Для анализа цен на рынке жилой
недвижимости были проанализированы данные
по рынку вторичной недвижимости за четвертый
квартал 2013 года а также было проведено
исследование на основе выборок по различным
типам (года как по вторичной так и по первичной)
жилой недвижимости на начало 2014.
Рейтинг районов г. Томска по
цене предложения квадратного метра на
вторичном рынке жилья традиционно выглядит
следующим образом: наиболее дорогие районы
– Кировский и Советский, Ленинский и
Октябрьский – дешевле. Однако поскольку
наиболее дорогое жилье кроме Кировского
и Советского районов также находится
и в Ленинском, а жилье так называемого
экономкласса имеется в каждом районе,
то в условиях неполного охвата рынка
данным мониторингом возможно изменение
иерархии. В декабре 2013 года наиболее дорогим
был Кировский район, дешевле жилье стоило
в Советском и Октябрьском, а самым дешевым
оказался Ленинский район. Наибольшей
популярностью у покупателей в четвертом
квартале 2013 года традиционно пользовались
Октябрьский и Ленинский районы как более
дешевые в целом в расчете на 1 кв. м, а по
количеству комнат почти половина сделок
совершена с двухкомнатными квартирами.
В отношении ценовой динамики в различных
группах жилья четвертый квартал 2013 года
показал следующие результаты: по числу
комнат цены выросли только на однокомнатные
квартиры (10%), на трехкомнатные зафиксировано
падение (минус 14%), а двухкомнатные остались
на том же уровне. В декабре 2013 года стоимость
1 кв. м однокомнатной квартиры составляла
в среднем 54 756 рублей, двухкомнатной –
44 907 рублей, трехкомнатной – 40 396 рублей.
Таким образом, на рынке прослеживается
традиционная дифференциация стоимости
1 кв. м квартир в зависимости от количества
комнат: наиболее дорогие – однокомнатные,
наиболее дешевые – трехкомнатные.
Данные мониторинга за 12 месяцев
2013 года позволяют сделать вывод о сохранении
тенденции долгосрочного роста цен, в
прошедшем году он составил 7%. В конце
четвертого квартала 2013 года в сравнении
с концом третьего квартала 2013 года средняя
цена 1 кв. м на рынке жилья зафиксирована
на уровне на 1,9% выше, достигнув в декабре
отметки 47 668 рублей. Устойчивые долгосрочные
темпы роста рынка позволяют отметить
вернувшуюся способность недвижимости
сохранять капитал. Текущую ситуацию на
рынке недвижимости можно назвать стабильной.
Средняя цена квартир с осени 2011 года,
то есть уже более двух лет, имеет стабильную
тенденцию к росту на уровне несколько
выше инфляционных ожиданий. Как средство
сохранения капитала недвижимость является
самым надежным активом, что также поддерживает
ситуацию на сложившемся уровне. В качестве
других индикаторов рынка недвижимости
можно рассматривать также стоимость
строительных материалов, количество
выданных разрешений на строительство
и приобретение земельных участков. В
течении 2013 года стоимость строительных
материалов росла, хотя к осени – традиционному
периоду достаточно резкого снижения
строительной активности – рост цен на
строительные материалы и услуги значительно
замедлился. Данную ситуацию нельзя назвать
негативной, поскольку следование сложившимся
и вполне логичным тенденциям говорит
об укреплении позиций на основном рынке.
В обзор цен на недвижимость
в Томске по данным на март 2014г. включены
стоимость новостроек и квартир вторичного
рынка, а также цены на дома. Произведен
расчет средней стоимости аренды однокомнатных
и двухкомнатных квартир (см. Таблицу 3).
