Ипотека ипотечный кредит

Возможны ситуации, когда  в договоре ипотеке, в соответствии с которым была выдана закладная, установлено, что выдача закладной является основанием для прекращения как договора об ипотеке, так и договора, обеспеченного ипотекой, с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. В таких случаях все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

Итак, Федеральный закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет государственную  регистрацию ипотеки как юридический  акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2). Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

2.3. Возникновение ипотеки как обременения

Помимо регистрации самого договора об ипотеке необходимо зарегистрировать собственно ипотеку. На практике эта ситуация разрешается посредством Закона при регистрации договора ипотеки автоматически регистрируется сама ипотека.

Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то право залога у залогодержателя возникает с момента государственной регистрации договора об ипотеке.

Такая запись является для  налоговых органов основанием для  отнесения кредитного договора к  ипотечному для целей предоставления имущественного налогового вычета.

В части 2 ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями  от 17 июня 2010 г.) собственно и обозначен  момент возникновения ипотеки как обременения. Так, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Напомним в этой связи, что в соответствии с п. 2 ст. 10 Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение  имущества возникает с момента  государственной регистрации права  собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Приведем в качестве примера следующее судебное дело. Так, удовлетворяя заявленные требования Общества, суды исходили из того, что правило о возникновении залога прав на объект долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве основано на п. 5 ст. 5, ст. 77 и п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 17 июня 2010 г.) и обязали регистрирующий орган в целях восстановления нарушенных незаконным бездействием прав Общества зарегистрировать залог (ипотеку) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств¹.

Предусмотренные Федеральным  законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"и  договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данное положение имеет  большое практическое значение.

Так, при разрешении одной спорной ситуации было установлено, что право залога НПО зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записью от 11.02.2005, тогда как договор купли-продажи недвижимого имущества заключен 17.11.2004. На этом основании, суды пришли к выводу о том, что на момент совершения сделки по отчуждению здания магазина Объединение не являлось залогодержателем в связи с отсутствием государственной регистрации права залога¹.

Анализируя данную норму  Закона, суды по другому делу пришли к выводу о том, что положения договора ипотеки, в соответствии с которыми обеспечиваемое ипотекой обязательство в полном объеме не возникло у стороны договора на дату его подписания, не являются препятствием для государственной регистрации такого договора. Учитывая изложенное и принимая во внимание отсутствие доказательств заключения спорной сделки лишь для вида, без намерения в дальнейшем исполнять данную сделку, суды признали отказ УФРС в государственной регистрации договора ипотеки неправомерным².

Как видим, признавая  незаконным отказ регистрационной  службы в государственной регистрации  договора ипотеки, суд исходил из того, что действующее законодательство не содержит запрета на обеспечение  обязательств, которые возникнут в будущем. В настоящее время имеется достаточно обширная судебная практика, подтверждающая данную точку зрения.

Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Это положение делает возможным, в частности, обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.

Итак, государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация  договора, влекущего возникновение  ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение  имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента  заключения этого договора.

 В силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

2.4. Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений

Как мы выяснили, предметом  залога может быть как уже существующий объект недвижимости, так и строящийся. При ипотечном жилищном кредитовании залогом обременяется либо существующее и принадлежащее залогодателю на вещном праве жилое помещение, либо строящийся жилой дом или квартира в многоквартирном жилом доме. При этом основными договорами, безусловно, являются кредитный договор или договор займа как основные договоры и договор об ипотеке, обеспечивающий их исполнение. Размер ответственности заемщика за просрочку определяется учетной ставкой банковского процента, исчисленной со дня, когда должен был произойти возврат суммы займа, до дня ее фактического возврата заимодавцу, независимо от уплаты процентов, предусмотренных в договоре займа.

