Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

Возникает вполне закономерный вопрос: насколько актуальны инвестиции в ценные бумаги в 2014 году и какие виды предпочтительнее выбирать? Российские управляющие активами рекомендуют инвесторам в 2014 году вкладывать свои деньги в глобальные активы, не доверяя отечественным, и отдавать предпочтение долларовым инвестициям, а не рублевым. По мнению представителей крупнейших российских управляющих компаний рынок ценных бумаг РФ в 2014 году не будет привлекательным для инвесторов, желающих получить доход. Несмотря на сохраняющиеся высокие цены на нефть, и ожидаемое снижение инфляции, темпы роста российской экономики и деловая активность будут замедляться. Это не добавит привлекательности российскому рынку, поэтому инвесторам следует направить свое внимание на иностранные активы. Генеральный директор УК "Уралсиб" Юрий Белонощенко делает ставку на зарубежные рынки не только в 2014 году, но и на несколько лет вперед, кроме того он утверждает о том что для частного инвестора нет ничего лучше чем диверсифицированный портфель. По его мнению, в следующем году в инвестпортфеле должно быть больше облигаций, чем акций, а долларовых активов должно быть больше, чем рублевых. Однако необходимо помнить что доходность по облигациям заведомо ниже альтернативных вложений в долевые ценные бумаги.

В последнее время российский фондовый рынок не гарантирует ни стабильности, ни высоких темпов роста. Вложения в ценные бумаги по-прежнему считаются высокорискованными и непредсказуемыми. В течение нескольких последних лет иностранные инвесторы предпочитают выводить свои капиталы за пределы России. В 2013 году биржи Японии, США и Германии выросли на 30%-50%, тогда как на российских биржах ситуация иная. В 2013 году в числе компаний с худшими показателями оказались даже представители электроэнергетики и металлургии. В лидеры фондового рынка уверенно вышел потребительский и финансовый сектор. Инвестиции в сводный индекс этих отраслей принесли инвесторам 25% и 16% прибыли соответственно. Наиболее высокие темпы роста своей капитализации показали: Магнит (за год стоимость его акций увеличилась на 90%), Аэрофлот (+89%), Мегафон (+54%) и МТС (+33%). А вот многообещающие, но сильно переоцененные акции Тинькофф за год потеряли в стоимости 14%.

Таблица 13 - Рейтинг дивидендов крупных российских компаний за 2013 год по доходности

Название акции	Доходность, % годовых
«Лензолото», обыкновенные	19,78
«Кубаньэнергосбыт»	18,78
«Лензолото», привилегированные	16,69
«Мегионнефтегаз», привилегированные	11.74
«МРСК Центра и Приволжья»	11.5

 

Инвестиции в российский фондовый рынок до сих пор являются высокорискованными. Так называемые «голубые фишки» (Газпром, Роснефть или Сбербанк) в 2013 г. Показали отрицательный результат. А инвестиции в новые малоизвестные компании слишком рискованны, хоть и могут принести хороший доход. На фоне стагнации российской экономики и слабого притока новых эмитентов, фондовый рынок и в 2014 году остается малоинтересным для частного инвестора.

Как было сказано ранее доходность от инвестиций в ценные бумаги необходимо оценивать через фондовые индексы, т.к. доходность от вложения в определенные ценные бумаги не является информативной в виду очень высоких рисков. Таким образом сравнение среднегодовой доходности в процентах за период с 2000 года 3013 год показывает: фондовые индексы потеряли 16,7 процента; долговые ценные бумаги (облигации) принесли 8,3 процента; долевые ценные бумаги (акции)  потеряли 26,4%; инвестиционный портфель за это время потерял 0,2%. Исходя из этих данных можно вновь сделать вывод о высоком уровне риска данного объекта инвестирования.

 

4. Сравнительный анализ предпочтений доходных инструментов

 

По данным опросов, проведенных компанией ROMIR Monitoring, денежные сбережения делают чуть более половины российских граждан (57 % населения). И лишь половина из них использует для этого вклады в банках. Даже при таком  приближении можно предположить, что только четверть российских граждан использует банки для хранения денег. Отношения с банками чаще всего заканчиваются в момент поступления заработной платы на текущий счет. После чего деньги сразу обналичиваются. Это были данные социологических исследований за 2006 год, в 2014 году, по данным проведенных социологических исследований, ситуация c доверием к банкам  ухудшилась. Как в очередной раз показал финансовый кризис, в России слишком велики риски для граждан, которые хотели бы сохранить и приумножить свои деньги.

Исходя из данных опроса населения можно сделать следующие выводы:

1.  Население предпочитает вкладывать деньги в недвижимость (50% респондентов). На сегодняшний день это наиболее надежный способ сохранить сбережения, более того данный актив является наиболее понятным для рядового частного инвестора и все операции по заключению сделок с объектами недвижимости являются обыденной процедурой для граждан. Данную статистику не пошатнули даже поправки в ГК РФ: во всех случаях сделок с недвижимостью необходимо участие нотариуса.19
2. Инвестиции в драгметаллы также привлекательнее для населения (15% опрошенных), чем банковские вклады (13,33%). Вклады в золото и другие драгоценные металлы должны иметь долгосрочный характер иначе они не способны принести больших доходов их владельцу, более того при покупке в банке монеты из драгоценного метала первые несколько лет покупатель не сможет реализовать ее даже по цене покупки. Вдобавок ко всему далеко не все рядовые инвесторы понимают процесс открытия обезличенных металлических счетов и т.д., более того данный финансовый инструмент не защищен законодательством о страховании вкладов, а банки могут выстраивать свои котировки по таким счетам, не считаясь с котировками на Лондонской бирже.
3. Третье место занимаю банковские вклады. Большая часть населения до сих пор не верит банковской системе. В странах Запада размер страхового возмещения во много раз выше и кроме всего, страхование вкладов распространяется не только на вклады граждан. По данным международной исследовательской компании Synovate клиенты российских банков чувствуют себя наиболее незащищенными от кризисных явлений (40% опрошенных).20
4. Валюта занимает четвертое место в списке привлекательности по данным проведенного опроса. На сегодняшний день, особенно после недавних событий связанным с резким колебанием курса рубля (в основном) и курсов валют других развивающихся стран иностранная валюта является более устойчивым инструментом сохранения денежных средств. Однако, экономическая ситуация в еврозоне вызывает сомнения в обоснованности курса евро, точно так же как и курс как и вызывает опасения непрерывно растущий уровень государственного долга США и влияние этого факта на курс доллара и т.д. В конечном итоге валюта является скорее способом сохранения сбережений а не доходным инструментом для среднестатистического гражданина т.к. предсказать дальнейшее измене курса той или иной валюте крайне трудно, а попытки извлечения прибыли из незначительных моментных колебаний не приносят соотносимых доходов с доходами от вложения в недвижимость.
5. Ценные бумаги оказались по привлекательности на пятом месте по результатам опроса. Это обусловлено в первую очередь с высокими рисками связанными с инвестициями в ценные бумаги (при условии что мы хотим получить высокую доходность, ведь степень риска напрямую связана с величиной доходности по данным ценным бумагам), труднодоступностью и относительной трудностью в понимании процесса работы с ценными бумагами для граждан и как один из вариантов причиной может являться то что для инсайдеров на российских биржах отсутствует серьезная ответственность. Те немногие граждане, покупающие ценные бумаги на бирже, используя свой компьютер и заключив договор с брокером, могут пострадать и от сбоев в информационных сетях на бирже.

Вклад в банки – это низкий процент (около 11,02%), кроме того, есть риск банкротства банка, с одной стороны, а с другой стороны, наши граждане несколько раз уже теряли деньги в банке с момента перестройки. Валюта, как правило, обесценивается в результате инфляции. Фондовый рынок, ПИФы, ЗПИФы в условиях кризиса находятся не в лучшем положении. Падение стоимости ценных бумаг на фондовом рынке существенно обесценило стоимость этих компаний. Золото платина и серебро действительно могли бы стать идеальным решением по защите денег. Однако, простому человеку трудно разобраться что значит купить «драгоценный металл». Какой налог вы при этом должны заплатить государству? Что значит осуществить открытие «металлического» счета? Какой риск при этом может быть? В свою очередь, недвижимость хороша тем, что если она и теряет в цене в условиях кризиса, то не много. Более того, после некоторого снижения в начале кризиса, при оживлении рынка недвижимость начинает расти в цене, притом существенно, принося прибыль в виде арендных платежей или от продажи по более выгодной цене. Также, недвижимость является надежным залоговым средством, особенно на фоне падения фондового рынка. Недвижимость, способна аккумулировать дополнительные денежные потоки от рентных платежей. Единственным минусом являются высокие ценовые барьеры входа на рынок ликвидной недвижимости и относительно долгие сроки окупаемости (средний срок окупаемости 8-10 лет).  Приобретение квартиры или дома может быть рекомендовано для сохранения капитала, нежели для его приумножения. Поскольку на данный момент ставки по ипотеке высокие, а рост стоимости квартир под вопросом, то инвестирование на заемные средства является весьма рискованным занятием.

