 58,76* (5,08/4,91) = 60,79

Пп – прибыль предпринимателя (расчет приведен ниже);

Кндс – налог на добавленную стоимость (согласно НК РФ - 20 %).

Расчет прибыли предпринимателя

П_п – прибыль предпринимателя – это предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение за риск, связанный с реализацией строительного проекта. Расчет прибыли в идеале должен основываться на рыночных данных. Проведем расчет прибыли предпринимателя с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым.

 где:

 Ппр – прибыль предпринимателя, %;

 Со=Со/С – доля авансового платежа в общей сумме платежей;

 п – число лет (период) строительства;

  уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для зданий подобного типа 4 месяца.

Соотношение Со принято равным 1,00 – исходя из предположения, что инвестор полностью финансирует проект. Годовая норма отдачи на вложенный капитал (уа) установлена равной 22,28 (расчет ставки капитализации приведен в доходном подходе), что соответствует расчетному коэффициенту капитализации. Расчет прибыли предпринимателя выглядит следующим образом.

Таблица 2.10.2 - Расчет прибыли предпринимателя

Число лет строительства, (п)	Доля авансовых платежей, Со	Годовая норма отдачи на вложенный капитал, %, (уа)	Прибыль предпринимателя, % (Пр)
0,33	0,5	0,2228	0,0567