Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

В проведении работ по оценке стоимости, а именно оценки стоимости недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:

- продавцы и покупатели

- владельцы объектов недвижимости  различного назначения

- инвесторы

- кредитные организации (банки)

- государственные структуры (контрольно – ревизионные и  налоговые)

- управленческие структуры  муниципальных образований;

- страховые компании и  пр.

Цель для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки. В ФСО – 2 (федеральные стандарты оценки) цель и функция оценки задаются следующим образом: целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку; результатом оценки является итоговая величина стоимость объекта оценки, результат оценки может использоваться сторонами для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.

Цель оценки является определяющим фактором при выборе вида оценочной стоимости. Именно поэтому оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении  оценки оценщик должен согласовать цель оценки  с заказчиком. А если она нестандартна и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная  формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

Таким образом, для того чтобы раскрыть вопрос о методологических подходах и принципах к оценке объектов недвижимости сначала необходимо рассмотреть основные виды стоимости используемые в оценке недвижимости, т.к. именно вид стоимости обуславливает выбор методов оценки недвижимости.

В ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» представлены четыре вида оценочных стоимостей к обязательному использованию: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.  Однако исходя из нижепредставленной ниже таблицы видно, что решение большинства проблем  в оценке недвижимости не достигается использованием именно этих видов стоимости, чего, конечно не скажешь об оценке других типов имущества (см. Таблицу 1).

Таблица 1- Взаимосвязь между функцией оценки и видами стоимости, используемыми в оценке недвижимости

Рыночная стоимость наиболее вероятный денежный эквивалент величины сделки, в результате которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей. Необходимо различать понятия «рыночная стоимость» и «цена объекта». Стоимость в большей степени отображает сам объект, поскольку основывается на характеристике и особенностях самого объекта, тогда как цена является характеристикой рыночных условий  взаимодействия субъектов рынка в отношении объекта по законам спроса и предложения. В идеале, рыночная стоимость и цена объекта равные величины, однако в условиях реального рынка стоимость и цена различны, что обусловлено следующими факторами:

1. Особенности конкуренции;
2. Монополистические явления;
3. Личностные факторы;
4. Комплекс социально-экономических, политических и иных факторов, косвенно влияющих на спрос и предложение на рынке.

Необходимо заметить, что большинство разработанных и применяемых в настоящее время на практике методов определения рыночной стоимости сводится к определению рыночной стоимости дохода, которое приносит объект, тогда как для конечного потребителя само помещение дохода не приносит, а служит для реализации иных, в частности предпринимательских функций. При применении затратного подхода, так или иначе оценивают балансовую стоимость имущественного комплекса, который может быть избыточным, нормальным, либо недостаточным для реализации его производственных возможностей. При этом практически игнорируется стоимость социального предназначения предпринимательской идеи и миссии объекта. Не свободен от серьезных недостатков и сравнительный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости, возможная опасность сравнительного подхода состоит в том, что иногда в качестве аналогов могут быть использованы искаженные в ту или иную стороны условные цены свершившихся торговых сделок, которые как крайности  не должны приниматься в расчет. Однако несмотря на это, данные подходы являются общепринятыми, проверенными практикой и наиболее полно характеризующими объект оценки с различных сторон стоимости.

1.4. Управление недвижимостью

При формировании рыночной экономики в России начала формироваться деятельность по управлению объектами недвижимости. Управление объектами недвижимости имеет непосредственную связь с этапами жизненного цикла. Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существование объекта недвижимости от проектирования до ликвидации. Для объектов недвижимости стадии жизненного цикла разделяют на предпроектную,  проектную, строительство, эксплуатацию, закрытие.

В России исторически сложилась только часть управленческой деятельности в области недвижимости – управление эксплуатацией. В последние годы возрос спрос на управление проектами. В центральных регионах России практически полностью сформирован весь цикл управленческой деятельности в области недвижимости. В Дальневосточном регионе управленческая деятельность в области недвижимости представлена только управлением эксплуатацией и проектами. Добиться устойчивого и комплексного развития территории невозможно без формирования стратеги и организации деятельности по развитию объектов недвижимости.

В рамках каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости решаются различные задачи. В рамках замысла проекта рассматриваются такие задачи как выбор объекта недвижимости на основе анализа рынка, инвестиционное обоснование проекта, оформление исходной разрешительной документации, поиск средств на реализацию замысла и строительство, формирование стратегии будущего объекта. При проектировании обязательно должны быть решены задачи финансирования как проектных работ, так и последующего строительства. Этап строительства подразумевает работу по выбору подрядной организации, контролю процесса строительства, расходования средств, качества строительных работ. Наиболее протяженная во времени стадия жизненного цикла объекта недвижимости – стадия эксплуатации требует решения задач. Связанных с обращением и использованием объекта. Грамотное построение стратегии объекта на первоначальном этапе, учет факторов влияющих на развитие территории, прогнозирование экономических показателей, учет развития отраслей народного хозяйства позволяют добиться максимизации доходов в процессе эксплуатации. Достижение высокого уровня доходов от использования объекта недвижимости невозможно без должного учета как экономических, так и технических факторов. Продление срока эффективного использования напрямую зависит от грамотного управления существующим объектом и подразумевает не только проведение текущих технических обследований состояния объекта и выполнения норм поведения текущих ремонтов, но и проведение реконструкций, модернизации или капитального ремонта объекта. Каждый из видов ремонтов непосредственно связан со сроком жизни как всего здания, так и отдельных конструктивных элементов. Например, рассматривая материалы, из которых выполнены отдельные конструктивные элементы необходимость капитального ремонта возникает в среднем через 25-30 лет эксплуатации объекта. При проведении капитального ремонта производится смена конструкций или их частей, а также инженерного оборудования здания для устранения физического износа, поддержания и улучшения эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей. Таким образом, капитальный ремонт приводит к увеличению срока использования объекта по текущему назначению. При этом, если потребность в объектах подобного назначения значительна, то эффективность проведения капитального ремонта будет достаточно высокой.

Отношение специалистов к проведению капитальных ремонтов зданий различного назначения на сегодняшний момент не однозначно. С одной стороны – капитальный ремонт продляет срок службы объекта и позволяет сохранить его эксплуатационные характеристики, с другой – сегодняшний уровень эксплуатационных расходов делает объекты, ориентированные на низкую стоимость тепла, электроэнергии и воды, крайне неэффективными. Так, жилые здания «массовой» застройки 1950-80 гг. нуждаются в проведении капитального ремонта, которому в предыдущие годы уделялось незначительное внимание.  В таблице 2 показаны сроки проведения капитального ремонта в зависимости от года постройки и типа дома.

Таблица 2 – Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

К 2015-2020 гг. при отсутствии капитальных ремонтов массово начнут выходить из эксплуатации панельные и кирпичные пятиэтажные жилые дома. которые составляют основ большого количества жилого фонда городов России. Панельные дома, рассчитанные на низкую стоимость теплоэнергии имеют низкие теплотехнические показатели  и высокие потери в сетях тепло- и водоснабжения, что приводит к высокой стоимости затрат на эксплуатацию. Проводить капитальный ремонт, восстанавливая те же эксплуатационные характеристики при новом уровне цен на тепло- и энергоносители крайне невыгодно. Выходом из сложившейся ситуации можно рассматривать проведение реконструкции подобных объектов.

Стадия эксплуатации объекта недвижимости единственная из этапов жизненного цикла, которая позволяет владельцу извлечь доход от владения и использования зданий и сооружений. Все остальные этапы жизненного цикла по свой сущности являются затратными. Таким образом, на сегодняшний день потребность собственников и арендаторов объектов недвижимости ставят задачи повышения уровня доходности существующих объектов. Помочь владельцам максимизировать доходы призван такой инструмент как анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. В рамках анализа рассматриваются различные варианты использования объекта как без смены текущего использования, так и с изменением назначения объекта. Минимизация затрат на изменение назначения может быть достигнута с помощью реконструкции объекта, которая по сравнению с новым строительством позволяет получить объект предполагаемого назначения быстрее и с меньшими затратами.