Оценка объекта недвижимости на примере здания производственно – складского назначения

К элементам сравнения относят  характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение  цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-продажи; условия продажи время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

- в первую очередь, производятся  корректировки, относящиеся к  условиям сделки и состоянию  рынка, которые проводятся путем  применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь, производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Доходный подход. Данный подход основан на предположении о том, что стоимость недвижимости определяется современной стоимостью будущих доходов от нее. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Особенностью приносящей доход недвижимости является наличие компонентов, не относящихся к недвижимости  -  мебели, приборов, оборудования и т.п., стоимость которых следует отделять от стоимости самой недвижимости. В основе указанного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод  и преимуществ от владения недвижимой собственностью. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Если доходы, которые предполагается получить в будущем от владения объекта  недвижимости, постоянны, то применяется  метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации. Если будущие доходы от владения недвижимости изменяются во времени, то используется метод дисконтирования денежных потоков.    

Основные этапы оценки недвижимости методом капитализации:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

2. Оценка потерь от неполной  загрузки (сдачи в аренду) и не  взысканных арендных платежей  производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на фактических издержках по ее содержанию или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности.

4. Полученный таким образом чистый  доход пересчитывается в текущую  стоимость объекта различными  способами, в зависимости от  качества информационной базы.    

Основные этапы оценки недвижимости методом дисконтированных денежных потоков:

1. установление периода владения  имуществом (продолжительности периода  получения дохода);

2. прогнозирование потоков денежных  средств по каждому году периода  владения;

3. расчет стоимости оцениваемой  недвижимости на конец инвестиционного периода, то есть стоимость реверсии;

4. расчет ставки дохода (дисконта);

5. преобразование каждого денежного  потока и стоимости реверсии  в текущую стоимость путем  дисконтирования;

6. сложение текущих стоимостей  денежных потоков и текущей  выручки от продажи объекта (реверсии).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 

НА ПРИМЕРЕ СКЛАДСКОГО ЗДАНИЯ

2.1. Цель оценки

Целью оценки данной курсовой работы является определение рыночной стоимости  объекта оценки для консультирования собственника относительно рыночной стоимости для проведения переговоров относительно возможной сделки купли-продажи Объекта оценки. 

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается «… наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.  когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение предполагает переход права собственности  от продавца к покупателю на следующих  условиях:

1. Продавец и покупатель действуют  в рамках закона.

2. Обе стороны сделки хорошо  проинформированы о предмете  сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

3. Объект выставлен на открытом  рынке достаточное время.

4. Оплата не сопровождается дополнительными  условиями.

5. Цена сделки не является  следствием специального кредитования  или уступки при продаже ни  одной из сторон, участвующих в сделке.

2.2. Идентификация объекта  недвижимости

Адрес объекта оценки	г. Хабаровск, Железнодорожный район,                       ул. Промышленая,21
Наименование объекта  оценки	Здание складское
Тип объекта оценки	Отдельно стоящее здание
Состав объекта оценки	Здание – 75,00 кв.м.
Функциональное назначение	Складское
Использование объекта  оценки	По прямому назначению
Остаточная балансовая стоимость объекта оценки на дату оценки	82 631 рублей1

 

2.3. Права собственности,  подлежащие оценке

Оценка проводилась для полного  права собственности на оцениваемое  здание и право аренды на земельный  участок.

Имущество (согласно ГК РФ, часть 1 (ст. 212, п. 2)) может находиться в собственности  граждан и юридических лиц, а  также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Право собственности в соответствии с ГК РФ, часть 1 (ст. 209), включает право  владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Оцениваемое здание находится на праве  собственности ООО «Ритейл». Правоустанавливающими документами являются договор купли-продажи от 30.09.2003г. Свидетельство о государственной регистрации права от 16 октября 2003 года.

2.4. Наименование собственника  и его адрес

Собственником объекта оценки является ООО «Ритейл», зарегистрированное по  адресу: г. Хабаровск, Железнодорожный район,      ул. Промышленая,21

 

2.5. Инспекция объекта  и дата оценки

Инспекция включала осмотр оцениваемого имущества, беседы с собственником объекта оценки, представителями эксплуатационных служб, анализ предоставленной Заказчиком информации.

Детальный осмотр объекта  произведен 31 января 2013 года. Оценка объекта была проведена по состоянию на 31января 2013 года, что является эффективной датой оценки и совпадает с датой последней контрольной инспекции оцениваемого объекта.

