Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

В некоторых случаях реконструкция обусловлена производственной необходимостью. Так, например, техническая необходимость реконструкции зданий производственного назначения вызвана ускоренным моральным и физическим износом оборудования и технологий. По оценкам специалистов срок морального износа оборудования в условиях научно-технического прогресса составляет 7-8 лет, а эксплуатация зданий и сооружений производственного назначения в нормальных условиях 40-60 лет. Таким образом, промышленные здания в период эксплуатации должны претерпевать 5-8 кратное обновление технического оборудования, которое в большинстве случаев вызывает изменение объемно-планировочного решения цехов. Поэтому появляется необходимость выполнения комплекса работ по восстановлению несущей способности конструкций. Экономическая эффективность капитальных вложений в реконструкцию значительно выше чем в новое строительство, так как при реконструкции предполагается только частичное переустройство сооружений, поэтому величина вложений меньше, чем при новом строительстве, а сроки окупаемости значительно меньше: за счет сроков создания мощностей и периода их освоения.10 Высокая экономическая эффективность реконструкции объектов недвижимости обусловлена не только более быстрым сроком окупаемости и уменьшением затрат на проведение работ по сравнению с новым строительством, но и возможностью проведения работ, направленных на значительные изменения в сооружении, которые могут касаться как его планировки, так и прочности конструкции. В процессе реконструкции зданий и сооружений возможно практически полностью изменить распределение площади, изменив даже назначение объекта, а также укрепить несущие конструкции и ликвидировать все признаки разрушения стен или фундамента.

Заключительный этап жизненного цикла объектов недвижимости – ликвидация. Принимается решение о прекращении существования объекта в прежнем виде. Решение о сносе объекта может быть принято по причине высокого физического износа здания, либо при падении доходности объекта. Снос объекта, находящегося на земельном участке, запускает новый жизненный цикл объекта, при условии, что собственник земельного участка пришел к выводу о целесообразности застройки земельного участка.

Помочь владельцам земельного участка в выборе варианта застройки и последующего процесса реализации проекта призвано управление недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла недвижимости.

Рассматривая практику управления объектами, сложившуюся за рубежом управленческую деятельность в области недвижимости подразделяют на 4 вида: управление эксплуатацией объекта и организацию его безаварийного использования (facility management); управление объектом и управление эксплуатацией объекта (property management); управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта (building management); полное управление объектом на всех стадиях его существования (asset management).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ рынка недвижимости Томской области

 

1. Типы, виды рынка недвижимости

 

Следующий вопрос, который необходимо рассмотреть более подробно – виды, типы рынка недвижимости.

1) Рынок коммерческой недвижимости.

1.1) Офисная недвижимость.

Рынок офисной недвижимости начал формироваться раньше остальных сегментов коммерческой недвижимости, и соответственно классификация разработана более полно. Принято выделять три основных группы (класса) офисной недвижимости A, B, C.

Единая классификация офисной недвижимости была принята Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum) в апреле 2003 года. В рамках форума (объединение крупных столичных консалтинговых и брокерских компаний) были разработаны классификационные признаки, соответствие которым позволяет отнести объект недвижимости к тому или иному классу.

Оценка качества здания происходит по трем категориям. По каждой из категорий – местоположение и доступность, компоненты и свойства, управление зданием и предоставляемого сервиса – согласно соответствию указанным характеристикам присваивается отдельный класс («А», «В», «С»). Оценки по различным категориям могут не совпадать между собой. Интегральной оценкой считается минимальная оценка совокупности. Для большей развернутости классификации иногда используется трехбуквенная терминология.

Здания класса А - наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по месторасположению, статусу арендаторов и уровню спроса, поддерживаемые на должном уровне. Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн, и оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.

Здания класса В - здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устаревание зданий.

Здания класса С - здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, месторасположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально усовершенствованные.

Также существуют определенные категории зданий, которые находятся вне классификации. Это, к примеру, так называемые «built-to-suit» - здания, построенные собственником «под себя». Подобные здания отвечают требованиям определенного собственника, чаще всего сочетают в себе свойства различных классов; и если такие объекты все же попадают на открытый рынок, их достаточно сложно классифицировать.

1.2) Складская недвижимость.

Первая классификация складской недвижимости появилась в России в начале 2000 года. Все складские помещения делились на два класса – «Greenfield» - «нулевая постройка» и «Brownfield» - реконструированное производственное здание.

Сейчас существуют более подробные классификации. К примеру, компания Jones Lang LaSalle подразделяет все складские помещения на четыре класса (A, B, C, D) в соответствии с определенными классификационными признаками. Также популярна классификация, предложенная компаниями «Knight Frank» и «Swiss Reality Group» (A+, A, B+, B, C, D)

 

 

1.3) Торговая недвижимость

Классифицировать торговые центры несколько сложнее, чем, к примеру, офисные центры. Торговая недвижимость более разнообразна; она очень тесно связана с видом торговли. Классифицировать всю торговую недвижимость по единым критериям достаточно сложно, однако возможно это сделать для крупных профессиональных центров. В Европе чаще применяют классификацию International Council of Shopping Centres (ICSC, Международного совета торговых центров). Европейский международный стандарт, в частности, присваивает каждому торговому центру один из восьми классов - "магазин по соседству" (Neighborhood Centers), "районный" (Community Centers), "центр моды" (Lifestyle Center), "пауэр-центр" (Power Centers), "региональный" (Regional Centers) и "суперрегиональный" (Super-Regional), "магазин производителя" (Outlet Centers), "специализированный" (Theme/Festival Center).

1.4) Производственная недвижимость

Из-за низкой доходности, этот сегмент рынка недвижимости не получил широкого распространения. В основном промышленные помещения строятся «под себя».

