Оценка объекта недвижимости на примере здания производственно – складского назначения

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для проведения переговоров относительно возможной сделки купли-продажи Объекта оценки.  Для раскрытия данной темы курсовой работы были выделены следующие основные задачи:

- рассмотрение теоретических аспектов оценки недвижимости;

- расчет стоимости объекта недвижимости  затратным подходом, включая оценку рыночной стоимости земельного участка;

- расчет стоимости объекта недвижимости  сравнительным подходом;

- расчет стоимости объекта недвижимости  доходным подходом;

-согласование результатов оценки  различными подходами.

В процессе проведения оценки объекта недвижимости, мы основывались на сведениях, содержащихся в проектной документации, предоставленной собственником, визуальным осмотром объекта и текущей информацией о рыночных ценах подобных объектов, находящихся в данном регионе.

Оценка проводилась в соответствии с международными Стандартами, профессиональной практики оценки и Кодексом этики  Оценщика.

Выводы, заключения и другие теоретические  изложения, содержащиеся в настоящем  отчете, основаны на практическом исследовании объекта оценки, анализе используемой информации, интерпретации расчетных данных, а также на полученных мною знаниях.

Оценка рыночной стоимости была произведена по состоянию на                         31 января 2013 года, что совпадает с датой осмотра здания.

На основании данных, представленных и проанализированных в настоящем отчете, с учетом множества, принимаемых во внимание объективных факторов, в результате проведенного исследования,  было установлено, что рыночная стоимость оцениваемого здания на дату оценки составляет 578 658 рублей.

1. МЕТОДОЛОГИЯ И МЕТОДЫ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Особенности недвижимости как объекта оценки

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью  предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются  оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

• приватизации;
• передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
• использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
• продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
• переуступке долговых обязательств;
• передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных нужд.

Необходимость оценки рыночной стоимости  недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает  при:

• купле-продаже объектов недвижимости;
• акционировании и перераспределении имущественных долей;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
• ликвидации объектов недвижимости;
• сдаче недвижимости в аренду;
• уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Недвижимость — это специфический  товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести  его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить  текущий доход, однако его получение  и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость  под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость  объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу высокой стоимости  единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта  недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную  связь с землей, невозможность  хищения и порчи. Уникальность и  неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся  коммуникациях; во вторую очередь —  это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Согласно ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и принимаемыми в соответствии с ним ФЗ и иными нормативными правовыми актами РФ и ее субъектов, а также международными договорами РФ.

1.2. Принципы оценки  объектов недвижимости

Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная  способность. Данные факторы проявляются  через основные принципы оценки, которые  определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в 4 группы:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.
2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.
3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание; ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца  недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретро-информация об объекте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий.

Полезность заключается  в способности товара удовлетворять  определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает различной полезностью  для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся  в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип замещения  утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.