Резюмируя все вышесказанное, недвижимость является наилучшим вариантом частных инвестиций, особенно в период экономического кризиса по следующим причинам:

1. Ясные и понятные процедуры приобретения недвижимости в собственность
2. Получение постоянного текущего дохода от коммерческой недвижимости в форме рентных платежей
3. Прирост базовой стоимости объекта
4. Возможность получения дополнительных денежных средств в банках, т.к. недвижимость является верным залоговым средством для привлечения кредитов.

В конечном итоге стабильная доходность в районе 14,4% является весьма хорошим показателем, что в купе с низкими рисками потери вложенных средств предопределяют выбор объекта инвестирования в пользу недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В результате проведенного исследования нами сделаны следующие выводы.

Во-первых, определено понятие недвижимость (Недвижимость - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения), его состав, классификация, изучена нормативно правовая база данного понятия, определена характеристика недвижимости как товара, рассмотрен методологический подход к определению цены на недвижимость.

Во-вторых, проведено исследование рынка недвижимости Томской области: жилой: рассмотрен объем сданных площадей за 2013 год, анализ цен на рынке жилья на основе данных по рынку вторичного жилья за четвертый квартал 2013 года и на основе выборок по различным типам жилой недвижимости на начало 2014 года, сделаны выводы о тенденции развития рынка; коммерческой: анализ цен продажи и аренды офисных, торговых, производственно-складских площадей.

В-третьих:

1. Рассмотрены объекты инвестирования: ценные бумаги (за период с 2000 года 3013 год показывает: фондовые индексы потеряли 16,7 процента; долговые ценные бумаги (облигации) принесли 8,3 процента; долевые ценные бумаги (акции)  потеряли 26,4%; инвестиционный портфель за это время потерял 0,2%), драгоценные металлы (за последние десять лет инвестиции в золото дали доходность (7,66 %), в серебро (13,43 %), в платину (12,74 %), в палладий (10,05 %)), недвижимость (14,4%);
2. Изучены преимущества и недостатки объектов инвестирования с точки зрения граждан не специализирующихся на инвестиционной деятельности;
3. Проведен анализ предпочтений граждан в объектах инвестирования; сделан вывод о наиболее оптимальном выборе способа сохранения накоплений и генерировании доходного потока.

На основе анализа можно сделать вывод о том, поставленных целей и задач удалось достичь.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Актуальные проблемы российской экономики на современном этапе: Сб. науч. труд. Волгоград: ВолгГАСА, 2000 г. -180 с.
2. Балабанов И.Т. основы финансового менеджмента: Учеб.пособие. 3-е изд. - М.: Финансы и статистика, 2000 г. - 528 с.
3. В.В. Кочерженко, В.М. Лебедев Технология реконструкции зданий и сооружений. – М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2007 г., – 224 с.
4. Гражданский Кодекс РФ. — М.: ИМФА—М—Норма, 2004 г. — 560 с.
5. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций, М: Про-инвест-консалтинг, 1995 г.
6. Инструкция Центрального банка РФ № 50 от 1 ноября 1996 г. «Положение о совершении кредитными организациями сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации и порядке проведения банковских операций с драгоценными металлами».
7. Клиенты российских банков чувствуют себя самыми незащищенными в мире [Электронный ресурс] // Банкир.ру. — 12.04.2014
8. Комментарий к Проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] // Консультант Плюс: Правовые новости. Специальный выпуск.
9. Mayer C., Somerville T. Land use regulation and new construction // Regional Science and Urban Economics. 2000. Vol. 30. P. 639–662.
10. Малыш, М.Н. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости: учебное пособие / М.Н. Малыш, Н.Б. Суховольская – 3-е изд., перераб. и доп. – СПб.: Проспект Науки, 2009 г., - 260 с.
11. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. М.: ЦСЭ, 2001 г., - 800 с.
12. Менгер к, Основания политической экономии. М.: теория будущего, 2005 г., - 496 с. 
13. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: утверждены Минэкономики РФ № ВК 477 от 21.06.1999: официальное издание (вторая редакция). – М.: Экономика, 2000. – 421 с.
14. Овсянникова, Т.Ю. Экономика строительного комплекса. Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов: учебное пособие / Т.Ю. Овсянникова. – Томск: Изд-во Том. гос. ар-хит.-строит. ун-та, 2004. – 239 с.
15. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. мирзажанов. – 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2013 г., - 752 с.
16. Справочник базовых цен на проектные работы для строительства. Объекты жилищно-гражданского строительства: Введен в действие Пост. Госстроя России 10.06.2003 № 60 [Электронный ре-сурс] // Консультант Плюс: Справочная правовая система.
17. Строительный ценник: периодическое издание / Томский центр ценообразования в строительстве. – Томск: ТЦСС, 2009.
18. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб.: МКС, 1995 г., - 242 с. 
19. Тэпман JI.H. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. Проф. В.А. Швандра. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004 г. - 303 с.
20. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер с англ. М., Дело ЛТД, 1995 г., - 480 с.
21. Федеральный закон от 26 октября 2002г. №127 – ФЗ «О несостоятеьности (банкротстве)»
22. ФЗ от  21.12.2004  №172 ФЗ  «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»//Консультант плюс
23. Шевчук Д. Инвестиции в драгоценные металлы: памятные и инвестиционные монеты Банка России / Д. Шевчук // СПС Консультант Плюс.
24. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995 г.
25. Экономическое обоснование инвестиций в строительство предприятия : методические указания к курсовой работе / Сост. Т.Ю. Овсянникова, О.В. Котова. – Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2009. – 49 с.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. мирзажанов. – 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2013. С. 14.

2 Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. мирзажанов. – 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2013 . С. 17-18.

3 Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. – 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС,. С. 14. 

4  Малыш, М.Н. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости: учебное пособие / М.Н. Малыш, Н.Б. Суховольская – 3-е изд., перераб. и доп. – СПб.: Проспект Науки, 2009. С. 6.

5 Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. М.: ЦСЭ, 2001. Том 1. Книга 1. Процесс производства капитала. С. 366. 

6 Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб.: МКС, 1995. С. 66.

7 Менгер к, Основания политической экономии. М.: теория будущего, 2005. С. 47. 

8 Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер с англ. М., Дело ЛТД, 1995. С. 22. 

9 Федеральный закон от 26 октября 2002г. №127 – ФЗ «О несостоятеьности (банкротстве)»

10 В.В. Кочерженко, В.М. Лебедев Технология реконструкции зданий и сооружений. – М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2007. – 224 с.

11 Приказ Минэкономразвития РФ от 21.06.2003 №197 «Об утверждении системы классификации гостиниц и

других средств размещения»//Консультант плюс

12 Земельный Кодекс РФ,  статья  7//Консультант плюс

13 ФЗ от  21.12.2004  №172 ФЗ  «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»//Консультант плюс

14 Mayer C., Somerville T. Land use regulation and new construction // Regional Science and Urban Economics. 2000. Vol. 30. P. 639–662.

15 Горемыкин В.А. Характеристики и классификации объектов недвижимости// Экономика недвижимости.- Санкт-Петербург., 2009.- С.43.

16 Об отчете о работе Контрольно-счетной палаты Томской области в 2011 году [электронный ресурс]: Постановление от 26.06.2012 № 397 // Официальный сайт законодательной Думы ТО. - Электрон. дан. - URL: http://duma.tomsk.ru

17 Инструкция Центрального банка РФ № 50 от 1 ноября 1996 г. «Положение о совершении кредитными организациями сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации и порядке проведения банковских операций с драгоценными металлами».

18 Шевчук Д. Инвестиции в драгоценные металлы: памятные и инвестиционные монеты Банка России / Д. Шевчук // СПС Консультант Плюс.

19 Комментарий к Проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации // Консультант Плюс: Правовые новости. Специальный выпуск.

20 Клиенты российских банков чувствуют себя самыми незащищенными в мире [Электронный ресурс] // Банкир.ру. — 12.04.2014