Государственное регулирование рынка жилья на примере реализации программы «Молодой семье – доступное жильё»

Что касается построенных квадратных метров, то к ним не применяется политическая воля, поскольку из объема ввода  жилья 70% составляет жилая недвижимость элит и бизнес класса.

Соответственно, на долю социально ориентированного жилищного строительства приходится около 20% общего объёма ввода жилья. То есть, если в 2007, пиковом по темпам прироста строительства году (+10,4 млн. кв.м. к объёму 2006г.) за вычетом приписок (10%) было построено жилья экономического и социального классов порядка 13,2 млн. кв.м. или 175,7 тыс. единиц жилья (по 75 кв.м. на единицу) на 90% населения страны.

При среднем  размере семьи 3,2 человека, одна единица  социального и эконом классов  жилья (квартира или дом) строилась  в среднем на 227 семей. То есть 0,1 кв. м на одно человека, когда целью  правительства был 1 кв. м на человека ежегодно.

Получается, что современная жилищная политика неэффективна и не может обеспечить жильем, для корректировки данного  положения необходимо увеличивать  продуктивность политики в разы.

Программа «Доступное жильё» не оправдала возложенных  на неё надежд. И доступность жилья  не перестаёт быть одной из самых  актуальных проблем. По данному показателю Российская Федерации на сегодняшний  день уступает даже таким странам  как Чехия и Украина, не говоря уже о странах с более развитой экономикой. У подавляющего большинства  населения нашей страны  финансовые возможности для приобретения жилья  ограничены. Особенно эта проблема касается молодых семей, работников бюджетной сферы. По оценкам специалистов Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию, для улучшения жилищных условий до желаемого уровня средняя  российская семья вынуждена работать около 6 лет. Для сравнения аналогичные  показатели по Европе и США соответственно, равны 3-3,5 и 2,5 годам. Показатель обеспеченности жильем сегодня в среднем по России составляет почти 22 кв. м на человека (для сравнения: в Норвегии – 74 кв. м на человека; во Франции – 43 кв. м на человека; в Чехии – 28 кв. м на человека; на Украине – 26 кв. м на человека).

Важно отметить, что поиск новых механизмов жилищного  рынка должен открыть новые пути к оптимизации обращения с  жилым фондом, и нужно приложить  усилия к разработке таких методов, которые бы экономили расходы  государственного бюджета.

Несмотря  на то, что жилищные условия большинства  российских граждан оставляют желать лучшего, трудовая миграция населения  остается на низком уровне, более того, она имеет центростремительный  характер, по причинам озвученным выше. Помощь государства в покупке  жилья для молодых семей закрепощает  наиболее активное население за местом, часто бесперспективным с точки  зрения занятости.

Жители  европейских государств становятся собственниками в возрасте 35-40 лет, до этого арендуя жильё. Данное обстоятельство определяется и неустойчивой платежеспособностью и активной трудовой миграцией. Институт бессрочного социального найма тормозит развитие страны, оставляя в плачевном положении миллионы россиян. Обязательное условие проживать в данной квартире, мешает молодым людям свободно перемещаться по стране в поисках более высокого заработка и уровня жизни, что естественным образом усугубляет бедность и социальную напряженность. В Российской Федерации отсутствует понятие жилищной мобильности – основного условия для беспрепятственного поиска более комфортных условий жизни.

Ввиду последней  причины, в России не развит рынок  арендного жилья. Лишь 5-7% жилищного  фонда регулярно сдается. Неоправданный  ажиотаж вокруг права на частное  жильё лишь даёт повод для увеличения цен и создания дефицита.

Для решения  проблемы необходимо сменить курс, на данный момент курс жилищной политики состоит в обеспечении бесплатным жильём нуждающихся, но вместе с тем  забывается, что помимо тех категорий  есть и другие, которые также нуждаются  в решении жилищного вопроса. На первый план выходит создание качественного  и легального арендного жилья  эконом класса.

Развивать этот рынок придётся с нуля, поскольку  необходимо создать класс арендаторов  или обеспечить соответствующие  условия для возникновения у  девелоперов к такому роду проектам. Предстоит сформировать специальный  комплекс мер по стимулированию строительства  доходных домов экономического класса.

Чтобы обеспечить невысокую стоимость аренды в  таких доходных домах, необходимо создать  режим наибольшего благоприятствования  для домовладельцев.

Например, в Германии, на муниципальном уровне распространён следующий механизм: муниципалитет предоставляет застройщику (домовладельцу) землю в бесплатное пользование и разрешение на строительство специального доходного дома без права продажи в течение 15 лет; домовладельцу на период строительства предоставляется налоговый кредит; муниципалитет также может субсидировать ставки по кредитам на строительство; по завершении строительства специальная комиссия согласовывает с домовладельцем приемлемый уровень рентабельности, который, в случае неблагоприятной конъюнктуры субсидируется домовладельцу. Такая деятельность рентабельна. Цена аренды доступна для большинства потенциальных арендаторов. А расходы муниципалитета несопоставимы с затратами на строительство и эксплуатацию муниципального жилья.

В этот класс  жилья целесообразно перевести  молодые семьи и бюджетников, введя для них, а также студентов, арендные сертификаты (аналог жилищных сертификатов), обращаемые также и  на коммерческом рынке (в т.ч. среди  индивидуальных арендодателей).

Запустить механизм муниципального и государственного заказа на строительство жилья для  срочного социального найма (не путать с бессрочным социальным наймом). Бессрочный социальный найм сохранить до признания домов аварийными, затем перевести жильцов в режим срочного социального найма.

Для запуска  коммерческого (свободного) рынка арендного  жилья необходимо сформировать целый  ряд гражданских институтов: саморегулируемые организации управляющих арендным жильём, общества защиты прав арендодателей  и арендаторов, а также некоммерческие объединения индивидуальных арендодателей (объединенные фонды арендного жилья).

Наконец, арендный рынок не заработает и не станет развиваться без стимулов к легализации (специальных режимов  регистрации и налогообложения) и к строительству доходных домов (специальные режимы предоставления и аренды земли, тарифная политика, подготовка специалистов и т.п.).

Предложения

Проанализировав зарубежный опыт, необходимо оттолкнуться от следующих положений:

1. Развивать рынок аренды жилой недвижимости необходимо, прежде всего, в крупнейших городах России: Москва, Санкт-Петербург, другие города-милионники, научные центры, центры промышленного производства, курортные города, города-порты.
2. Для обеспечения положительного результата следует начинать проект в экономически развивающихся регионах.
3. Ориентироваться нужно на следующий контингент нанимателей: студентов, иногородних и иностранных сотрудников организаций, молодые семьи и семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.
4. Что касается возраста, то стоит обратить внимание на людей моложе 40 лет, по семейному положению, являющимися одинокими, либо это молодые семьи без детей.
5. Наибольшим спросом пользуется арендное жильё эконом класса, соответственно это могут быть одно -,  двухкомнатные квартиры.
6. Арендодателями могут быть: государственные структуры, муниципалитеты, кооперативы, работодатели, общественные фонды и жилищные ассоциации, девелоперы, физические лица (собственники жилья).

На мой  взгляд, в рамках совершенствования  арендных отношений в сфере жилой  недвижимости нужно восстановить институт доходных домов для решения жилищной проблемы граждан РФ. Согласно официальному определению, доходным называется дом, жилье в котором предоставляется  во временное владение или пользование  на основании договоров аренды и  коммерческого найма.¹ Сети доходных домов должны располагаться в крупных городах, экономических центрах. Круг лиц, которые могли бы воспользоваться возможностью снять жильё в доходном доме довольно широкий. Он может включать в себя:

1. молодые семьи без детей и с детьми дошкольного/школьного возраста,
2. студенческие семьи,
3. студентов,
4. аспирантов,
5. молодых научных работников,
6. семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность,
7. людей, не состоящих в браке и также с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.

Доходные  дома могут быть разного класса (ориентируясь на классификацию современной жилой  недвижимости, приведенной в Главе 1.), но развивать следует в основном сегмент эконом класса.

Для создания разветвлённой сети доходных домов  можно воспользоваться следующими схемами строительства доходных домов:

1. Государство  или муниципалитет на свои  деньги строит дома и в порядке  очереди сдает квартиры нуждающимся  по низкой арендной ставке (то, что и собираются делать московские  власти). Однако не каждый муниципалитет  может или хочет за свой  счет строить жилье, которое  неизвестно когда окупится.

2. Доходное  жилье строят частные инвесторы,  намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду по  достаточно высокой арендной  ставке, лишь немного уступающей  рыночной. Однако для этого нужно  иметь большое количество свободных  «длинных» финансовых средств,  которые есть, прежде всего, у  крупных инвесторов. Они, как правило,  заинтересованы в строительстве  дорогого жилья. Если застройщики  берут деньги в кредит в  банках (в частности под гарантии  муниципалитета или региона), то  строительство доходных домов  упирается в высокий уровень  банковского процента, что, соответственно, удлиняет срок окупаемости дома.

3. Государственно-частное  партнёрство в области жилищного  строительства. ГЧП представляет  собой институциональный и организационный  альянс государственной власти  и частного бизнеса с целью  реализации общественно значимых  проектов в широком спектре  сфер деятельности - от развития  стратегически важных отраслей  экономики до предоставления  общественных услуг в масштабах  всей страны или отдельных  территорий.

Особое  значение проекты ГЧП имеют для  реализации проектов жилищного строительства.

В основе государственно-частного партнерства  лежит система эффективного взаимодействия всех уровней власти и предпринимателей-девелоперов, позволяющая решать широкий спектр задач:

• Девелоперский бизнес, реализуя масштабные проекты с существенным операционным риском, получает от государства компенсации в виде налоговых и других преференций и оперирует с привлекательной нормой прибыли.
• Муниципалитет и регион получают возможность повысить качество жизни населения и свою инвестиционную и социальную привлекательность, а федеральные органы власти - инструмент эффективной реализации общегосударственных задач.
• Государство заинтересовано в привлечении крупных инвестиций в экономику региона, которые может обеспечить частный капитал.