Оценка объекта недвижимости на примере здания производственно – складского назначения

 

2.6.4. Анализ  рынка складской недвижимости

Купля-продажа складской  недвижимости

В последние годы, после  продолжительного спада, наметились положительные  тенденции в области организации  собственного производства. Потому оказались  востребованы различные производственные помещения, целые базы или, хотя бы, просто склады.

Складская логистика  – одно из главных направлений  современного бизнеса. Ведь склады – это то, что для успешной реализации товаров требуется в первую очередь.

 Купить  или продать склад в Хабаровске просто – рынок насыщен различными предложениями о продаже, а также спрос на нем очень велик. Достаточно ознакомиться на порталах с имеющимися объявлениями².

Средняя стоимость предложения к продаже 1 кв.м. складских помещений представлена на рис.1

Рис. 1 – Средняя стоимость предложения к продаже 1кв.м складских помещений по районам города Хабаровска на дату оценки³

Аренда складских помещений

Анализируя объявления об «аренде  складских помещений» можно выделить тенденцию к ужесточению требований со стороны потенциальных арендаторов  к следующим условиям: охрана/ контроль ограничения доступа; температурный режим; вентиляция; пожарная сигнализация; материал заливки пола; лимиты потребления электроэнергии; оснащенность погрузочно-разгрузочной техникой; площадь стоянки транспорта (разворот крупного грузового транспорта); высота потолка не менее 5-7 метров; наличие коммуникаций и средств  связи; близость к удобной транспортной развязке (авто или ж/д пути); выделенные погрузочно-разгрузочные зоны и зоны комплектации товарных партий.

Основой ценообразования арендных ставок является также и местоположение. Средняя рыночная стоимость аренды 1 кв.м. складского помещения в Железнодорожном районе находится в пределах 70-360 рублей, в  Индустриальном 150-320 рублей, Краснофлотском и Кировском  100-500 рублей /кв.м, Центральном 100-850 рублей.

 В зависимости от месторасположения средняя ставка арендной платы за 1 кв. м. представлена на рис. 2.

Рис. 2 – Средняя арендная ставка на складские помещения по районам города Хабаровска на дату оценки⁴

 

2.7 Описание характеристик объекта

2.7.1. Дизайн  здания

Описание объекта недвижимости произведено на основании визуального осмотра и технического паспорта, приведенного в приложении 1. Характеристики объекта оценки представлены в таблице 2.7.1 «Описание здания исследуемого объекта».

Таблица 2.7.1 - Описание здания исследуемого объекта

Тип здания	Отдельно стоящее  здание
Функциональное назначение	Складское
Год постройки	1988
Группа капитальности	IV
Год последнего капитального ремонта	-
Техническое состояние	Требует ремонта
Фундамент	Металлические стойки
Стены и наружная отделка	Металлические стены на металлическом каркасе
Перегородки	Металлические
Перекрытия	--------
Крыша	Железо
Полы	Дощатые
Проемы  дверные	Ворота металлические
Внутренняя отделка	Отсутствует
Электро- и санитарно-технические  устройства	Отсутствуют

 

2.7.2. Основные параметры оцениваемого здания

Таблица 2.7.2 - Основные параметры здания

Параметры	Значение
Год постройки	1988
Площадь общая по наружным обмерам, кв.м.	75,0
в том числе:
площадь общая полезная  и основная помещения №1, кв.м	35,1
площадь общая полезная  и основная помещения №2, кв.м.	39,0
Итого площадь общая  полезная  и основная помещения  №2, кв.м.	74,1
Количество этажей	1
Внутренняя высота помещений, м	3,06
Высота по наружным обмерам, м	3,10
Строительный объем, куб.м.	233,0

Таблица 2.7.3 - Описание и состояние конструктивных элементов здания

№	Элемент	Материал	Описание износа
1	Фундамент	Металлические стойки	Искривление горизонтальных лини цоколя, неравномерная осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены
2	Стены и их наружная отделка, перегородки	Стены - металлические  на металлическом каркасе, перегородки - металлические	Заметный перекос стен, образование щелей в вертикальных стыках, между щитами, неравномерная осадка щитов, поражения гнилью, повреждения на площади до 30%.      Зыбкость перегородок, отклонение от вертикали до 1/100высоты помещения, трещины в сопряжениях.
3	Перекрытия	-	-
4	Крыша	железо	Гниль конструкции на площади до 20%, неплотности фальцев, местам пробоины листов, просветы.
5	Полы	дощатые	Прогибы и просадки, местами  изломы ( в четвертях) отдельных досок
6	Проемы	ворота металлические	Приборы частично неисправны, повреждения и перекосы обвязок, импостов, коробок.
7	Внутренняя отделка  стен, потолков	-	-
8	Санитарно-технические  и электротехнические устройства	-	-
9	Прочие работы	прочее	Ржавчина, деформации

 

 

 

2.7.3. Заключение о техническом состоянии здания

Цель технического обследования заключается  в определении действительного технического состояния здания и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции на объекте. Фактическое состояние конструктивных элементов  определялось путем внешнего осмотра. В результате осмотра установлено, что здание находится в стоянии, требующем ремонта, согласно ВСН 53-86(р) - «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Госкомитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24.12.86 г. № 446.

 

2.8. Анализ данных и  мнение оценщика

Анализируя вышеприведенную ситуацию, можно сделать следующие выводы: объект оценки - отдельно стоящее здание складского назначения общей площадью 75,0 кв.м., которое на полном праве собственности принадлежит ООО «Ритейл» (свидетельство о государственной регистрации права от  16 октября 2003г., договор купли-продажи от 30.09.2003г.); техническое состояние здания требует ремонта, однако, несмотря на это объект оценки все же коммерчески привлекателен на дату оценки.

 

2.9 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

Наилучшее и  наиболее эффективное использование – это такое использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является:

• физически осуществимым,
• юридически допустимым,
• осуществимым с финансовой точки зрения,
• обеспечивает максимальную продуктивность.

Юридическая допустимость - следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим федеральным законам, законодательству субъектов федерации и местному законодательству. Должны быть проанализированы все документы, регламентирующие  нормативно – юридическую сторону вариантов использования объекта оценки,  возможные обременения и ограничения, связанные с объектом, например, таких, как аренда, нахождение объекта в районах  исторической городской застройки.

Физическая  осуществимость – при рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму земельного участка, его транспортную и коммунальную доступность, топографические и географические особенности.

Осуществимость  с финансовой точки зрения – критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть результат, при котором величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Максимальная  продуктивность – из всех финансово целесообразных вариантов выбирают тот, который обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала.

Анализ использования  земельного участка «как свободного»

При проведении данного  анализа предполагается, что участок  земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования я провела анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Юридическая допустимость. Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений  и сервитутов.

Оцениваемый земельный участок в соответствии с Приложением 3 «Описание границ оценочных зон города Хабаровска» к Решению Хабаровской городской думы от 28.03.2000 №413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам» находится  в 24 зоне. Базовый размер арендной ставки в 24 зоне в соответствии с Постановлением от 02 ноября 2012 г. №4579 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на земельные участи на 2013 год» составляет 57,6 руб. кв.м./год.

 Разработаны «Правила застройки и землепользования в городе Хабаровске», которыми определены границы зон, выделенных для использования в различных целях, необходимых для жизнеобеспечения горожан. Оцениваемый земельный участок в соответствии с Приложением к решению Хабаровской городской думы от 21.05.2002 г. № 211 «Правила землепользования и застройки в г. Хабаровске» находится в зоне П-2-зона предприятий III-IV класса вредности.

 Зона П-2 предназначена для предприятий промышленности III-IV классов вредности, являющейся источником шума, движения транспорта и загрязнения окружающей среды. Предпочтительно расположение зоны вблизи основных транспортных средств, обеспечивающих подвоз сырья и вывоз продукции.

Для максимального уменьшения воздействия на прилегающие районы виды использования должны соответствовать требованиям по уровню вредных выбросов и защите окружающей среды, требуется организация санитарно-защитных зон радиусом 300-100 м.

Сочетание различных  видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований.

Основные разрешенные  виды использования недвижимости:

- производственные и  промышленные предприятия III-IV классов  вредности: химические, металлургические, металлообрабатывающие, текстильные предприятия и производства, производства строительной промышленности, производства по обработке древесины, производства по обработке животных продуктов, пищевых продуктов и вкусовых веществ; 
- предприятия, отдельные здания и сооружения с производствами меньшего класса вредности относительно основного производства.

Разрешенные виды использования, сопутствующие основным:

- административные организации, офисы, конторы;

- помещения обслуживающего персонала, дежурного аварийного

персонала, охраны предприятий;

-производственно-лабораторные  корпуса;

- научно-исследовательские,  проектные и конструкторские  организации, связанные с обслуживанием предприятий;

- объекты складского назначения различного профиля; 
       - объекты технического и инженерного обеспечения предприятий;  
       - предприятия общественного питания (кафе, столовые, буфеты), связанные с непосредственным обслуживанием производственных и промышленных предприятий;

-  зеленые насаждения специального назначения;

- питомники растений  для озеленения промышленных  территорий и санитарно-защитных зон;

- открытые стоянки  краткосрочного хранения автомобилей,  площадки транзитного транспорта  с местами хранения автобусов,  грузовых и легковых автомобилей;

- объекты пожарной охраны.

Виды использования, требующие  специального согласования посредством  публичных слушаний в порядке  статей 8, 16 Правил: 
        - спортплощадки, площадки отдыха для персонала предприятий; 
        - аптеки;

- пункты оказания первой медицинской помощи;

- специализированные  магазины оптовой, мелкооптовой, розничной торговли по продаже  товаров собственного производства предприятий;

- объекты оборонного назначения;

- тюрьмы;

- ветеринарные приемные  пункты;

- ветеринарные лечебницы;

- санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения;

- площадки, сооружения  для контролируемого организованного временного хранения отходов при условии обеспечения их вывоза или утилизации;