Из коммерческих проектов можно выделить:

• Индустриальные парки (для традиционных видов производств)

• Техно-парк (высокотехнологическое производство)

1.5) Гостиничная недвижимость

В соответствии с приказом «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения»11 все гостиницы подразделяются на 5 категорий (звезд). Для присвоения той или иной «звездности» помещение должно соответствовать определенным критериям, начиная от соотношения площадей, заканчивая качеством занавесок. Соответствующие сертификаты выдаются Минэкономразвития и подтверждаются раз в четыре года. Сертификация является добровольной. Некоторые российские отели предпочитают получать международную сертификацию, которая предполагает присваивание от одной до семи «звезд»

Кроме традиционных звезд существуют системы «букв» и «корон». В Греции пользуется популярностью буквенная система классификации, хотя на фасадах гостиниц можно увидеть и звезды. Все греческие гостиницы подразделяются на четыре категории: A, B, C, D. Гостиницы категории  А соответствуют четырехзвездочному уровню, B – трехзвездному, C – двухзвездному. Гостиницам высшей категории в Греции нередко присуждается категория «de Luxe».

2) Рынок жилой недвижимости.

На рынке жилой недвижимости также не существует общепринятой классификации, каждая компания самостоятельно разрабатывает критерии для отнесения здания к определенному классу.

Всю городскую жилую недвижимость можно разделить на три крупные категории (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей):

• Элитное жилье;

• Эконом класс (панельные, кирпично-монолитные дома, расположенные в любом районе города)

• Низший эконом класс (непрестижный район, низкая транспортная доступность, здания старого фонда).

Классификация загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы) может быть проведена исходя из категории поселков

2.1) Земельные участки.

Что касаемо земельных участков, то в соответствии со статьей 6 Земельного Кодекса РФ «земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами»

При инвестиционной оценке земельного участка очень важным является понятие категории земли, каждая из которых обладает своим правовым статусом. Например, на землях лесного фонда строительство невозможно, для этого участок должен быть переведен в категорию «земли поселений» или «земли сельскохозяйственного назначения». В Российской Федерации земли делятся на семь категорий12:

• земли сельскохозяйственного назначения;

• земли поселений;

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

• земли особо охраняемых территорий и объектов;

• земли лесного фонда;

• земли водного фонда;

• земли запаса.

Очень часто при реализации инвестиционного проекта требуется перевод земель из одной категории в другую. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регламентирует случаи, в которых становится возможным изменение категории земли.13 Проще всего осуществить перевод земель промышленности, но чаще всего требуется перевод сельскохозяйственных земель в земли промышленности, что достаточно проблематично.

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости

 

Жилищное строительство в России – сектор экономики, подверженный существенному государственному регулированию. Ценой такого регулирования является ужесточение правил ведения бизнеса в секторе, что, безусловно, оказывает ограничительное воздействие на объемы жилищного строительства.14

В 2013 году в эксплуатацию было сдано 531,3 тыс. кв. метров жилья. Для отрасли региона это рекордный показатель за последние 22 года. Статистика утверждает, что достичь таких результатов строителям не удавалось даже до начала финансового кризиса в 2008 году, когда отрасль еще была на подъеме. А наибольший ввод жилья в Томской области был зафиксирован в 1988 году — 695,2 тыс. кв. м. В 1990-м — уже 537,2 тыс. квадратных метров. Начиная с 1991 года ежегодный ввод жилой недвижимости резко снижался и не превышал планку в полмиллиона квадратных метров, за исключением докризисного 2008 года — тогда было введено 524 тыс. кв. метров. Основную роль в структуре ввода играют многоквартирные дома. Но и индивидуального жилья в Томской области в прошлом году было построено 170,6 тыс. кв. метров, что в полтора раза больше предыдущего показателя. Таким образом, доля малоэтажной застройки увеличилась с 24% до трети от общего объема. Тенденция позитивная, но, несмотря на то, что область перевыполнила план Министерства строительства и ЖКХ России по вводу жилья в 2013 году на 4,8%, есть некоторые настораживающие факты. Так, эксперты отмечают, что в связи с банкротством целого ряда томских строительных компаний олигополистический рынок жилья Томска стал практически монополистическим. Наибольшую долю на рынке занимает Томская домостроительная компания (ТДСК) — по разным оценкам, ее доля колеблется от 45 до 60%. Оставшиеся застройщики — Томская промышленно-строительная компания (ТПСК), «Континент», «Карьероуправление» и ряд небольших фирм — имеют в строительном секторе доли от 3 до 14%. Непроизвольная монополизация пока не внушает серьезных опасений, однако в будущем может практически свести на нет и без того слабую конкурентную среду на этом рынке. Еще одна тенденция — стимулирование застройщиков за счет жилищных программ, таких как расселение граждан из аварийного фонда, оказание помощи в жилищном вопросе детям-сиротам, многодетным и молодым семьям, сельским специалистам, программа «Военная ипотека». Оказывая в целом благотворное влияние на рынок через обеспечение строительных компаний заказами, такие программы в будущем могут быть серьезно сокращены, что скажется на физических показателях отрасли. Например, по линии Министерства обороны 2013 год для строителей Западной Сибири стал самым «урожайным» — более 2,5 тыс. военнослужащих макрорегиона приобрели квартиры по военной ипотеке, что в два раза превысило показатели 2012 года (1,337 тыс.). Однако стабильность госзаказа в будущем гарантировать довольно сложно. И это на фоне довольно серьезного снижения платежеспособности населения. По словам генерального директора ОАО ТДСК Александра Шпетера в прошлом году в объеме продаж компании доля ипотеки составила более 40%. По-видимому, у населения становится все меньше денег для прямой покупки квартиры. К этому обстоятельству надо добавить и рост цен на жилье.