Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

В 4 квартале 2013 года, по сравнению с предыдущим периодом, средние удельные цены предложения снизились по производственно-складским помещениям на 1%, по торговым и офисным помещениям цены выросли на 2,6% и 1,8% соответственно. По сравнению с предыдущим периодом, средние арендные ставки предложения выросли по торговым на 5,8%, по офисным на 3,1%, по производственно-складским помещениям на 2,6%.

Таким образом, ситуация на рынке коммерческой недвижимости характеризуется увеличением объемов площадей. По итогам 2013 года на российском рынке сохраняется тенденция увеличения спроса на офисную и торговую недвижимость. На рынке производственно-складских помещений оживление к данным площадям в центральной части города и в удаленных районах также остается неизменным. Данную тенденцию можно объяснить возрастающим уровнем жизни, улучшением демографической ситуации в городе, экономическим развитием и расширением площадей, что требует дополнительных помещений. Данный спрос не остается без внимания: открытие торгового центра «Изумрудный город» размером в шесть тысяч квадратных метров, офисных площадей на  ул. Учебной. Вероятно эти объекты за счет своих площадей помогут несколько снизить дефицит на рынке коммерческой недвижимости.

Резюмирую вышесказанное рынок недвижимости в Томской области характеризуется стабильным развитием, как в жилом, так и в коммерческом сегменте рынка. В 2014 году планируется ввод в эксплуатацию больших объектов в обоих секторах. Однако рынок коммерческой недвижимости в отличие от рынка жилья развивается медленнее, что приводит в конечном итоге к дефицитному предложению. Цены на объекты жилой и коммерческой недвижимости также сохраняют тенденцию к росту, о чем свидетельствуют данные за первый квартал 2014 года.

3. Сравнение различных доходных инструментов с инвестициями в недвижимость

3.1 Инвестиции в недвижимость

Частных инвесторов всегда привлекает рост процентов по депозитам. Сегодня на рынке есть предложения для частных вкладчиков под 11-12% годовых. Свободные средства можно также вложить в ценные бумаги и драгметаллы. Но эксперты напоминают, что средства на депозитах подвержены инфляции, курсы валют и стоимость драгоценных металлов подвержены колебаниям, которые необходимо регулярно отслеживать, а приобретение ценных бумаг сопряжено с высокими рисками. Недвижимость при этом обычно растет в цене, и несмотря на относительно низкую ликвидность недвижимость всегда можно реализовать. В отличие от прочих объектов инвестиций, недвижимость – реальный актив. Инвестиции должны не только приносить прибыль, но и быть надежными. С этой точки зрения недвижимость приоритетна. Рынок частных инвесторов – пусть и в самом начальном виде – стал складываться после распада СССР. Именно на этот период приходится обесценивание вкладов, дефолт и падение курса акций, банкротство банков, мошенническая деятельность финансовых пирамид. Для большинства граждан речь шла не о приумножении, а хотя бы о сохранении средств. Единственным доступным объектом инвестирования стала жилая недвижимость. В период с 2000 по 2010 год, лишь в небольшие отрезки времени недвижимость уступала по темпам роста индексу ММВБ. Что касаемо депозитов то их доходность однозначно уступала недвижимости, тем более что страхование вкладов появилось относительно недавно, соответственно, риски вкладчиков были значительно выше. Однако наиболее важным фактором является то что именно недвижимость защищена от дефолта, она  в отличие от акций и денег не может просто потерять свою ценность. Даже кризисный период 2008-2009 годов понизил среднюю стоимость квадратного метра на 10-15% в зависимости от сегмента (переоцененные элитные объекты дешевели сильнее, экономкласс наоборот, оказался более устойчив). С 2010 по 2013 год рост уже превысил 18%.16 По сравнению с покупкой ценных бумаг, особенно акций, вложения в недвижимость безопаснее, она не подвержена резкому падению цен, и риск потери до нуля практически отсутствует. А также это наиболее понятный инструмент для частного инвестора.

Частное лицо может заработать на недвижимости несколькими способами: купить объект на раннем этапе строительства и продать ближе к завершению проекта, сдать помещение в аренду или, например, вложить средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

Понятные по размерам и срокам доходы многие частные инвесторы предпочитают получать, приобретая объект на ранней стадии. Максимальным спросом в течение последних лет пользуются малогабаритные квартиры в местах, обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. Причем, не на финише проекта, а уже на стадии вывода объекта на продажу. Покупка строящегося жилья – наилучший вариант для вложений: в отличие от других инструментов, здесь есть строго ограниченный период инвестирования – не более двух лет. По данным ООО «Центр Новостроек», на перепродаже студии можно выручить 200-400 тыс. рублей, однокомнатной квартиры – 300-600 тыс., двухкомнатной – от 600 тыс. Наиболее удачные примеры инвестирования – вложения в спорные объекты. На пример к таким объектам в Томской области можно отнести джаз-кафе «Underground», чья площадь была затоплена на момент реконструкции и ресторан «Вечный зов» который  свою очередь был представлен разбитым подвалом. 

Спрос на аренду жилья в Томске довольно высок. По разным оценкам, в секторе аренды задействована значительная часть жилого фонда города. Сдача в аренду приносит 6-8% годовых. Срок окупаемости вложений при существующей арендной ставке, говорит, составляет 10 лет. Но это приблизительная цифра. Для точного расчета необходимо учитывать расходы на ремонт, коммунальные услуги и управление процессами, связанными с арендой, а также рост стоимости недвижимости – хотя она и стареет, ее цена увеличивается.

Есть и другие способы заработать на недвижимости. Например, общий рост цен на рынке, способный принести 5-7% в год в зависимости от рыночной конъюнктуры. Частные инвесторы могут также приобрести паи в розничных ЗПИФН. Динамика стоимости пая полностью зависит от рынка недвижимости: при падении цен на жилье дешевеют и строящиеся объекты, земля под их строительство и т.д. Сегодня интерес к ЗПИФН снижается, инвесторы продают паи. Они продаются только на бирже и с большим дисконтом. Но именно этот дисконт можно сегодня рассматривать как плюс – дешевый входной билет. Еще один рынок, где недвижимость может выступать как инструмент инвестиций, – зарубежный. Сегодня частные клиенты приобретают недвижимость за границей преимущественно для собственного отдыха, процент покупателей, рассматривающих покупку недвижимости за рубежом с целью инвестиций, стабильно растет. Самый популярный вариант получения дохода – сдача в аренду, и на короткий срок, и на длительный. Наиболее стабильными являются  Великобритания и Франция. Сдача недвижимости в краткосрочную аренду во Франции обеспечивает доход в районе 4,5-5% годовых, а если привлечь ипотечный кредит по ставке от 2,6% годовых, доходность собственных инвестиций возрастает. Сейчас интересным вариантом считается покупка квартиры для сдачи студентам в долгосрочную аренду, а в каникулы – в краткосрочную. Популярные ранее вложения в элитную недвижимость на юге Франции с целью реконструкции и последующей перепродажи несколько потеряли привлекательность. Это произошло в первую очередь из-за возросших налогов на прирост капитала от продажи недвижимости, которые в зависимости от сроков владения доходят до 50% прибыли, тем не менее подобные проекты успешно реализуют частные российские клиенты в качестве консервативных инвестиций на рынке элитной недвижимости.

Порог вхождения на рынок недвижимости зависит от сегмента. Для покупки одного пая в розничном ЗПИФН бывает достаточно 1 тыс. рублей. Минимальная сумма для входа на первичный рынок (перепродажа квартиры на завершающей стадии) – от 1,4 млн. рублей на окраинах города, от 2 млн. – в обжитых районах. Порог входа на рынок аренды выше: от 2,8 млн. рублей на вторичном рынке.

Доходность зависит не только от конъюнктуры, но и от размера вложений. Например, в компании «Центр Новостроек» утверждают: можно за 2-3 года удвоить вложения, но в этом случае минимальная сумма инвестиций – от 5 млн. рублей.

Безусловно, доходность зависит от спроса. В больших городах, таких, как Москва и Петербург, он постоянно растет, не исключением является Томская область, как развивающийся студенческий город с растущей долей молодых семей.. Конечно, можно вспомнить кризис 2008 года, когда цены упали на 20-30%. Но и в этой ситуации недвижимость оставалась наиболее надежным инструментом для инвестиций: кризис заканчивается, рост цен возобновляется. Доходность также зависит и от того, кто управляет недвижимостью. Профессиональное управление с большой степенью вероятности повысит доход от недвижимости, даже с учетом затрат на комиссионное вознаграждение. Это дает собственнику возможность заниматься своим основным бизнесом, одновременно получая больший доход от инвестиций, чем если он управляет недвижимостью лично.

По мнению экспертов, инвестиционные сделки – один из драйверов рынка недвижимости. Если в кризис инвестиционные покупки недвижимости специалисты оценивали в 5% общего числа сделок, то сегодня, по разным оценкам, она составляет 13-15%, в отдельных сегментах – до 20%. Рост цен привлекает инвесторов, а они в свою очередь провоцируют рост цен. Интерес к инвестиционным покупкам стимулирует появление на рынке новых продуктов, рассчитанных в том числе и на тех покупателей недвижимости, кто в первую очередь стремится выгодно вложить свободные средства. По мнению участников рынка, на фоне довольно стабильного роста цен в недвижимости покупок с инвестиционными целями будет все больше.

Для большей наглядности рассчитаем показатель доходности. В Томской области средняя цена за один квадратный метр жилья в новостройке равен 47 620 р. Изменение цены не недвижимость за год 7,33%.  Средняя величина арендной платы за 2-х комнатную квартиру в г. Томске – 15 135 рублей. Таким образом, средняя цена двухкомнатной квартиры в новостройке с площадью 54 кв.м. будет равняться 2 571 480 р., прирост ее стоимости за год составит в среднем 188489,48 рублей. В конечном итоге показатель доходности за год будет равна 14,4% (расчет был сделан исходя из средней цены квадратного метра первичного жилья без учета типа дома, года постройки, местоположения и т.д., т.е. были взяты усредненные данные).

3.2 Инвестиции в драгоценные металлы

Драгоценные металлы, и в первую  очередь золото, являются одним из самых распространенных объектов для инвестиций и профессиональных спекуляций, так как они обладают практически всеми качествами финансового инструмента. В периоды экономических кризисов наблюдалось возрастание уровня спроса на драгоценные металлы. Традиционно драгоценные металлы воспринимаются как символ стабильности и надежности. Поэтому нынешняя политическая и финансовая нестабильность, как в мировой экономике, так и в экономике России способствуют повышению инвестиционного спроса на драгоценные металлы. Это объясняется, прежде всего, тем, что в данных условиях, генерирующих высокие экономические риски, первоочередной задачей для инвесторов является не столько приумножение своего капитала, сколько стремление сохранить его. По этой причине, в целях защиты своих средств от возрастающего уровня экономических рисков, инвесторы выбирают драгоценные металлы в качестве объектов инвестирования. К современным мотивам, формирующим инвестиционную привлекательность драгоценных металлов можно добавить еще и развитую инфраструктуру международного обращения, рыночного ценообразования. Таким образом, драгоценные металлы, особенно золото и серебро, обладают высокой капиталоемкостью и ликвидностью, а также предоставляют хорошие возможности для диверсификации вложений. Российский рынок золота отличают свободные цены, доступность информации, достаточно давно и устойчиво действующие законы и нормы регулирования. Все это делает его наиболее свободным и, следовательно, наиболее активным по сравнению с рынками других драгоценных металлов.

Принимая во внимание то обстоятельство, что мировая экономика еще не восстановилась от последствий финансово­экономического кризиса, несмотря на рост стоимости, инвестиции в драгоценные металлы по­прежнему выглядят достаточно привлекательно. Восстановление промышленности, и в первую очередь, мирового автопрома, способствует росту цен на металлы платиновой группы. Стоимость серебра, которое традиционно широко применяется в промышленности также имеет серьезные предпосылки повышения. Сегодня цена на золото обладает четкой тенденцией к дальнейшему росту.

В соответствии с законодательством Российской Федерации к драгоценным металлам относятся: золото, серебро, платина и металлы платиновой группы (палладий, иридий, родий, рутений и осмий). При этом, только четыре из восьми этих металлов считаются банковскими, а, следовательно, только они доступны для операций инвесторов в нашей стране.17 В Российской Федерации к числу основных способов инвестирования средств в драгоценные металлы можно отнести следующие: инвестиционные монеты, обезличенные металлические счета, слитки драгоценных металлов и ювелирные украшения. При этом каждый из способов инвестирования средств в драгоценные металлы имеет свои достоинства и ограничения в использовании.

Суть обезличенных металлических счетов в том, что в банке открывается вклад, сумма которого пересчитывается по текущему биржевому курсу в определенное количество какого­либо драгоценного металла. В настоящее время наиболее распространены обезличенные металлические счета, привязанные к золоту, хотя ряд банков также предлагает открывать их и в других драгметаллах (серебро, платина, палладий). Когда вкладчик решает закрыть счет, это определенное количество драгоценного металла конвертируется обратно в деньги, но уже по курсу на день закрытия счета. Использование обезличенного металлического счета в качестве инструмента инвестирования обладает рядом преимуществ. Данный способ позволяет снизить издержки, связанные с оплатой различных комиссионных платежей посредникам, наценок банков и уплаты НДС, а также снизить налоговую базу по подоходному налогу.

Существуют также и другие возможности осуществления подобных инвестиций: приобретение акций золотодобывающих компаний, производных финансовых инструментов (фьючерсов и опционов) и бумаг зарубежных металлических фондов ETF (Exchange Trade Funds). Кроме того, все рассмотренные выше способы инвестирования средств в драгоценные металлы (за исключением обезличенного металлического счета) имеют дело с физическим металлом, в то время как приобретение ценных бумаг в первую очередь предполагает размещение средств в виртуальный металл. Необходимо отметить, что данные способы инвестирования средств в драгоценные металлы имеют свои ограничения, что связанно с тем, что при работе с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами инвесторам требуются специальные знания и навыки. Таким образом, круг лиц обладающих возможность осуществлять операции на рынке ценных бумаг значительно сокращается. Приобретение акций добывающих компаний также требует дополнительных условий: открытие биржевого счета или передача средств в доверительное управление, кроме того, данные инвестиции в условиях кризиса обладают более высоким уровнем риска, так как появляются дополнительные риски, связанные с деятельностью эмитента. Приобретение же бумаг фондов связано с дополнительными трудностями в области налогообложения, а также необходимостью знания международных правил и процедур, кроме того существуют дополнительные риски, связанные с эффективностью деятельности самого фонда. Следует отметить, что в условиях продолжающейся финансовой нестабильности посткризисного периода, одним из самых привлекательных объектов инвестирования остаются драгметаллы. Для профессиональных инвесторов перспективным направлением могут стать операции с производными финансовыми инструментами и ценными бумагами металодобывающих компаний.