Проведенная инспекция  выявила следующее: объектом оценки является здание складского назначения; состояние здания оценивается как требующее ремонта; здание эксплуатируется по прямому назначению.

 

2.6. Описание объекта

2.6.1. Местонахождение  и расположение объекта

Согласно административно-территориальному зонированию города Хабаровска объект отнесен к Железнодорожному району и расположен по адресу: город Хабаровск, ул. Промышленная, 21. Удаленность от центральной части города составляет 0,6 км. Местоположение объекта на карте города приведено в Приложении 1.

В соответствии с общей частью к  сборникам укрупненных показателей  восстановительной стоимости зданий и сооружений Хабаровский край относится к 5-му территориальному поясу и I климатическому району.

Экономическая дифференциация территории, ее специализация на производстве тех  видов продукции, для которых  она располагает наилучшими предпосылками, приводит к формированию территориально-экономических зон и системы взаимодействия между ними, что позволяет обеспечивать развитие всего региона в целом.

Город Хабаровск является административным центром Хабаровского края, одного из самых крупных административно - территориальных субъектов Российской Федерации,  расположенного  в  центре Дальневосточного экономического региона. Город Хабаровск поделен на 50 территориально-экономических зон в соответствии с Постановлением мэра    г. Хабаровска «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам». Оцениваемый объект отнесен к 24 оценочной зоне.

 

2.6.2. Транспортная  доступность объекта

Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность. Ближайшими крупными транспортными магистралями для объекта оценки являются улица Карла Маркса, ул. Промышленная, а также  Проспект 60-летия Октября. Подъезд к оцениваемому объекту можно осуществить по улице Промышленной, расположенной перпендикулярно улице Карла Маркса. Объект оценки находится на расстоянии 600 м от проезжей части улицы Карла Маркса  и на расстоянии 20 м от проезжей части улицы Промышленной. Подъездные пути – асфальтовое покрытие.

Ближайшая автобусная остановка «Ул.Большая» расположена в 20-ти минутах ходьбы.

 

2.6.3. Окружение

Объект оценки находится в зоне застройки зданиями преимущественно административно-производственно, складского назначения  (с южной  и  восточной стороны). На противоположной объекту оценки стороне улицы Промышленной, расположены: административное здание и сооружения бывшего ОАО «Хабаровский станкостроительный завод». В настоящее время здесь находятся офисы предприятий, склады. С северо-западной стороны от объекта оценки, между объектом оценки и улицей Карла-Маркса расположена жилая застройка, представленная кирпичными домами 5-ти – 9-ти этажей с квартирами «новой» планировки. В районе улицы Карла-Маркса, расположены многочисленные объекты инфраструктуры: магазины  продовольственных товаров, аптеки, остановки общественного транспорта (автобусы, троллейбус); один из крупнейших торговых центров города «Большая медведица». Улица Промышленная сосредотачивает на себе множество предприятий, сфера их деятельности различна: это и производственно-торговые компании, обеспеченные оптовыми складами, и предприятия по продаже автозапчастей и ремонту автомобилей, и предприятия развлекательной сферы. Перечислим некоторые из них, расположенные вблизи улицы Промышленной, д.21 для того чтобы составить представление об окружении объекта оценки: «Амур Машинери энд Сервис» - компания по продаже и ремонту энергетического и компрессорного оборудования, Дальневосточная государственная инспекция пробирного надзора, «Амуркаменьдобыча» - торгово-производственная компания, «Авто Шарм», «Авто Максимум» - автомагазины, RossKo – оптово-розничная компания, «Аксиком» - торогово-монтажная фирма, «Flowed» - компания по оформлению свадеб, «Galleru» - рекламное агентство, «Maxim» -служба заказа легкового транспорта, «Mozart» - гостиннично-развлекательный комплекс, ночной клуб с одноименным названием.

Описание земельного участка, на котором  расположено оцениваемое здание, приведено в таблице 2.6.3.

Таблица 2.6.3 – Описание земельного участка

Параметры	Описание
Площадь участка, м2	93,75
Установленные права  на землю	Аренда
Форма участка	Правильная
Рельеф участка	Спокойный
Подземные воды	Нет
Опасности окружающей среды	Не выявлено
Обеспеченность инфраструктурой	Возможно подключение централизованных коммуникаций.
Целевое назначение	Использование территории и эксплуатация  здания с проведением  его реконструкции, благоустройства  и озеленения прилегающей территории