Ипотека ипотечный кредит

Оглавление
Введение...........................................................................................................				3
Глава 1. Правовая природа ипотеки в Российской Федерации..................				5
			1.1. Понятие и история возникновения ипотеки в России.................	5
			1.2. Предмет ипотечного жилищного кредитования..........................	14
			1.3. Субъекты ипотечного жилищного кредитования........................	19
Глава 2. Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном      кредитовании...............................................................				24
		2.1. Заключение и содержание договора об ипотеке.........................		24
		2.2. Государственная регистрация договора об ипотеке...................		31
		2.3. Возникновение ипотеки как обременения....................................		34
		2.4. Особенности гражданско-правовой ответственности участников  ипотечных отношений.....................................................		37
Глава 3. Особенности развития ипотеки в условиях реформирования жилищного законодательства............................................................				44
	3.1. Кризис ипотечного кредитования в Российской Федерации.....			44
	3.2. Роль банков в ипотечной системе Российской Федерации........			49
Заключение.....................................................................................................				53
Список использованной литературы........................................................				56

 

Введение

 

Актуальность темы. Она заключается в том, что ипотечное кредитование является инновацией в новейшей экономической и правовой истории России. Кардинальные изменения, произошедшие в политических и экономических отношениях в 90-е годы, включая вопросы по обеспечению россиян жильем, привели к необходимости поиска и разработки новых правовых механизмов удовлетворения потребностей граждан в доступном и качественном жилье. Одним из механизмов решения этой проблемы призвано стать долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Успешное его развитие напрямую зависит от степени участия в этом государства, в том числе эффективности законодательства, созданного для поддержания и развития данного института.

Исследование теоретических  и практических вопросов в сфере  ипотечного жилищного кредитования требует выработки новых эффективных доктринальных подходов дальнейшего совершенствования института ипотечного жилищного кредитования с учетом особенностей развития российской экономики.

Необходима разработка предложений по дальнейшему совершенствованию  законодательства в исследованной сфере отношений. Обобщение мирового и отечественного опыта позволит выявить перспективы дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования в современных российских условиях.

Цель выпускной  квалификационной работы состоит в комплексном анализе и изучении правовых и организационных основ ипотечного жилищного кредитования, а также практических аспектов использования договора в данной сфере отношений.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

1) раскрыть содержание понятия ипотечного кредитования, выявить предпосылки формирования комплексного правового института и установить нормы, формирующие указанный институт;

2) исследовать гражданско-правовые особенности предмета ипотечного жилищного кредитования;

3) выявить гражданско-правовые особенности статуса отдельных субъектов ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации; исследовать порядок заключения, изменения, расторжения, прекращения договора ипотеки жилых помещений;

4) установить особенности гражданско-правовой ответственности, исследовать порядок обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

5) разработать и обосновать предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего ипотечное жилищное кредитование в России.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования с учетом их особенностей .

Предметом исследования является совокупность общих и специальных норм гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих отношения ипотечного жилищного кредитования, договор об ипотеке, доктрина гражданского права, судебная практика, а так же зарубежный опыт.

Теоретическая и нормативная база работы.

В дореволюционный период вопросы ипотечного кредитования рассматривались  в трудах таких ученых, как И. Д. Базанов, JI.B. Гантовер, Г. Дернбург, ,. В советский период - М.М. Агарков, О.С. Иоффе.

Исследование различных  проблем в механизме правового  регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования проводилось  в работах: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, Л.Ю. Грудцыной, и др.

Теоретическую базу данной работы составили труды выдающихся цивилистов России, в частности: К.Н. Анненкова, М.Ф. Владимирского-Буданова, Л.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, которые уделяли много внимания теоретическим основам залога.

В работе проанализированы труды видных современных ученых цивилистов: В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, B.C.Виохина, и др.

Автором были изучены  работы зарубежных учёных: Г.-Ю. Шольца, О. Штекера, Д.Р. Страйка, Д. Райса, Р. Хау.

Нормативную основу составили:

Конституция РФ, международные акты, гражданское законодательство, а также судебная практика по гражданским делам.

Структура выпускной  квалификационной работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из  введения, трех глав, девяти  параграфов, заключения и библиографического списка использованных нормативных правовых актов и научных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Правовая природа ипотеки в Российской Федерации

 

1.1. Понятие  и история возникновения ипотеки  в России

 

Ипотека как элемент  хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано  экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

Термин "ипотека" впервые  появился в Греции в начале VI в. до н.э. Под ипотекой понималось обеспечение  ответственности должника перед  кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека", отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новую жизнь институт ипотеки получил в Римской  империи в I в. н.э., что было обусловлено  аграрной специализацией Рима, где  земля представляла еще большую  ценность.

В период правления императора Антония Пия было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Ипотека представляла собой третью по времени появления, наиболее совершенную, форму залога.

На начальном этапе  развития залога в преимущественном положении находился кредитор. Имущество  должника передавалось в собственность  кредитору и при своевременной  уплате долга возвращалось должнику. Данный вид залога получил название фидуция, так как отношения, возникающие между кредитором и должником, носили лично-доверительный характер.

Позднее появился еще  один вид залога - пигнус, при котором  имущество тоже передавалось кредитору, но не в собственность, а во владение. Сам же должник мог сохранить право пользования собственностью, однако для этого необходимо было получить согласие кредитора.

Ипотека явилась следующим  шагом в развитии поземельного залогового кредита. В отличие от пигнуса  при ипотеке к залоговому кредитору  не переходило право владения заложенным имуществом, которое сохранялось за должником. Основным правом залогового кредитора в случае неисполнения должником обязательства в установленный срок являлась продажа заложенного имущества.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое  обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.

Преимущественное перед  другими кредиторами право залогодержателя  по договору ипотеки означает, что  если залогодатель является должником  по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного  имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не имеет преимущества. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения; п. 1 ст. 64 ГК РФ).

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью.

Принятие Закона об ипотеке  было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом:

Закон об ипотеке содержит правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной ценной бумаге (гл. III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закон допускает выпуск на основе закладных эмиссионных ценных бумаг (облигаций). К новеллам относятся также возможность залога незавершенного строительства недвижимого имущества (п. 2 ст. 5 Закона), а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома (ст. 76 Закона).¹

Закон об ипотеке был введен в действие со дня его официального опубликования (п. 1 ст. 79 Закона об ипотеке). Его текст был опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке. Впредь до приведения в соответствие с Законом об ипотеке федеральных законов и иных правовых актов РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) эти федеральные законы и иные правовые акты РФ применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке (п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке). Закон об ипотеке применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (п. 3 ст. 79 Закона об ипотеке).

Решающим шагом в  развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее ГК РФ).

По своему юридическому содержанию, определенному ПК РФ, ипотека представляет собой обязательственное обременение  имущественных прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения  исполнения основного обязательства  залогодателя-должника (п. 1 ст. 329 ГК РФ), в частности, по кредитному договору.

Положения ГК РФ создают основу законодательного регулирования отношений по залогу. Вместе с тем ряд его положений  отличает излишне обобщённый характер. Как показывает сопоставление норм ГК РФ и Закона об ипотеке, последний законодательный акт часто содержит более развернутые нормы о залоге. Кроме того, в систему норм ГК РФ о залоге с трудом вписываются положения Закона о залоге, продолжающие применяться в части, не противоречащей положениям ГК РФ и Закона об ипотеке. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21 октября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» закон «О залоге» подлежит применению постольку» поскольку он не противоречит части первой ГК РФ». Аналогичная норма содержится и в п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке.