Государственное регулирование рынка жилья на примере реализации программы «Молодой семье – доступное жильё»

Положительную величину ЧТСД мы получили при ставке равной 9%, теперь рассчитаем дисконтированный денежный поток при ставке равной 14%. Суммарный приведенный поток доходов при ставке дисконтирования равной 14% = 104269,22,

А

Максимальные суммарные приведенные  доходы ДДПmax=132761,108	Ставка дисконтирования для ДДПmax =9%
Затраты по проекту ЗП=117732,48	ВСДП=Х
Минимальные суммарные приведенные  доходы ДДПmin=104269,22	Ставка дисконтирования для ДДПmin =14%

Составим  пропорцию и решим уравнение:

 
 

Таким образом, мы получаем, что максимальная величина ставки дисконтирования равна 11,637%, при такой ставке проект данного доходного дома будет безубыточным. Подробные вычисления представлены в Приложении.

При проведении аналогичного расчёта, но с учётом цен  на землю, при условии сохранения тех же арендных ставок и соответствующих  доходов, как и в расчёте по доходному дому, при предоставлении земли бесплатно, получаем следующее: учитывая, что себестоимость строительства дома увеличится, так как полная себестоимость 1 кв. м жилья массового спроса в среднем по стране составляет 35 255,7 р., таким образом, себестоимость дома составит 216 184,426 тыс. р. Доходный дом при данных условиях будет безубыточен только при ставке дисконтирования, не превышающей 3,358%.

 По оценке экспертов, лет через 7 - 8 строительство доходных домов будет привлекать значительное количество частных капиталов. Сейчас же реализация подобных проектов возможна лишь при поддержке государства и городских властей.

В какой  форме эта поддержка может  быть оказана.

1. Строительство жилья за бюджетные  средства.

В конце  ноября 2006 г. на заседании Правительства  Москвы Ю. М. Лужков заявил, что для  решения жилищных проблем москвичей  в столице необходимо строить  муниципальные доходные дома, в которых  квартиры в наем будут сдаваться  по умеренным ценам. Какой-либо конкретикой  это заявление подкреплено не было.

• Организация  «ОПОРА России» при поддержке  Минрегионразвития РФ в рамках проекта  «Доступное жилье» разработала концепцию  пилотного проекта строительства  жилья эконом класса на бюджетные  средства для сдачи гражданам  в коммерческую аренду. Координация  проекта должна быть возложена на государственную структуру, созданную  по аналогу Агентства по ипотечному кредитованию при Правительстве  РФ. Через него будут идти все  финансовые потоки. Общая стоимость  проекта, который планируется реализовать  в 2008 - 2014 гг., составляет 108 млрд. рублей. Предполагается, что из них 70,2 млрд. рублей должен будет выделить федеральный  бюджет, а остальное будет покрыто  из местных бюджетов. Должно быть возведено  около 3 млн. кв. м доходных домов  в 5 - 6 регионах. Планируемый срок окупаемости  от 12 до 20 лет, в зависимости от региона. За основу взята средняя по стране себестоимость 1 кв. м 36 тыс. рублей (с  учетом прокладки инженерных коммуникаций и инфляции). Проект активно обсуждается  в Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске, Иркутске. Так, планируется строительство трех муниципальных доходных домов в Зеленограде, общей площадью около 90 тыс. кв. м (порядка 1500 квартир). Запланированная ставка арендной платы - около 300 долл. США.

2. Налоговые льготы.

Часть экспертов  считает, что для того, чтобы доходные дома стали действительно доходными, необходимы налоговые льготы. Например, в странах Западной Европы и США  налог на недвижимость, предназначенную  для сдачи в аренду, примерно в 10 раз ниже, чем на жилье, построенной  для приобретения в собственность.

Если  применить такую льготу к российским «доходным домам», то можно существенно  повысить эффективность инвестирования в такого рода проекты. Это сделает  возможным привлечение частных  инвесторов.

Частные инвесторы будут участвовать  в проектах строительства доходных домов только при условии возвратности вложенных средств, что может  быть обеспечено при достаточной  эффективности вложенных средств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Итак, мы показали, что рынок жилья  обладает колоссальной значимостью  для экономики страны, а также  имеет свои уникальные особенности. Так, объекты жилищного фонда  – строения, которые являются товаром  или предметом потребления на рынке жилья, долговременны по срокам эксплуатации, немобильны, долговечны, однако быстро морально устаревают, но при этом продолжают иметь высокую  стоимость и, в то же время, тесно  связаны со стремительно развивающимся  рынком новых строительных материалов и технологий. Кроме того, в силу своей принадлежности к рынку  недвижимости жилищный фонд может выступать  объектом залога, а товары других рынков выступить в таком качестве не могут из-за своей природы движимости.

Среди методов регулирования рынка  жилья выделяют косвенные (экономические) и прямые (нормативно-правовые). В  ходе данного исследования была дана характеристика обеих видов.

Также особое внимание было уделено  проблемам российского рынка  жилья и возможным путям их решения.

Арендные  отношения в сфере жилой недвижимости должны стать неотъемлемой частью в  решении комплекса проблем, связанных  с передачей  во владение и пользование  жилого помещения для проживания в нём, и цель найма - упростить  механизм получения жилого помещения. В настоящее время, несмотря на то, что жилье является первой необходимостью, в то же время жилые помещения  – это объекты очень дорогостоящих  покупок,  которые не может себе позволить среднестатистический гражданин  Российской Федерации.

В результате проведенного исследования были установлены  недоработки теоретико-практического  плана в области арендных отношений, устранение которых будет способствовать развитию аренды в России и решению жилищных проблем большинства граждан России.

Список литературы:

1. Конституция РФ

2. «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

3. Постановление Правительства Москвы от 13.12.2005 № 994-ПП «О втором этапе Московской программы «Молодой семье — доступное жилье» на 2006–2008 гг.»

     4. Письмо Комитета г. Москвы по государственной экспертизе проектов и ценообразования в строительстве от 17 апреля 2006 г. №МКЭ-3/664

5.  Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2008.

6.  Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации (до 2025 года)

7.  Иваницкая И.И. Оценка развития рынка жилья в современной России / И.И. Иваницкая // Вестник Научно-исследовательского центра корпоративного права, управления и венчурного инвестирования Сыктывкарского государственного университета. – 2008. – №3. – С. 53-64.

8. Интернет портал «Молодая семья». Городская целевая программа «Молодой семье - доступное жилье» на 2004 - 2010 годы;

9. Информационно-аналитический вестник «Библиотеки - молодежи» Выпуск №2. Кузьмина О.В. «Информационное обеспечение проблем молодой семьи России»;

10. Информационный бюллетень. «Правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья», 2007 год;

11. Ноздрина Н.Н., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типизация жилья Москвы по качеству// www.realtymarket.org
12. Ноздрина Н.Н., Тореев В.Б., И.М. Шнейдерман// «Экономика мегаполисов и регионов», 2008,

¹ Ноздрина Н.Н., Тореев В.Б., И.М. Шнейдерман// «Экономика мегаполисов и регионов», 2008, №1

Письмо Москомэкспертизы «О согласовании предельной стоимости  одного квадратного метра жилой  площади жилых домов по сериям»