Таблица 3 - Средняя стоимость
квадратного метра жилой недвижимости,
дома, аренды 1 и 2 комнатной квартиры
Недвижимость, тип сделки |
Ср. цена на недвиж. в Томске
в марте |
Изменение цены на недвиж. в
Томске за месяц |
Изменение цены на недвиж. в
Томске с начала 2014 г. |
Изменение цены на недвиж.ость
за год |
Количество объявлений в марте |
Продажа |
Квартиры |
50 327 руб. за кВ.м. |
0,07% |
0,51 % |
1,47 % |
4391 |
Вторичный рынок |
50 612 руб. за кВ.м. |
0,01% |
0,25% |
0,83% |
3935 |
Новостройки |
47 620 руб. за кВ.м. |
0,75% |
3,82% |
7,22% |
408 |
Продолжение таблицы 3
Дома |
4 815 622 руб. |
8,10% |
6,42% |
18,19% |
199 |
Аренда |
1 комнатные квартиры |
11 854 руб. в месяц |
0,05% |
-0,027% |
0,05% |
9400 |
2 комнатные квартиры |
15 135 руб. в месяц |
-0,08% |
-0,86% |
-0,61% |
3879 |
Из представленной
таблицы видно что цены на недвижимость
на вторичном рынке с начала 2014 года выросли
на четверть процента. Новостройки же
выросли в цене на 3,82%. Средняя стоимость
на дома выросла на 6,42 процента. Несмотря
на общий рост цен на недвижимость в Томске
цены на аренду 1 комнатных и 2 комнатных
квартир претерпели незначительное снижение
цен на 0,027 и 0,86 %.
2.3 Анализ рынка коммерческой
недвижимости
На сегодняшний день коммерческая
недвижимость является самым оживленным
сектором рынка. Данный рынок в Томске
развивается с начала 90-х годов. Согласно
данным аналитиков министерства регионального
развития РФ, томская область входит в
число 22 регионов, где индекс инвестиционной
привлекательности лучше среднероссийского.
В первую очередь это объясняется тем,
что в Томске большую часть в структуре
населения составляют студенты. Поддержка
Администрации и склонность молодежи
к организации собственного бизнеса, приводят
к увеличению спроса на коммерческие площади.
Принято выделять три основных
вида коммерческой недвижимости: офисная,
торговая, производственно-складская.
Для каждого из этих видов действуют свои
расценки, размеры арендных ставок, которые
определяются рядом различных факторов.15Рынок офисной недвижимости
представлен множеством объектов: офисные
здания, офисные центры, бизнес центры,
административные здания. Сегодня в Томске
имеет место тенденция к росту спроса
на помещения в бизнес-центрах высокого
класса. Далее в таблицах представлен
средний диапазон цен аренды и продажи
офисной недвижимости за 1 квартал 2014 г.
(см. Таблица 4, Таблица 5).
Таблица 4 - Продажа объектов
офисной недвижимости
Местоположение |
Качество отделки |
Диапазон цены к продаже, руб/кв.
м. (с учетом НДС) |
Центральные улицы города |
Качественный ремонт (класс
B) |
55200-104100 |
Центральные улицы города |
Эконом-класс (класс С) |
35000-67100 |
Центральные улицы города |
Помещение без отделки |
34000-46000 |
Другие районы города |
Качественный ремонт (класс
B) |
43000-92200 |
Другие районы города |
Эконом-класс (класс С) |
30100-47400 |
Таблица 5 - Аренда объектов
офисной недвижимости
Местоположение |
Качество отделки |
Диапазон цены предложения |
Центральные улицы города |
Качественный ремонт (класс
В) |
1300-1750 р. за квадратный метр |
Центральные улицы города |
Эконом класс (класс С) |
700-1050 р. за квадратный метр |
Другие районы города |
Эконом класс (класс С) |
440-650 р. за квадратный метр |
В представленных таблицах
отсутствуют объекты коммерческой недвижимости
класса А ввиду недостаточности объектов
для формирования информативной выборки.
Как видно из таблицы 4, самая высокая стоимость
кв.м. приходится на центральные районы
города. Стоимость одного квадратного
метра с качественным ремонтом в центральном
районе колеблется от 55 тысяч рублей до
104 тысяч. Наиболее низкая стоимость кв.м.
приходится на отдаленные районы города
и колеблется от 43 до 92 тысяч рублей за
кв.м. (рассматривались помещения с качественным
ремонтом).
Одним из наиболее доходных
и развивающихся частей рынка коммерческой
недвижимости в Томске является рынок
торговых площадей. Это подтверждает большое
количество вновь открывшихся супермаркетов
«Абрикос», «Мария-Ра» и т.д. по всей территории
г. Томска а также таких крупных торговых
центров как «Лента», «Метро».
Таблица 6 - Продажа объектов
торговой недвижимости
Местоположение |
Качество отделки |
Диапазон цен предложения |
Центральные улицы города |
Качественный ремонт |
61000-108200 |
Центральные улицы города |
Эконом-класс |
41000-78500 |
Другие районы |
Качественный ремонт |
39300-63100 |
Другие районы |
Эконом-класс |
35200-53100 |
Таблица 7 - Аренда объектов
торговой недвижимости
Местоположение |
Качество отделки |
Диапазон цен предложения арендных
ставок, руб/кв.м. мес. (с учетом НДС) |
Центральные улицы города |
Качественный ремонт |
1200-1700 |
Центральные улицы города |
Эконом-класс |
550-1100 |
Другие районы |
Качественный ремонт |
600-1000 |
Другие районы |
Эконом-класс |
450-600 |
Таким образом торговую площадь
можно приобрести в диапазоне от 35 до 108
тыс. руб. за кв.м. в зависимости от расположения.
Очевиден тот факт, что наиболее дорогие
площади располагаются в центре города
и то что порядком дешевле можно приобрести
объекты в других частях города.
Преобладающая часть производственно-складской
недвижимости построена еще в советское
время и представлена крупными комплексами,
которые на сегодняшний день раздроблены
между различными собственниками. Наибольшей
ликвидностью характеризуются здания
и помещения, расположенные в районах
с развитой производственной инфраструктурой,
в которых в рабочем состоянии находятся
все инженерные системы (водоснабжение,
электроснабжение необходимой мощности,
теплоснабжение, по возможности ж/д и газ).
Для складских объектов, кроме этого, важны
наличие хороших автомобильных и железнодорожных
подъездных путей. Несомненно, положительными,
хотя и очень редкими фактами, является
появление нового производственного строительства
либо покупка и восстановление ранее заброшенных
объектов (например, район ЛПК – ул. Профсоюзная,
ул. Высоцкого – бывшая территория Томского
Приборного Завода, территория Кузовлевского
тепличного хозяйства, ул. Героев Чубаровцев
и др.).
Особо стоит рассмотреть интересующий
многих участников рынка вопрос о влиянии
на стоимость недвижимости размера земельного
участка. Среди производственных зданий,
выставленных на продажу вместе с земельными
участками, нередко встречаются объекты
с так называемой «излишней» землей, т.
е. для которых коэффициент плотности
застройки, определяемый соотношением
площадей (общей или площади застройки)
здания и земельного участка, значительно
меньше обычного для подобного вида недвижимости.
Произведенный анализ позволил установить,
что обычный (средний) коэффициент плотности
застройки по площади застройки составляет
около 0,32, а наличие или отсутствие «излишней»
земли не оказывает существенного влияния
на стоимость квадратного метра недвижимости.
Сектор производственно-складских площадей
пока не может быть назван сложившимся
в виду того что их рыночная стоимость
колеблется в широком диапазоне от 8000
– 27500 р./кВ.м., при этом нельзя четко утверждать
что цена четко связана с местоположением
либо состоянием объекта (за исключением
складов на крупных оптовых базах либо
складов, находящихся вблизи торговых
объектов и рынков). Ставки арендной платы
составляют от 65 до 350 руб./кв.м в месяц,
в зависимости отапливаемы или не отапливаемые
склады. Несомненно, положительными, хотя
и очень редкими фактами, является появление
нового производственного строительства
либо покупка и восстановление ранее заброшенных
объектов. Также, в последнее время ведется
активное строительство складских помещений
небольшой площади (до 200 кв.м), расположенных
в подвалах и на цокольных этажах жилых
домов и торгово-административных центров.