Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

Министерство образования и науки Российской Федерации

(МИНОБРНАУКИ РОССИИ)

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (НИ ТГУ)

Экономический факультет

Кафедра общей и прикладной экономики

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Свириденко Владислав Сергеевич

 

 

 

Руководитель

доктор эк. наук, профессор

__________Д.М. Хлопцов

«___» ________ 2014 г.

Студента группы № 902а

__________В. С. Свириденко

 

 

 

 

 

Томск 2014

Оглавление

Введение	3
1. Теоретические и методологические  основы управления недвижимостью	4
1.1. Понятие о недвижимом имуществе  его состав, классификация	4
1.2. Особенности объекта  недвижимости как товара	9
1.3. Методологические подходы  к определению рыночной цены  продажи и сдачи в аренду  объектов недвижимости	12
1.4. Управление недвижимостью	20
2. Анализ рынка недвижимости  Томской области	26
2.1 Виды, типы ранка недвижимости	26
2.2. Анализ рынка жилой недвижимости	31
2.3. Анализ рынка коммерческой недвижимости	35
3. Сравнение различных доходных инструментов с инвестициями в недвижимость	41
3.1. Инвестиции в недвижимость	41
3.2. Инвестиции в драгоценные металлы	45
3.3. Инвестиции в ценные бумаги	52
3.4. Сравнительный анализ  предпочтений доходных инструментов	56
Заключение
Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления и кроме всего прочего инструментом для сохранения накоплений и продуцирования доходных потоков при условии инвестирования свободных денежных средств в данный сегмент рынка.

Важную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур – к вложению свободных денежных средств. Недвижимость за счет роста цен способна дать такой прирост начального капитала что ни один банковский вклад и прочие банковские инструменты не всегда могут дать того же результата. Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных. В связи с этим возникает вопрос об эффективности управления объектами недвижимости, необходимость анализа других доходных инструментов: рисков, доходности, различных барьеров существующих для инвестора.

Характеризуя степень научной разработанности данной темы, следует учесть, что она уже анализировалась различными авторами в периодических изданиях, а также на веб-ресурсах. Определенная значимость в современных условиях и недостаточная научная разработанность этой темы определяют актуальность  данной работы.

Базу исследования составили три группы источников. К первой отнесены учебная литература (учебники и учебные пособия, справочная и энциклопедическая литература, комментарии к законодательству). Ко второй отнесены научные статьи в периодических журналах по исследуемой проблематике и к третей отнесены авторские издания.

Цель работы – анализ теоретических и методологических основ управления недвижимостью; анализ рынка недвижимости Томской области: коммерческой, жилой; сравнение различных объектов инвестирования с инвестициями в сектор недвижимого имущества, рассмотрение предпочтений граждан в выборе объектов инвестирования. 

Поставленная цель реализуется через следующие задачи:

1. Рассмотреть понятия  «недвижимое имущество»;

2. Проанализировать рынок недвижимости Томской области;

3. Систематизировать имеющуюся  информацию об основных объектах инвестирования: их преимуществ и недостатков;

Объект работы – рынок недвижимости Томской области и России.

Цели и задачи исследования предопределили ее структуру: она состоит из введения, трех глав основной части, выводов (заключения), списка литературы.

В первой главе  рассматриваются понятие о недвижимом имуществе его состав, классификация; характеристика недвижимости как товара; рассмотрение методологического подхода к определению цены на недвижимость.

Во второй главе рассматриваются виды, типы рынка недвижимости и анализируется рынок коммерческой и жилой недвижимости в городе Томске.

В третьей главе рассматриваются различные объекты инвестирования: недвижимость, драгоценные металлы, ценные бумаги; соотносятся их риски и доходности; рассматриваются предпочтения граждан в доходных инструментах.

 

 

 

 

 

1. Теоретические и методологические основы управления недвижимостью

 

1. Понятие о недвижимом имуществе, его состав, классификация

 

У термина «недвижимость» в юридической практике России достаточно неоднозначное прошлое. С 1917 г., после отмены частной собственности, этот  термин практически исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие  недвижимость.1 ГК РФ (статья 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. Следовательно, главным отличительным признаком недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость. Кроме того и сами земельные участки рассматриваются в качестве объектов недвижимости. Разрыв связи между земельным участком и самим объектом недвижимости приводит к понижению цены последнего.

Не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Открытым остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от него достаточно сложно. Как один из примеров можно выделить следующую ситуацию: статуя весом в несколько тонн, не скрепленная с фундаментом; здание, установленное на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. К примеру, относимые по закону к недвижимости, зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности если в договоре не указано иное. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот. Привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу, - и она станет недвижимостью. Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость – например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами, и в судах они определяются по четырем признакам:

1. Намерение: намеревался установивший какое либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?
2. Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить не повредив предмет?
3. Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как движимая?
4. Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или движимой?2

 Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки, поэтому объект следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости. А устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим.

Законом может быть установлено что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого, попадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты относятся по закону к недвижимости но не являются ею по природе, - именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества.3

Современная юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимом имуществу: прочная связь с определенным участком, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению; удостоверена принадлежность конкретному собственнику (государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц); возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости); функциональная самостоятельность объекта недвижимости; наличие сервитутов и иных ограничений прав пользования. Следовательно, к объектам недвижимости относятся:

- земельные участки;

- недра;

- замкнутые водные объекты;

- жилые помещения;

- нежилые помещения;

- предприятия как имущественный  комплекс;

- здания и сооружения;

- участки лесного фонда;

- многолетние насаждения;

- воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты.4

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:

1. Категория А – недвижимость, используемая собственником для бизнеса;
2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода;
3. Категория В – избыточная недвижимость (в резерве).

По происхождению различают следующие объекты недвижимости: