Ипотека ипотечный кредит

В целях уточнения  понятия "жилой многоквартирный  дом" представляется необходимым  пункт 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации изложить в следующей редакции: "Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит: 1) из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (то есть многоквартирный дом)".

Дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Это значит, что специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов, на них не распространяются. установленном порядке пригодными для постоянного проживания.

Пригодность помещения  для постоянного проживания граждан  определяется соответствием помещения  требованиям, которые установлены  санитарными и техническими правилами  и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок  признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами. В связи с этим было принято Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

При этом, "если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание, возведенное в результате завершения строительства¹".

Изменение предмета ипотеки  в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и без регистрации таких изменений распространяется на построенное жилое здание.

Позднее Федеральный  закон от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке" дополнил статью 76 следующим предложением: "По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается".

В подведении итогов отметим, что предметом ипотеки могут  быть предназначенные для постоянного  проживания индивидуальные и многоквартирные  жилые дома и квартиры, часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, за исключением индивидуальных и многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

 

1.3. Субъекты ипотечного жилищного кредитования

 

Участниками ипотечных  правоотношений являются залогодателя и залогодержатели, а так же кредитные, некредитные, государственные и муниципальные специализированные организации.

Залогодателем вещи может  быть ее собственник либо лицо, имеющее  на нее право хозяйственного ведения (ст. 335 ГК РФ, ст. 6 Закона об ипотеке). Гражданский кодекс РФ определяет, что залогодателем может быть сам должник так и третье лицо. Включение указанного правила значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как лица не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности полу тать кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее имущество, выступят залогодателями в обеспечение обязательств таких лиц.

Статья 346 ГК РФ содержит диапозитивный запрет на любое распоряжение залогодателем заложенным имуществом без согласия залогодержателя. При залоге право владения и право пользования остается за залогодателем, а право распоряжения ограничивается залогодержателем.

По мнению Ю.А. Кожиной, статья 37 Закона об ипотеке, содержащая требование для: собственника получать согласие на продажу своего имущества у залогодержателя, находится в прямом конфликте со ст. 36 Конституции РФ, охраняющей права собственника.¹

Профессор В.В. Меркулов справедливо заметил, что «главное место среди вещных прав занимает право собственности как основа всего гражданского оборота²». Содержание права собственности определяется, как триада прав (п.1 ст. 209 ГК РФ) - право владения, -право пользования и право распоряжения своим имуществом.. Только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц. При залоге триада правомочий приобретает несколько усеченный вид.

В России залогодатель может  продать заложенное имущество, если залогодержатель даст свое согласие. Необходимость реализации заложенной недвижимости возникает, например, когда заемщик переезжает на другое место жительства или по другим причинам. Кредитор, не будучи уверенным в надежности нового должника, не соглашается на замену обязанной стороны, поскольку не имеет гарантий со стороны прежнего должника.

Для кредитора в настоящее  время огромное значение играет личность заемщика, его кредитоспособность. Поэтому банки неохотно дают согласие на продажу заложенного имущества. Банки тщательно изучают платежеспособность заемщика, при этом, отодвигая на второй план объект ипотечного кредитования, который в свою очередь и призван побуждать должника к надлежащему исполнению обязательства. По нашему мнению, особенно в условиях экономического кризиса, необходимо разрешить залогодателю реализовать заложенное имущество без согласия залогодержателя, при этом все условия по ипотеке переходили бы новому собственнику жилого помещения. У собственника заложенного имущества, у которого возникают финансовые трудности, появилась бы возможность освободить себя от уплаты штрафов, пеней, судебных издержек, исполнительского сбора, и других расходов, возникающих при невозможности выплаты кредита в дальнейшем. Банк в свою очередь так же получает возможность получать стабильные проценты, не нарушая финансовый механизм кредита Имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства. Залогодержатель в данном случае вынужден принять нового (залогодателя, независимо от его платежеспособности, о чем подтверждает п. 3 ст. 37 и ст. 38 Закона об ипотеке.)

Руководствуясь Конституцией РФ (ст. 25, 35, 40), Гражданским кодексом РФ (ст. 209, 288), собственник жилого помещения  не должен быть ограничен в праве  самостоятельно определять судьбу своего жилища и иметь возможность применять весь спектр правомочий собственника.

В качестве залогодержателя  может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному  обязательству. На это прямо указывает  ст. 334 ГК РФ, Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа исполнения обеспечения обязательства. В качестве залогодержателя выступают» как правило, юридические лица. Это могут быть банки, различные фонды и др. Законодательство не содержит запрещений для участия -в качестве залогодержателей физических лиц, однако в практике такое встречается крайне редко.

Права и обязанности  залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения -в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодателя обязанностей состоит в том, установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодержателя.

Четкое определение  прав и обязанностей залогодателя и  залогодержателя позволит обеспечить выполнение залоговым обязательством присущих ему функций (стимулирующая  и защитная).

Другой категорией субъектов  ипотечного жилищного кредитования являются специальные субъекты (кредитные, некредитные, государственные и (или) муниципальные специализированные Организации).

Основным уставным направлением деятельности АИЖК являются обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению за счет покупки прав требований "по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

АИЖК выкупает у банков только те ипотечные кредиты, которые  выданы в соответствии с требованиями к оценке платежеспособности заемщика и вероятности погашения ипотечных кредитов (займов), а также к предмету залога (ипотеки). Оформление ипотечных кредитных сделок производится в соответствии с требованиями к договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, и требованиям к страховому обеспечению.

В связи с возникшим  финансово-экономическим кризисом указанное агентство разработало  Стандарт реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов (займов) для отдельных  категорий граждан и с 1 января 2009 года начала действовать программа финансовой помощи для заемщиков, взявших ипотечный кредит.

Программа рассчитана на тех, кто приобрел единственное жилье  для проживания. Покупатели второй квартиры, как правило, приобретали ее в инвестиционных целях и надеялись, что притом росте цен на недвижимость, который наблюдался, они продадут квартиру значительно дороже. Получив рассрочку, такие заемщики добьются дополнительной выгоды от инвестиций, что противоречит принципам оказания поддержки именно тем, кто в ней реально нуждается в первую очередь.

Программа рассчитана так, что заемщик, во-первых, получает год  льготного периода платежей, которые  он может поддерживать в соответствии со своими доходами. В таких случаях  он согласует с банком последующий  график погашения кредита с учетом сложившейся ситуации.

Основными видами деятельности СК АИЖК по уставу являются перестрахование, страхование и сострахование кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения задолженности   по   кредиту.   Ипотечное  страхование  -  это   страхование кредитора от убытка, который может возникнуть у кредитора в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита.

Создание ОАО «СК  АИЖК» положит начало развитию в  России системы ипотечного страхования, которая является неотъемлемой частью ипотечного рынка во многих развитых странах. За счет ипотечного страхования происходит снижение суммы, первоначального взноса по ипотеке, и тем самым для заемщиков повышается доступность жилищных кредитов.

Таким образом, в России строится громоздкая система ипотечного кредитования, обслуживание которой  в итоге ложится на плечи заемщиков. АРИЖК позволяет отсрочить платежи по кредитам, но при этом не забывает о выплате процентов за отсрочку платежей, СК АИЖК предлагает новую систему страхования ипотеки, но при этом скромно умалчивает про стоимость такой страховки (500 тыс. руб. за квартиру стоимостью 2 млн. руб). Необходимо изменить формат АИЖК - преобразовать его в государственную жилищную компанию с тем, чтобы основной его задачей была деятельность в интересах граждан, а не получение прибыли. Это позволило бы за счет снижения доходности этого общества повысить доступность кредитов, то есть сделать их дешевле, во всяком случае, для отдельных категорий граждан, которые сегодня поддерживаются в рамках реализации национального проекта. Сегодня государство в большей степени озабочено помощью кредитным организациям, а не гражданам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном кредитовании

 

2.1. Заключение и содержание договора об ипотеке

 

Основанием возникновения ипотеки  может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ 
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями 17 июня 2010 г.) договор об ипотеке является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки.

Любой договор состоит  из определенной совокупности условий, в которой закреплены права и  обязанности сторон. Совокупность этих условий называется содержанием  договора.

Кроме того, поскольку в результате заключения договора ипотеки возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права. Заключение каждого договора начинается с того, что одна из сторон обращается к другой стороне с предложением (офертой) о его заключении. Другая сторона принимает (акцептует) это предложение