Оценка объекта недвижимости на примере здания производственно – складского назначения

- предприятия по утилизации  отходов;

-объекты хранения  автомобилей: гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;

- станции технического  обслуживания автомобилей;

- авторемонтные предприятия;

- автозаправочные станции;

- антенны сотовой, радиорелейной, спутниковой связи.

Таким образом, характер предполагаемого использования  не противоречит законодательству, ограничивающему  действия собственника участков, и  положениям зонирования.

Физическая  осуществимость. Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Рассматриваемый земельный  участок небольшой по своим размерам, что не дает возможность построить на нем, к примеру, производственное здание, торговый центр, жилой дом и т.д. Рельеф участка ровный. Риск затопления отсутствует. Почвенный слой удовлетворяет требованиям при капитальном строительстве. Имеется возможность подключения ко всем необходимым коммуникациям. Физические характеристики не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование участка.

Финансовая  оправданность.

Местоположение участка вполне привлекательно с точки зрения размещения объектов коммерческого использования. Сказывается окружение объекта – жилая застройка и уже имеющиеся объекты развлекательной сферы.  Но все же наиболее вероятным использованием участка является строительство складского здания или гаража, поскольку объект находится на территории, «внутри» имущественного комплекса. Использование для строительства объекта коммерческой недвижимости могло бы быть, вероятно, если бы объект находился в открытом доступе от жилой застройки или вдоль проезжей части.

Максимальная  эффективность.

При ННЭИ условно  свободного земельного участка необходимо определить максимальную стоимость права аренды земельного участка при различных вариантах использования. Рассмотрим 2 варианта возможной застройки имеющегося земельного участка:

1. Строительство здания теплого склада со стенами из кирпича площадью 75,0 кв.м.
2. Строительство гаража площадью 73,6 кв.м. на 3 машино/места исходя из площади одного машино/места 18,4 кв.м

Произведем выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность. Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Этапы расчета наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного:

1. Определяются  затраты на снос существующего  здания

2. Определяется  стоимость строительства объекта недвижимости

3. Определяется рыночная стоимость (стоимость продажи) готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

4. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

По данным ЗАО «Мастер А» (Хабаровск г., Вологодская, ул., 18в, тел. (4212) 50-30-83, 61-26-13) затраты на снос здания составляют 4500 руб./кв.м., стоимость строительства:

- здания складского  назначения – 8 400 руб./кв.м.

По данным ФГУП «Дальспецстрой» (www.dalss.ru) стоимость строительства составляет для:

- здания гаража – 48 913 руб./кв.м.

По данным риэлтерского агентства недвижимости ООО «Центр оценки и продажи недвижимости» (Хабаровск г., ул. Дзержинского, д. 72; тел. (4212) 57-50-50, mafzo@yandex.ru) для Железнодорожного района рыночная цена продажи составляет для:

- здания складского назначения  – 23 273 руб./кв.м.

По данным ФГУП «Дальспецстрой» (www.dalss.ru) стоимость продажи для:

- здания гаража (закрытой автостоянки) – 900 000 руб./машино/место

Определение ННЭИ земельного участка как «свободного»

№	Показатель	Складское здание	Закрытая автостоянка
1	Затраты на снос существующего  здания кв.м., руб./кв.м.	4 500	4 500
2	Затраты на снос существующего  здания площадью 75,0 кв.м., руб.	337 500	337 500
3	Площадь возводимого  объекта, кв.м.	75,0	73,6
4	Стоимость строительства  объекта, руб./кв.м.	8 400	34 240
5	Стоимость строительства  объекта, руб. (п.3*п.4)	630 000	2 520 064
6	Цена продажи объекта, руб./кв.м.	23 273	48 913
7	Цена продажи объекта, руб. (п.3*п.6)	1 745 475	3 600 000
8	Стоимость права аренды земельного участка (п.7-п.2-п.5)	777 975	742 436

 

Как видно из расчетной таблицы, приведенной  выше, максимальная стоимость права  аренды земельного участка достигается  при строительстве складского здания. Дополнительно проведем анализ ННЭИ земельного участка «с улучшениями».

Анализ использования земельного участка «с  улучшениями»

Данный анализ позволяет  определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования Объекта оценки в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Законодательная разрешенность. При анализе наилучшего использования имеющегося улучшения необходимо принимать во внимание  все имеющиеся в распоряжении юридически допустимые варианты использования.

Согласно Свидетельству  о государственной регистрации права от 16 октября 2003 года какие-либо юридически недопустимые варианты использования имеющегося улучшения на момент оценки отсутствуют, назначение оцениваемого здания - нежилое. При расчетах  было сделано предположение, что изменение назначения здания (на жилое) невозможно. Обременения, связанные с использованием улучшений какому-либо коммерческому назначению, отсутствуют.

На основании действующих градостроительных нормативных документов – СниП 2.07.01-89 (Градостроительство. Планировка  и застройка городских поселений), САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (Постановление от 10.04.2003 года №38) -  вариант использования улучшения под производственную  функцию 1, 2 и 3 класса  не рассматривается.

Таким образом, возможно использование оцениваемых  улучшений в качестве недвижимости  любого коммерческого (кроме производственного  1, 2 и 3 класса) назначения. То есть, можно сказать, что реализации в данном здании гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, зрелищно-развлекательной, спортивной, медицинской, учебной просветительской или творческой функций юридических препятствий не возникнет. 

Физическая осуществимость. Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками улучшений (архитектурно-планировочные решения, несущая способность конструкций и т.д.) Следует принимать  во внимание технические характеристики здания  его конструктивные решения. 

Особенности конструктивного решения, а также размеры здания не позволяют  разместить в нем объекты гостиничной, торговой и офисной сферы. Можно рассматривать возможность реализации лишь производственной (4 и 5 класса) или складской функций, как физически осуществимых.

Финансовая  осуществимость подразумевает рассмотрение вариантов способных дать отдачу, превышающую суммарные затраты (затраты на строительство, операционные расходы, финансовые издержки, амортизацию основного капитала). Все способы использования недвижимости, дающие положительный доход с достаточной отдачей на собственный капитал рассматриваются как финансово приемлемые. 

При анализе возможных  вариантов использования имеющихся  улучшений с точки зрения экономической  целесообразности, стоить отметить существенных для оцениваемого объекта факторы:

• объект оценки расположен в промышленной зоне города, но недалеко от жилой и общественно-деловой застройки;

• назначение объекта нежилое;

• объект оценки представляет собой здание складского назначения, поделенное на два практически равных по площади помещения, имеющие обособленные входы;

• на дату оценки объект эксплуатируется по своему назначению;

• подъезд к объекту оценки с транспортных магистралей не затруднен.

Таким образом, с учетом окружающей застройки, текущего использования  и того, что конструктивные и планировочные  решения не препятствуют осуществлению  этих функций, было принято решение  рассматривать как экономически целесообразные следующие три варианта:

1. использование здания полностью под склад;

2. использование здания полностью под производственный цех;
3. использование здания в виде смешанного назначения (частично под склад, и частично под производственный цех).

Максимальная эффективность. Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В рамках данного раздела стоимость улучшений для выявления наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного определялась доходным подходом с применением метода капитализации.

Для использования здания по второму  и третьему варианту необходимо провести частичную реконструкцию. По данным строительной компании  «Сутара» (г. Хабаровск, ул. Руднева, 58а) укрупненная стоимость 1 кв.м. частичной реконструкции оцениваемого здания под производственный цех составит 8500 рублей.

Определение ННЭИ земельного участка  как застроенного:

№ пп	Расчетные данные	Варианты использования
		Производственный цех	Складское здание	Производственно-складское здание
1	Затраты на реконструкцию, руб./кв.м.	8500	0	4250
2	Площадь реконструкции, кв.м.	25	0	12,5
3	Площадь здания, кв.м.	75,00	75,00	75,00
4	Затраты на реконструкцию, руб. (п.1*п.3)	212 500	0	53 125
5	Арендная ставка рублей за 1.кв.м.	350	300	325,0
6	Потенциальный валовой  доход  (п.3*п.5)	26 250	22 500	24 375
7	Коэффициент недозагрузки	0,15	0,1	0,05
8	Действительный валовой  доход (п.6 - п.6*п.7)	22 313	20 250	23 156
9	Операционные расходы (40% от ДВД)	8 925	8 100	9 263
10	Чистый операционный доход (п.8-п.9)	13 388	12 150	13 894
11	Ставка капитализации 5	0,2228	0,2228	0,2228
12	Рыночная стоимость (п.10/п.11)	60 084	54 530	62 356
13	Чистая прибыль (п.12-п.4)	-152 416	54 530	9 231