Предоставление кредита  в срок является обязанностью кредитора, подписавшего кредитный договор. В  случае его несвоевременного предоставления заемщик наделен возможностью взыскать с банка-кредитора неустойку. Однако в некоторых случаях кредитор вправе не выполнять данное обязательство: в случае признания заемщика неплатежеспособным либо при наличии доказательств, свидетельствующих о том, что заемщик не сможет выполнить свое обязательство по возврату кредитных средств и установленных процентов. Для того чтобы убедиться в платежеспособности будущего заемщика, банк-кредитор при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита проводит тщательную проверкуКроме того, особая ответственность в договоре может быть предусмотрена за нецелевое использование полученных средств либо за снижение (утрату) ценности обеспечения кредита. При неисполнении условия о целевом использовании занятых денежных сумм либо при нарушении заемщиком "контрольных" прав кредитора последний вправе потребовать досрочного исполнения договора и уплаты процентов по нему, если иное не предусмотрено в договоре.

К имущественной ответственности  за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор.

 Наряду с уплатой  неустойки (процентов) виновная  сторона должна полностью возместить  другой стороне убытки, вызванные  неисполнением или ненадлежащим  исполнением договора, если такая  форма ответственности не исключена последним. В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. В этом случае несостоявшийся заемщик на основании ст. 397 ГК РФ вправе поручить исполнение по кредитованию другим лицам, в том числе обратиться в другой банк с возмещением всех понесенных в связи с этим расходов.

Следует заметить, что  традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением. Типичной является ситуация, при которой должник по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает платежи в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору.

При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора  условиях. В договоре об ипотеке  таким ненадлежащим исполнением  признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пеней. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику. В случае неисполнения обязательства основная обязанность погашается за счет обращения взыскания на заложенное имущество должника.

В случае ненадлежащего  обеспечения сохранности заложенного  имущества, при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества, а также при принудительном изъятии государством заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом независимо от того, кому оно принадлежит.¹

На законодательном  уровне закреплено два порядка обращения  взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения  в суд. Для обращения взыскания  залогодержатель должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными в ГПК РФ. При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного на этот счет соглашения сторон дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд.

Закон предусматривает  отказ в обращении взыскания  на заложенные жилой дом или квартиру должника, если допущенное должником  нарушение основного обязательства крайне незначительно, а также если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Суд имеет право отсрочить реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание, на срок до одного года при наличии уважительных причин, при условии, что залогодатель является гражданином и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности. Пункт 4 ст. 54 Закона об ипотеке не позволяет отсрочить реализацию заложенного имущества, если она может повлечь за собой существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а также если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Новеллой является ст. 55.1 Закона об ипотеке - о заключении мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает измененное обязательство должника.

Реализация заложенного  имущества представляет собой второй этап удовлетворения претензий залогодержателя из стоимости заложенного имущества. Реализация заложенного имущества происходит в соответствии с нормами ГПК РФ, ГК РФ и Федеральными законами "О судебных приставах" и "Об исполнительном производстве".

В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, которые организуются судебными приставами-исполнителями и проводятся по месту нахождения заложенного имущества. В торгах должно участвовать не менее двух покупателей. Желающие участвовать в торгах вносят задаток в размере, порядке и в сроки, указанные в извещении о таких торгах. Размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного жилого помещения. Задаток возвращается по окончании торгов лицам, участвующим в торгах, но не выигравшим их, а также если торги не состоялись.

Лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену, является победителем торгов. В день проведения торгов это лицо и организатор подписывают протокол об их результатах.

Данный договор является основанием для внесения необходимых  записей в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество.

Когда заложенное имущество реализуется по соглашению сторон на аукционе, функции организатора выполняет избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На аукционе разрешается продажа заложенного имущества в том случае, если он открытый. Результаты аукциона те же, что и у торгов.

Пункт 1 ст. 78 Закона об ипотеке  связывает момент прекращения права  пользования залогодателем и  членами его семьи заложенным жилым домом или квартирой с моментом обращения на него взыскания. Момент прекращения пользования жилым помещением должен определяться моментом прекращения права собственности залогодателя на него. Данный момент наступает тогда, когда лицо, предложившее на торгах наивысшую цену, заключает с организатором торгов договор купли-продажи, регистрирует его в Едином государственном реестре прав и регистрирует переход права собственности на указанный объект недвижимости. Лишь с этого момента право собственности и, соответственно, право пользования данным жилым помещением у залогодателя прекращается. В связи с этим необходимо в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке внести изменения и сохранить в следующей редакции: "Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи является государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры".