Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

1. созданные природой без участия человека;
2. являющиеся результатом труда человека;
3. созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

В системе кадастрового описания (технического учета) объекты недвижимости  различаю по учетному виду:

1. первичные объекты – непосредственно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно
2. вторичные объекты – пространственная часть первичного объекта недвижимости, правовой статус которого отличен от правового статуса первичного объекта (квартира и ее части, помещения, элементы сооружений и т.п.).

2. Характеристика недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли, продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции. Без которых владение и пользование ими практически невозможно.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятна цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы. Не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрасти из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов. Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара, а движение капитала приносящего доход. Недвижимые товары используются по месту их расположения. Что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения. Изменения в общественном мнении, традициях делают одни районы предпочтительными, а другие - нет.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам  инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта владелец обычно возвращает капитал с приращением.

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов недвижимости и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов уменьшается налогооблагаемая база всех граждан.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, а пятые в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости – это способность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует особенно в зависимости от местоположения.

В отличие от других товаров, недвижимость приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта  использования и его практической реализации и вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Для эффективного управления недвижимостью уже на предынвестиционной стадии  требуется целый комплекс мероприятий: маркетинговые исследования; строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы; обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов; анализ аналогов недвижимости по принципу замещения  и т.д.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты (доказательство прав на него), прием- передачу, оценку и другие процедуры которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.

3. Методологический подход к определению цены на недвижимость

В современных условиях эффективное управление недвижимостью невозможно без применения специальных методов анализа и расчета стоимость объекта участвующего в сделке. Приватизация имущества, оформление арендных отношений, осуществление взаиморасчетов с инвесторами и другие сделки с недвижимостью связаны в первую очередь с определением стоимость объекта, участвующего в сделке. Ключевое для характеристики процессов экономической системы понятие «стоимость» тесно связано с понятием «оценка» как комплексным показателем меры значимости, выгодности, целесообразности получения того или иного результата деятельности, а также ресурсов, обеспечивающих данный результат.

С точки зрения определения и количественной оценки стоимости, широкое распространение среди экономистов получила идея о том, что стоимость товара должна определяться ценой труда, затраченного на его изготовление. В дальнейшем эта мысль легла в основу затратного подхода к оценке стоимости. По мнению К. Маркса, потребительная стоимость «определяется лишь количеством труда, или количеством рабочего времени, общественно необходимого для ее изготовления»5 и связана с полезностью товара, тогда как меновая стоимость «прежде всего, представляется в виде количественного соотношения, в виде пропорции, в которой потребительные стоимости одного рода обмениваются на потребительные стоимости другого рода, соотношения постоянно изменяющегося в зависимости от времени места». Именно его мысль и  закончила формирование трудовой теории стоимости. Таким образом, содержание трудовой теории стоимости можно кратко изложить в следующих основных положениях:

1. Разнородные продукты рыночного обмена имеют одинаковое внутреннее содержание – стоимость. Поэтому на рынке они приравниваются друг к другу в определенной меновой пропорции.
2. Стоимость товаров создается общественным трудом производителей. Этот труд является общественным потому, что изготовитель рыночного продукта создает его для других. Стало быть стоимость – воплощенный в товаре общественный труд, следовательно равенство продуктов по их стоимости означает, что в них заключено одинаковое количество труда.
3. На изготовление одного и того же вида продукта работники обычно затрачивают неодинаковое по величине индивидуальное рабочее время. Поэтому товары одного и того же вида качества, обычно имею разную по величине индивидуальную стоимость.

Трудовая теория стоимости в достаточно большой степени нашло свое отражение в затратном подходе к оценке стоимости, при котором производится расчет затрат, необходимых на создание точной копии оцениваемого объекта. В процессе оценки в рамках затратного подхода определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и цены земельного участка представляют собой стоимость оцениваемого объекта в рамках затратного подхода.6

Не меньшее распространение среди экономистов получила идея о том, что стоимость товара должна определяться не столько затратами на его производство, сколько его полезностью. В дальнейшем это послужило основой применения доходного подхода к оценке стоимости. Данный подход необходимо отнести к такому направлению в экономической науке как маржинализм. Ключевая идея маржинализма заключается в следующем: стоимость товара определяется не затратами труда на его производство, а полезным эффектом, который он способен принести потребителю.  Согласно теории маржиналистов, ценность – понятие субъективное, поскольку есть значение блага для нас, приобретаемое им благодаря тому, что мы сознаем зависимость удовлетворения одной из наших потребностей от обладания благом, причем эта зависимость состоит в том, что удовлетворения не последует если в нашем распоряжении не будет данного блага»7. В дальнейшем, в условиях развития рыночных отношений понятие «полезность» в большей степени стало соотноситься с понятием прибыли, величину которой можно непосредственно количественно рассчитать (т.е. одной из составляющих полезности товара, определяющей его стоимость, является способность товара приносить прибыль. Это и послужило основой доходного подхода к оценке стоимости.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка объектов методом доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут провоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки. Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

1. Оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину доходов;
2. Величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;
3. Риски присущие оцениваемой недвижимости можно реально оценить.

Оценка стоимости объекта с позиции его способности приносить доход владельцу имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментов данного подхода является ориентация на будущие выгоды, что, несомненно, приоритетно для инвестора. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогнозов доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения его стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.8

По мере развития рынка, а именно появления открытой информации об объектах-аналогах, все более активно начал использоваться сравнительный подход к оценке стоимости. Суть данного подхода заключается в определении рыночной стоимости недвижимости на основе цен сделок  с аналогичными объектами, полученными в результате взаимодействия спроса и предложения, скорректированных на выявленные различия. Основу сравнительного подхода составляет предположение что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Таким образом, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких как передаваемые имущественные права, дата сделки, местоположение объекта, его физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка. Основным условием применения методов  сравнительного подхода при оценке является активность рынка и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами (как правило, сравнительный подход наиболее активно используется для оценки коммерческой недвижимости). Если рынок в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемый объект уникален, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов – аналогов недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Таким образом, сравнительный подход оценки стоимости обусловлен привязанностью к анализируемому рынку, что в свою очередь определяет возможность его применения только на открытых рынках. При всем этом сфера применения сравнительного подхода очень широка, он может быть использован для оценки всех видов объектов при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Именно данный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке, либо уникальном объекте оценки применение сравнительного подхода затруднительно. Поэтому при недостаточности информации рассчитанная стоимость может использоваться индикативно – для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами.