Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 20 Октября 2014 в 10:11, курсовая работа

Краткое описание

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления и кроме всего прочего инструментом для сохранения накоплений и продуцирования доходных потоков при условии инвестирования свободных денежных средств в данный сегмент рынка.

Содержание

Введение 3
1. Теоретические и методологические основы управления недвижимостью 4
1.1. Понятие о недвижимом имуществе его состав, классификация 4
1.2. Особенности объекта недвижимости как товара 9
1.3. Методологические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости 12
1.4. Управление недвижимостью 20
2. Анализ рынка недвижимости Томской области 26
2.1 Виды, типы ранка недвижимости 26
2.2. Анализ рынка жилой недвижимости 31
2.3. Анализ рынка коммерческой недвижимости 35
3. Сравнение различных доходных инструментов с инвестициями в недвижимость 41
3.1. Инвестиции в недвижимость 41
3.2. Инвестиции в драгоценные металлы 45
3.3. Инвестиции в ценные бумаги 52
3.4. Сравнительный анализ предпочтений доходных инструментов 56
Заключение
Список используемой литературы

Прикрепленные файлы: 1 файл

Оценка эффективности управления недвижимостью111.docx

— 136.79 Кб (Скачать документ)

Для анализа цен на рынке жилой недвижимости были проанализированы данные по рынку вторичной недвижимости за четвертый квартал 2013 года а также было проведено исследование на основе выборок по различным типам (года как по вторичной так и по первичной) жилой недвижимости на начало 2014.

Рейтинг районов г. Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее дорогие районы – Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский – дешевле.  Однако поскольку наиболее дорогое жилье кроме Кировского и Советского районов также находится и в Ленинском, а жилье так называемого экономкласса имеется в каждом районе, то в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом возможно изменение иерархии. В декабре 2013 года наиболее дорогим был Кировский район, дешевле жилье стоило в Советском и Октябрьском, а самым дешевым оказался Ленинский район. Наибольшей популярностью у покупателей в четвертом квартале 2013 года традиционно пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в целом в расчете на 1 кв. м, а по количеству комнат почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами. В отношении ценовой динамики в различных группах жилья четвертый квартал 2013 года показал следующие результаты: по числу комнат цены выросли только на однокомнатные квартиры (10%), на трехкомнатные зафиксировано падение (минус 14%), а двухкомнатные остались на том же уровне. В декабре 2013 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составляла в среднем 54 756 рублей, двухкомнатной – 44 907 рублей, трехкомнатной – 40 396 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.

Данные мониторинга за 12 месяцев 2013 года позволяют сделать вывод о сохранении тенденции долгосрочного роста цен,  в прошедшем году он составил 7%.  В конце  четвертого квартала 2013 года в сравнении с концом третьего квартала 2013 года средняя цена 1 кв. м на рынке жилья зафиксирована на уровне на 1,9% выше, достигнув в декабре отметки 47 668 рублей. Устойчивые долгосрочные темпы роста рынка позволяют отметить вернувшуюся способность недвижимости сохранять капитал. Текущую ситуацию на рынке недвижимости можно назвать стабильной. Средняя цена квартир с осени 2011 года, то есть уже более двух лет, имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий. Как средство сохранения капитала недвижимость является самым надежным активом, что также поддерживает ситуацию на сложившемся уровне. В качестве других индикаторов рынка недвижимости можно рассматривать также стоимость строительных материалов, количество выданных разрешений на строительство и приобретение земельных участков. В течении 2013 года стоимость строительных материалов росла, хотя к осени – традиционному периоду достаточно резкого снижения строительной активности – рост цен на строительные материалы и услуги значительно замедлился. Данную ситуацию нельзя назвать негативной, поскольку следование сложившимся и вполне логичным тенденциям говорит об укреплении позиций на основном рынке.

В обзор цен на недвижимость в Томске по данным на март 2014г.  включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир (см. Таблицу 3).

Таблица 3 - Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости, дома, аренды 1 и 2 комнатной квартиры

Недвижимость, тип сделки

Ср. цена на недвиж. в Томске в марте

Изменение цены на недвиж. в Томске за месяц

Изменение цены на недвиж. в Томске с начала 2014 г.

Изменение цены на недвиж.ость за год

Количество объявлений в марте

Продажа

Квартиры

50 327 руб. за кВ.м.

0,07%

0,51 %

1,47 %

4391

Вторичный рынок

50 612 руб. за кВ.м.

0,01%

0,25%

0,83%

3935

Новостройки

47 620 руб. за кВ.м.

0,75%

3,82%

7,22%

408


 

 

Продолжение таблицы 3

Дома

4 815 622 руб.

8,10%

6,42%

18,19%

199

Аренда

1 комнатные квартиры

11 854 руб. в месяц

0,05%

-0,027%

0,05%

9400

2 комнатные квартиры

15 135 руб. в месяц

-0,08%

-0,86%

-0,61%

3879


 

 Из представленной  таблицы видно что цены на недвижимость на вторичном рынке с начала 2014 года выросли на четверть процента. Новостройки же выросли в цене на 3,82%. Средняя стоимость на дома выросла на 6,42 процента. Несмотря на общий рост цен на недвижимость в Томске цены на аренду 1 комнатных и 2 комнатных квартир претерпели незначительное снижение цен на 0,027 и 0,86 %.

 

2.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости

 

На сегодняшний день коммерческая недвижимость является самым оживленным сектором рынка. Данный рынок в Томске развивается с начала 90-х годов. Согласно данным аналитиков министерства регионального развития РФ, томская область входит в число 22 регионов, где индекс инвестиционной привлекательности лучше среднероссийского. В первую очередь это объясняется тем, что в Томске большую часть в структуре населения составляют студенты. Поддержка Администрации и склонность молодежи  к организации собственного бизнеса, приводят к увеличению спроса на коммерческие площади.

Принято выделять три основных вида коммерческой недвижимости: офисная, торговая, производственно-складская. Для каждого из этих видов действуют свои расценки, размеры арендных ставок, которые определяются рядом различных факторов.15Рынок офисной недвижимости представлен множеством объектов: офисные здания, офисные центры, бизнес центры, административные здания. Сегодня в Томске имеет место тенденция к росту спроса на помещения в бизнес-центрах высокого класса. Далее в таблицах представлен средний диапазон цен аренды и продажи офисной недвижимости за 1 квартал 2014 г. (см. Таблица 4, Таблица 5).

Таблица 4 - Продажа объектов офисной недвижимости

Местоположение

Качество отделки

Диапазон цены к продаже, руб/кв. м. (с учетом НДС)

Центральные улицы города

Качественный ремонт (класс B)

55200-104100

Центральные улицы города

Эконом-класс (класс С)

35000-67100

Центральные улицы города

Помещение без отделки

34000-46000

Другие районы города

Качественный ремонт (класс B)

43000-92200

Другие районы города

Эконом-класс (класс С)

30100-47400


 

 

Таблица 5 - Аренда объектов офисной недвижимости

Местоположение

Качество отделки

Диапазон цены предложения

Центральные улицы города

Качественный ремонт (класс В)

1300-1750 р. за квадратный метр

Центральные улицы города

Эконом класс (класс С)

700-1050 р. за квадратный метр

Другие районы города

Эконом класс (класс С)

440-650 р. за квадратный метр


 

В представленных таблицах отсутствуют объекты коммерческой недвижимости класса А ввиду недостаточности объектов для формирования информативной выборки. Как видно из таблицы 4, самая высокая стоимость кв.м. приходится на центральные районы города. Стоимость одного квадратного метра с качественным ремонтом в центральном районе колеблется от 55 тысяч рублей до 104 тысяч. Наиболее низкая стоимость кв.м. приходится на отдаленные районы города и колеблется от 43 до 92 тысяч рублей за кв.м. (рассматривались помещения с качественным ремонтом).

Одним из наиболее доходных и развивающихся частей рынка коммерческой недвижимости в Томске является рынок торговых площадей. Это подтверждает большое количество вновь открывшихся супермаркетов «Абрикос», «Мария-Ра» и т.д. по всей территории г. Томска а также таких крупных торговых центров как «Лента», «Метро».

Таблица 6 - Продажа объектов торговой недвижимости

Местоположение

Качество отделки

Диапазон цен предложения

Центральные улицы города

Качественный ремонт

61000-108200

Центральные улицы города

Эконом-класс

41000-78500

Другие районы

Качественный ремонт

39300-63100

Другие районы

Эконом-класс

35200-53100


 

 

Таблица 7 - Аренда объектов торговой недвижимости

Местоположение

Качество отделки

Диапазон цен предложения арендных ставок, руб/кв.м. мес. (с учетом НДС)

Центральные улицы города

Качественный ремонт

1200-1700

Центральные улицы города

Эконом-класс

550-1100

Другие районы

Качественный ремонт

600-1000

Другие районы

Эконом-класс

450-600


 

Таким образом торговую площадь можно приобрести в диапазоне от 35 до 108 тыс. руб. за кв.м. в зависимости от расположения. Очевиден тот факт, что наиболее дорогие площади  располагаются в центре города и то что порядком дешевле можно приобрести объекты в других частях города.

Преобладающая часть производственно-складской недвижимости построена еще в советское время и представлена крупными комплексами, которые на сегодняшний день раздроблены между различными собственниками. Наибольшей ликвидностью характеризуются здания и помещения, расположенные в районах с развитой производственной инфраструктурой, в которых в рабочем состоянии находятся все инженерные системы (водоснабжение, электроснабжение необходимой мощности, теплоснабжение, по возможности ж/д и газ). Для складских объектов, кроме этого, важны наличие хороших автомобильных и железнодорожных подъездных путей. Несомненно, положительными, хотя и очень редкими фактами, является появление нового производственного строительства либо покупка и восстановление ранее заброшенных объектов (например, район ЛПК – ул. Профсоюзная, ул. Высоцкого – бывшая территория Томского Приборного Завода, территория Кузовлевского тепличного хозяйства, ул. Героев Чубаровцев и др.).

Особо стоит рассмотреть интересующий многих участников рынка вопрос о влиянии на стоимость недвижимости размера земельного участка. Среди производственных зданий, выставленных на продажу вместе с земельными участками, нередко встречаются объекты с так называемой «излишней» землей, т. е. для которых коэффициент плотности застройки, определяемый соотношением площадей (общей или площади застройки) здания и земельного участка, значительно меньше обычного для подобного вида недвижимости. Произведенный анализ позволил установить, что обычный (средний) коэффициент плотности застройки по площади застройки составляет около 0,32, а наличие или отсутствие «излишней» земли не оказывает существенного влияния на стоимость квадратного метра недвижимости.

Сектор производственно-складских площадей пока не может быть назван сложившимся в виду того что их рыночная стоимость колеблется в широком диапазоне от 8000 – 27500 р./кВ.м., при этом нельзя четко утверждать что цена четко связана с местоположением либо состоянием объекта (за исключением складов на крупных оптовых базах либо складов, находящихся вблизи торговых объектов и рынков). Ставки арендной платы составляют от 65 до 350 руб./кв.м в месяц, в зависимости отапливаемы или не отапливаемые склады. Несомненно, положительными, хотя и очень редкими фактами, является появление нового производственного строительства либо покупка и восстановление ранее заброшенных объектов. Также, в последнее время ведется активное строительство складских помещений небольшой площади (до 200 кв.м), расположенных в подвалах и на цокольных этажах жилых домов и торгово-административных центров.

Информация о работе Оценка эффективности инвестиций в недвижимость