Ипотека ипотечный кредит

Благодаря внесенным  в ст. 446 ГПК РФ Федеральным законом  от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ изменениям стало  возможным обратить взыскание на заложенное жилое помещение (даже если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением), приобретенное или построенное на кредитные (заемные) средства.

 Таким образом,  положения ст. 78 Закона об ипотеке на практике не могли быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих с ними процессуальных норм, что подрывало саму основу развития ипотечного жилищного кредитования. Данная норма неизмеримо повышала риски для кредитных организаций, вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, являлась препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия¹.

Согласно ст. 78 Закона об ипотеке выселение бывших собственников происходит в соответствии с правилами действующего гражданского и жилищного законодательства. В соответствии со ст. 95 ЖК РФ граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, подлежат вселению в жилые помещения маневренного фонда. Условием для проживания таких граждан в этом фонде является то, что на момент обращения взыскания их жилые помещения являются единственными.

Для ипотечного кредитования характерна множественность связей, основными из которых являются кредитный  договор или договор займа  и договор об ипотеке. Права кредитора  защищены, так как должник может  быть выселен из жилого помещения, даже если это единственное место его проживания.

Итак, договор ипотеки  устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих  в ипотечном кредитном правоотношении. В случае, когда стороны исполняют  свои обязательства ненадлежащим образом  либо вовсе их не исполняют, одним из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. И в этой связи принято разделять ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному.

Глава 3. Особенности развития ипотеки в условиях реформирования жилищного законодательства

3.1. Кризис ипотечного кредитования в Российской Федерации

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. В  каждой стране эти системы имеют  свои особенности. Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три, и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная), усечённо-открытая и расширенно-открытая модель.

Расширенно-открытая модель основана на выпуске ипотечных  ценных бумаг, и основной приток кредитных  ресурсов поступает со специально организованного  для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает  ипотечные ценные бумаги под обеспечение  выданных им кредитов. Такая система  действует в ряде европейских  стран, например в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии и Швеции. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рынках, котируются на ведущих биржах и составляют значительную долю в инвестиционных портфелях финансовых институтов. В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счёт выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных  облигаций достаточно мало распространена. Примерно 85% объёма рынка ипотечных  облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных  посредников на вторичном рынке, в роли которых могут выступать  крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации. Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передаёт инициативу в частные руки (особенно это относится к США). Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продаёт его специальной организации - ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняются). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг.

При использовании  этой схемы роль и функции банков, выдающих ипотечные кредиты, меняются кардинальным образом.

Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной  открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной  инфраструктуры ипотечного рынка, как  правило, при определённом содействии государства и как минимум  при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Кроме того, данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.¹

Следующая модель - усечённо-открытая - в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части  привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счёт собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. Поэтому данную модель называют депозитной или моделью универсального банка.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным  ссудам от общего состояния кредитно-финансового  рынка в стране. Она оказывает  существенное влияние на масштаб  и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Поскольку ипотечные кредиты самые долгосрочные, вероятность изменения процентных ставок очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то может сложиться ситуация, когда банк продолжает получать от заёмщиков выплаты по ипотечным кредитам, исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение  её во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с  не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Испания, Израиль и др.

В России стандартизацией  условий выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Стандарты АИЖК устанавливают требования к основным участникам ипотечного жилищного кредитования, основным параметрам ипотечных кредитных сделок, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок, программе социальной поддержки населения, договорам, заключаемым в процессе оформления процедуры выдачи ипотечных кредитов, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

Согласно российскому законодательству все банки, действующие на территории страны, являются универсальными. Несмотря на то что некоторые банки называются ипотечными, все они в настоящее время подчиняются единым нормам банковского законодательства. Что касается стимулирования заёмщиков при получении кредита, то в России существует возможность частичного или полного погашения ипотечного кредита за счёт средств материнского капитала.

Сегодня в РФ существует несколько вариантов государственной  поддержки гражданам в улучшении жилищных условий:

- дотирование процентной  ставки по ипотечному кредиту;

- предоставление субсидии  на часть стоимости жилья, приобретаемого  с использованием средств ипотечного  кредита;

- продажа государственного  жилья в кредит по льготной  цене.

Размер субсидий устанавливается  в зависимости от стоимости жилья, социальной нормы общей площади  жилья в расчёте на одного человека, доходов получателя субсидий и времени  ожидания после постановки на учёт по улучшению жилищных условий. Жилищные субсидии могут предоставляться федеральными органами, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, предприятиями и другими организациями. Наибольшее развитие получили программы "Государственная ипотека для молодой семьи" и "Социальная ипотека для военных".

Механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья оказался более эффективным, чем бюджетное финансирование нового строительства. В условиях высокой  инфляции и острого бюджетного дефицита финансирование строительства жилья за счёт федерального бюджета приводит к росту незавершённого строительства жилых домов, находящихся в федеральной собственности. В то же время механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья позволяет гражданам приобретать на рынке жилья уже готовые квартиры. Благодаря этому граждане имеют право свободного выбора качества и местонахождения жилья, что повышает контроль конечных потребителей за целевым расходованием бюджетных средств.

Формирование законодательной  базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х годов прошлого столетия. Сначала изменения вносились в общее законодательство. В 1993 году в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жильё и на охрану частной собственности. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы о Центральном  банке РФ и о банках и банковской деятельности. Однако возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок, в частности в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг". Кроме того, необходимо принятие законопроекта "О секьюритизации", который в настоящее время находится в разработке.

В случае невыполнения заёмщиками своих обязательств ипотека предусматривает  возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного  ипотечного кредитования - выселение недобросовестных заёмщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском и Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, чётко устанавливающие права и обязанности как залогодателей, так и залогодержателей.

Получить ипотечный  кредит сейчас намного сложнее, чем ещё пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заёмщикам, и, чтобы на смену заморозкам пришла долгожданная оттепель, необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие - строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. А потому во многих регионах в ближайшее время цены на недвижимость вновь начнут расти и довольно быстро вернутся на докризисный уровень.

3.2. Роль  банков в ипотечной системе  Российской Федерации

Нельзя не отметить, что  жилищный сектор во многом регулируется государством. При нынешних российских реалиях нельзя пытаться создавать  ипотечную систему исключительно  рыночными путями, уменьшая роль государства  и предоставляя рыночным институтам самостоятельно формировать ипотеку как часть кредитной системы. Низкий уровень развития банковской системы, низкие доходы большей части населения страны, значительное число граждан, которым необходимо улучшение жилищных условий, предопределяют необходимость активной роли государства в построении и контроле системы ипотечного кредитования. Жилищное кредитование должно быть доступным для населения, а значит, предоставляться на больше сроки, под относительно невысокие проценты, с предоставлением субсидий и льгот определенным категориям граждан¹.